北京写字楼新盘速递：2024年价格走势与购买指南

华贸中心因其先前的宣传而广为人知。关于东西边写字楼市场的讨论，东边因其良好的供应和需求一直备受关注，而西边的市场似乎较为沉寂。为此，我们邀请了德胜置业的老总，其所处的位置位于北京西城区，靠近北二环和中轴线。王冲先生对此提出了独到的观点，强调每个商圈都有其独特之处，CBD、中关村、金融街等商圈各有特色，写字楼不仅仅是物理空间，更是激活生产力的场所。

德胜门区域虽然既不靠近CBD，也不靠近中关村，但位于金融街的行政管辖区内。王冲表示，他们深入研究该区域的商业机会，发现许多内资和成长型企业长期缺乏合适的办公空间。他们将这些企业的成长过程视为逐步升级的过程，并意识到这些企业渴望在行业内崭露头角，并梦想有一天能在顶级写字楼中立足。硬件成本对这些企业来说是一大负担。德胜置业的产品定位在中端市场，以满足这些企业的需求。他们追求时尚的外立面设计，同时在公共区域采用新中式风格，使用城墙砖等文物元素来营造氛围。

为了进一步提升该区域的商业氛围，德胜门城楼被改造为企业会所。王冲表示他们与区合作，计划将其打造成高端政界和商界文化交流的场所。他们正考虑将德胜门外大街更名为德胜大道，以提升这一区域的信心和尊严。这些举措旨在满足周围企业的需求，让他们在熟悉的环境中寻找适合他们的商务空间。他们并不去中关村或CBD挖掘客户，而是专注于满足本土成长性公司的需求。目前他们的销售情况良好，客户主要是周围的成长型企业。虽然他们的售价有所调整以适应客户的购买力，但他们坚持走中式建筑风格路线，强调与北京文化的结合。他们避免过于追求国际化而忽视本土特色，努力打造出符合成长型公司需求的商务空间。金融街作为北京最热门的商圈之一，其独特的地位和市场价值日益凸显。相较于中关村和CBD等其他商圈，金融街的楼盘表现尤为突出。尽管金融街在市场中的声音相对低调，没有过多的广告和媒体宣传，但其楼盘的实际价值和市场表现却不容忽视。

金融街的优势在于其区位范围的稀缺性，这使得其物业价值更加珍贵。金融街的土地资源有限，进入门槛较高，企业要想在此设立总部或租赁写字楼并不容易。金融街的楼盘和写字楼成为了稀缺资源，价值自然水涨船高。

褚宏亮指出，金融街的楼盘销售过程中，尽管有实力的买家众多，但市场声量却相对较小。这是因为金融街控股公司在出售土地时，成功吸引了投资者和自用型客户，通过合理的比例控制，实现了市场化的运作。与此西城区也出台了一系列金融鼓励政策，以吸引更多的金融机构入驻金融街，进一步提升了金融街的国际化形象。

中关村商圈则存在一些明显的问题。缺乏自用型的大客户，导致整体市场的稳定性受到影响。开发商的实力不足，地块切分过于狭小，规划上的高度控制过于严格。这使得中关村的楼盘在规模和品质上难以与金融街相提并论。中关村的供应量集中释放，客户群相对狭小，加剧了市场竞争，导致了价格战的出现。

金融街以其独特的优势成为了北京最热门的商圈之一。其楼盘的价值和市场化运作方式都值得其他商圈学习和借鉴。而中关村商圈则需要解决一些问题，以提升自身的竞争力和市场价值。【褚宏亮】关于盈科大厦，我有所了解。这个项目最初定位在一万五到一万三，后来降至一万一，现房品质上乘却销售不畅。考虑到其定位较高，期房价格可能高于现房。

就我们自己的项目而言，它位于一个具有竞争力的区域，与潘总、魏总的项目有一定的竞争关系，但客户冲突不多。在选择项目时，我们遵循从西到东的原则，最初是西二环，接着是东二环。亚洲最大的交通枢纽和东方银座的广告效应使东直门区域备受瞩目，成为高档住宅区。东直门区域正在崛起为一个新的商务区。

我们项目所在的区域正在打造商务带，虽然目前名称尚未确定，但我们正在考虑将其定位为类似于金融街的热点区域。本月26号我们将完成封顶。前期我们主要瞄准了中国网通这类的公司，但封顶后我们做了调整。考虑到东直门地区正在成为新的商务中心，我们决定结合区域特点进行创新。

写字楼设计应中规中矩，避免奇异造型，既要考虑实用性也要避免增加不必要的成本。客户通常喜欢方方正正的格局，避免拐角或尖角的设计。整层的面积也是买家选择的重要因素。我们的项目在这方面做出了创新，单层面积一千八百平方米并可灵活分割。这一设计在金融街的销售是最好的，而一些其他楼盘因为面积过大或布局不合理而销售不佳。我们的买家大多选择整层购买，觉得这样更适合他们的需求。有人起初购买九百平方米，后来觉得不够又扩大购买。虽然投资广场在金融街中建筑质量不是最好的，但销售却是最好的。

我们正在与几位老总沟通合作，共同打造一个具有吸引力的商务区名称。我们希望通过合作推广这一区域，使其成为与金融街、CBD等相抗衡的热点区域。我们也会继续在传统创新上做出更多尝试，以满足客户的需求。【褚宏亮】在楼盘规划中，我们起初拥有一个不太大的楼盘，面积约五万平方米，采取一体化设计。后来我们对楼盘进行了改造，将其核心区域划分为两个主要楼座，虽然外观是两个楼座，但实际上它们共享一个整层设计，每层面积约两千平方米。客户对此反馈极佳，他们尤其喜欢一千五百平方米左右的楼层空间，因为这种规模既能满足独立使用需求，又能提高使用效率。有些公司偏好这种设计，因为它提供了灵活的选择空间，既可以是单独的一层，也可以合并成为更大的空间。这种创新并非新颖，早在1994年我们就有过类似的尝试。

在空间的利用上我们也下足了功夫。一般写字楼的合理空间使用率为68%-75%，但我们的大堂设计精巧，压缩了空间但不失气派。实际上我们有两个不同规模的大堂，整体而言，我们的楼盘使用率达到了76%以上，这在许多楼盘中是相当高的水平。通常写字楼的承诺使用率都低于70%，而我们做到了76%，这是我们对细节改进的成果。

我们的大厦还采用了先进的真空玻璃幕墙技术。不同于常见的双层中空玻璃，真空玻璃具有更好的隔热隔音效果。考虑到未来交通枢纽附近的噪音问题，这种技术能有效提升居住和办公环境的舒适度。作为率先在国内使用真空玻璃幕墙的大厦，我们在品质和环保方面做出了努力。

至于北京的写字楼市场，主要分为几大知名商圈，如CBD国贸商圈、燕莎商圈、望京商圈等。每个商圈都有众多知名楼盘供投资者选择。而在郑州市场，也有许多优质的楼盘如阳光城檀悦、万科大都会和泰山誉景等供购房者选择。这些楼盘地理位置优越、交通便利且配套设施完善，是理想的住宅和投资选择。