上海金融行业办公空间（写字楼新动态）

上海作为中国经济的重要引擎之一，其商业地产市场的活跃度和成熟度在全国独树一帜。特别是在写字楼市场，其受到经济活跃度的利好影响，一直是投资者关注的焦点。在过去的五年里，上海大宗交易中的写字楼交易占据了高达83%的份额。近年来上海写字楼市场面临新的挑战，如供应高峰、中美贸易摩擦以及新冠疫情的影响。对此，CBRE世邦魏理仕华东区投资及资本市场部主管何树奇深入剖析了上海写字楼投资的必要性及迫切性。

上海正迈向“卓越全球城市”，其在经济发展、金融城市综合排行及科创城市等方面的全球影响力日益增强。一系列国家和地方重大举措，如金融开放加速、长三角一体化示范区和上海自贸区临港片区的设立，为上海的发展按下了快进键。预计未来数年，上海在经济转型升级、城市建设等方面将迎来新一轮的高速发展。

目前，上海正经历一轮甲级写字楼的供应高峰，2020年至2025年将有约600万平方米的新增供应入市。这些新兴市场的写字楼大多集中在土地供应充足的新兴市场和部分核心拓展区。尽管短期内供应增加引发了市场关于是否整体供应过剩的讨论，但从长远看，这一供应增长与全球主要市场的范式相符，且上海的经济基础仍支持写字楼需求的持续增长。

上海写字楼需求的增长动力源于城市辐射能级的提升和产业转型升级。金融、科技和先进制造业是这一进程的三大推动力。特别是先进制造业，虽然工业产值连年下降，但先进制造业却逆势增长。财富500强中的外资制造业企业正进行升级整合，对新的办公地点选择更加关注租赁成本、楼宇品质、区域交通和商业配套等。金融企业也在加速集聚，得益于金融新政的实施，内外资金融机构在上海的租赁和购置面积持续增加。

上海作为中国的经济中心和全球卓越城市的建设进程，为商业地产市场特别是写字楼市场带来了巨大的投资机会。尽管面临挑战，但上海的经济基础和发展潜力仍吸引投资者关注这一市场。全球科创中心建设中，TMT企业租赁需求迅猛增长

自全球科技创新中心在上海建立以来，该城市凭借人才储备、金融支持和营商环境等方面的优势，吸引了众多科技龙头企业落户，并大力扶持初创企业的发展。近年来，科技电信新媒体（TMT）行业已成为上海写字楼和商务园区需求的主力军。

数据显示，TMT行业在上海的租赁面积呈现持续增长态势。2019年，该行业租赁面积达到51.2万平方米，同比增长107%。2020年上半年，尽管受到疫情的影响，但TMT企业表现出强烈的韧性，继续扩大租赁规模，新增租赁面积达11.7万平方米。

由于TMT上下游企业之间的紧密联系，它们在选址上更倾向于聚集在行业龙头企业所在地。以上海TMT产业聚集地漕河泾为例，其TMT租户新增租赁面积占全市的很大一部分。

展望未来，我们认为TMT产业在接下来五年内的写字楼需求将持续迅猛增长，尤其集中在中环科创带沿线的写字楼板块和商务园区。除了租赁，购置总部楼宇或购地自建也是许多大型TMT企业的房地产策略的重要组成部分。

上海写字楼市场租户圈层效应和租金梯度日益明显

结合未来的供需发展趋势，上海写字楼市场的租户圈层效应和租金梯度将更加显著。不同商务区域将承接不同行业和租户的的需求，形成鲜明的租金梯度。

其中，核心商务区将主要聚集内、外资传统金融行业和专业服务业；而核心拓展区则将承接金融和专业服务业的外溢需求，满足中等租金承付力的租户需求。新兴商务区和商务园区则主要吸引大型制造业和TMT企业的整合和总部需求，以及对环境、电力等有特殊要求的产业类租户。

随着新冠疫情后企业对于办公环境品质和物业服务质量的要求逐渐提升，未来上海写字楼各区位之间和楼宇品质之间的租金梯度将进一步扩大。

中国引领全球经济复苏，上海写字楼投资窗口显现

尽管受到全球疫情和经济波动的影响，但中国经济的数据展现出强劲的复苏势头，确认了中国在此次经济危机中引领复苏的地位。随着全球疫情逐步得到控制，中国优质商业地产有望再次成为全球资金配置的优先选项之一。

对于上海写字楼市场来说，我们认为在2020年底至2021年初，上海写字楼价格将率先企稳，企业租赁需求将随新经济增长周期的确立而全面复苏。现在到2025年期间是一个极佳的投资窗口。

投资者建议与市场动态

受到新冠疫情的冲击，上海写字楼的租金短期下挫，但中长期投资价值反而凸显。投资者应把握这一新经济周期启动阶段的时间窗口，优先布局位置优越或TMT等快速增长产业集聚板块内的高品质项目。

上海写字楼市场的中介李元见证了这一变化。随着疫情得到控制，虽然租金不断下压，但租赁市场的活跃度正在逐渐恢复。尽管有租户在部分板块间的流动加强，但市场参与者仍感受到压力，因为未来上海市的写字楼新增供应量庞大。建造业从业者张伟的公司就因为租金压力而决定搬家。整体上，上海的写字楼市场正在经历变化与挑战，但同时也蕴藏着新的机遇和潜力。中小企业应对疫情冲击，纷纷选择调整办公策略。漕河泾园区的招商人员透露，一些企业因疫情选择缩减人员与办公面积，甚至搬离园区，其中旅游、酒店和外贸等行业的小型企业受影响尤为显著。尽管一些抗风险能力较强的企业目前尚未行动，但这大多与年度预算有关，年底或明年可能会看到他们的搬迁动作。园区为了支持小微企业，响应国资委号召，实施了为期三个月的租金减免措施。尽管如此，仍有一些小企业在疫情压力下无法维持而搬离。

相比之下，游戏、直播等互联网行业在疫情期间获得了发展机遇，也带来了扩张需求。仲量联行的数据显示，金融、专业服务和科技新媒体等新兴行业在今年上半年的租赁需求中占比较大。新兴商务区的吸引力逐渐增强。例如，前滩国际商务区凭借其优越的位置、便利的交通和生活配套，以及相对较低的租金优势，吸引了众多企业入驻。徐汇滨江地区也因其智能化的办公环境和政策扶持而受到企业的青睐。

尽管市场流动性与需求逐步回升，但供应量的增加正逐渐拉大写字楼供需两端的差距。高力国际预计，今年全市写字楼的供应量将远超过需求量。这一供需失衡的现象导致一些新兴商务区的空置率持续走高。企业在选择办公地点时不仅要考虑租金和办公环境，还需关注市场需求和供应情况。

整体上，中小企业在疫情期间面临的挑战不容忽视，但他们仍在努力寻求生存和发展。新兴商务区的崛起为他们提供了新的机会，而市场的变化也提醒他们在做出决策时需更加审慎。当写字楼租赁市场转向租户市场时，业主面临着激烈的租金竞争。仲量联行数据显示，中央商务区的净吸收量为负，而非中央商务区的净吸纳量虽然为正但也面临激烈的竞争。部分写字楼业主通过改善硬件设施、提供更好的物业服务和降低租金来吸引租户。而一些新兴商务区的租金谈判空间更大，甚至出现价格大幅度下降的情况。世邦魏理仕预测未来新增供应量将持续增加，而企业需求量难以匹配，因此租金水平将滞后恢复，至少需一至两年时间才能恢复到去年同期水平。在此过程中，一些代表高收入水平行业如金融业仍然赚钱，但在上海这座城市众多行业中也存在竞争激烈的行业如服装业等。然而对于金融业的成功和许多行业的收入差距等问题仅仅是表面现象。真正的赚钱之道在于不断学习提升自己、勤奋工作以及利用自己的智慧寻找机会创造价值。无论从事何种行业，只要努力肯干并不断提升自己，大部分人都能在上海这座城市中挣到一些钱。也需要认识到在上海这座城市中收入悬殊较大，想要挣到大钱并不容易。我们应该踏实工作、寻找机会并不断提升自己的能力和价值。