写字楼绿化打造绿色办公空间指南（专业打造）
一、关于绿化用水管理
绿化用水上限是根据绿化面积来设定的，一般按照每平米每年一吨的标准预算。在华北地区，由于采用喷灌技术，实际使用量大约在每年零点四吨左右。对于保洁用水，由于其取水水源多样且不唯一，难以精确计量，通常直接纳入综合成本。在某些时段，也会使用水库水和自来水厂尾水。在公共绿化浇洒和市政道路环卫保洁高压水冲洗中，自来水的使用占比约为百分之八十五。
二、写字楼交房标准详解
硬件设施方面：建筑类型应为框架或钢结构，抗震能力达到八级地震以上。办公空间需具备灵活分隔性，以适应各种变化。室内净高应超过2.6米（楼层吊顶后）。楼板承重能力需在2.5KN/m2以上。供电系统需双路供电并配备后备电力供应设施，办公面的供电容量应在80W/m2以上。空调系统需采用国际知名品牌，具备调节温度和湿度的功能，并具备分区域控制能力。电梯需来自国际知名品牌，每部电梯服务面积不超过3900平方米/吨·台，候梯时间不超过30秒。还需配备智能化系统，达到5A级标准。
装饰装修方面：外立面采用铝板、玻璃幕墙，局部辅以高档石材等材料。大堂、电梯厅、走廊等区域应采用高档装饰材料，如大理石、花岗岩、壁纸等。卫生间应配备进口名牌洁具，设有洗面台、镜子、洗手液盒等设施。办公间墙面应采用耐擦洗壁纸或高级乳胶漆，并配备高档吸音材料吊顶。写字楼内还应设有生态空间，以增添内部景观。
商业配套方面：应包括职工餐厅、多项服务的商务中心、多功能厅/会议室、邮局、银行、票务中心以及小型商场和快递服务等。
三、产品定位与选址考量
明确产品定位是选址前的关键步骤。首先需要考虑你销售的产品属性以及目标消费人群。例如，如果你的产品是休闲小吃（如鸭脖、甜点、奶茶等），目标消费人群主要是年轻人，那么选址时应优先考虑商场周边、小吃街、步行街和学校附近。如果是传统餐饮，目标消费人群主要是周边居民和上班族，那么选址应选择在居民集中的小区中间街道住宅底商或商铺、商业区、街区以及写字楼附近。总结起来就是需要回答三个问题：卖什么？卖给谁？人在哪里？一旦这三个问题有了明确的答案，选址就会变得更加清晰。在进行店铺考察时，需要注意人流量、行业差异化和周边设施等因素。观察人流经过店铺的频次，并在餐饮行业的聚集化经营中寻求差异化。
（三）考察交通便利性：
1. 理想位置是十字路口或三叉路口，店铺两面临街，能增加关注度和进入的便利性，被称为金角双门面店，是稀缺资源，值得果断拿下。
2. 店铺门脸应朝向主要客流方向，比朝向客流出方向更优越。
3. 在双面商铺的人行街区，选择靠近格局和面积相同店铺群中的黄金分割点位置最佳，避免选择最两头和中间的店铺，选择中间靠近一边的位置。
交通便捷性方面，需注意：
1. 门口为双向四车道以上的主干道，若车流速度快、无法停车、人行道过宽或过窄，都会影响餐饮店的客源，不宜选址。但如果背后有居住群或商业区，可弥补此缺陷。
2. 门口为两车道或车速较慢、距离交叉路口30米内、人行道在合适范围内，是较佳位置，建议选址。
3. 公交车站附近适合开设快捷实惠的小吃店。
店铺评估要点：
1. 先向物业管理处确认商铺可否做餐饮、消防是否合格、是否有天然气和上下水等设施。
2. 评估商铺的显眼度，好的商铺应易于从各个方向看到。
3. 考察商铺的到达便利性，确保有直接路线可达。
4. 确认商铺的可用性，包括房屋性质、是否能办理营业执照等。对于二房东的店铺，要核实合同和房产证，防止欺诈。
5. 确保店铺具备基本设施如水电、燃气、排烟通道等。
店铺类型说明：
劣势分析：
（一）房租成本较高，精准客户群比例较低，交通便利性有待提高，同时对于视觉呈现的要求较为严格，如门头醒目程度、落地海报展示、叫卖声音等。
商场店（店中店）概述：
万达广场、万象城、大悦城等商业综合体中的店面，多位于负一层或4-6层。其优势在于人流众多，主要以餐饮、服饰鞋包、日用百货、娱乐为主。劣势也同样明显：只能经营高价位的大型餐饮，无法涉足便宜小吃；面临正餐/休闲类餐饮的激烈竞争；房租昂贵或营业提点过高，导致经营成本沉重。
社区底商店概述：
分布于小区周边、菜市场周边等地。其优势在于经营成本低，区域人口密集，客户群体定位精准，易于培养回头客。劣势在于目标客户群体相对固定，销量增幅有限，主要以家常菜、便宜小吃、特色饮食为主。为提升竞争力，必须努力提高自己的品质和服务，留住回头客。
商圈评价：
选址的核心在于商圈选择，商圈决定客户源。若店铺选在商场、写字楼、步行街等地，人流量大，购买力强，品牌宣传效果好，但要注意房租成本高及产品偏向性大，经营低价餐饮较难存活。若选在常住人口密集区，如老城区、商业住宅区等，消费群体稳定，容易积累回头客，但品牌宣传局限性较大。接近人口聚集的地方和交通便利的地方也有其独特的优劣势。
注意事项：
现在许多店铺楼上都有住宅楼，环保管理和城市创建对餐饮等影响越来越大。在签订租赁合同前，必须核实店铺是否可以办理餐饮类营业执照。产权明确性、订金与定金的区别以及是否可以转租/转让等也是需要注意的事项。订金和定金在法律性质上有本质区别，务必清楚了解并谨慎操作。
签合同注意事项：
在签订合需要明确产权归属，确保铺子可以正常租赁，并注意是否存在抵押或质押事项。订金和定金的概念及法律效应要明确，避免产生误解。合同中要明确是否可以转租或转让，以保护自身权益。实体经营投资大，经营不易，因此在签合同的时候一定要仔细审慎。关于租房期间与续租时租金涨幅问题的明确
当签订租房合通常为三五年的租期，但租金通常是按年支付。关于未来的租金涨幅问题，很多人并没有在合同中明确约定。若您在租期内生意兴隆或周边商圈发展良好，房东可能会提出涨房租。为避免日后纠纷，首次签订合同时应明确约定每年的租金涨幅。
同城搜铺网建议大家在合同中明确以下要点：
1. 租期内的三五年中，每年租金的涨幅应明确写入合同，不要因怕麻烦而遗漏。
2. 当三五年的租期届满需要续租时，续租期间的租金涨幅也应明确约定。
3. 若因某些原因如经营不佳、整体商圈下滑或疫情等严重影响，需要降租时，应明确降租的幅度和条件。这样在双方协商时能有明确的依据，避免不必要的纠纷。
