写字楼自主管理新篇章：高端楼宇精细化运营之道解析
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接下来探讨工业园区的物业管理现状。工业园区的核心功能是满足企业的生产需求，但同时也不能忽视生活设施的重要性，需要配套社区化的设施。目前，工业园区物业管理面临一些问题。
工业园区的物业管理立法相对滞后。尽管物业管理的立法工作自1994年已经开始并已形成体系，但针对工业园区的物业管理法律法规仍不完善。在司法实践中，工业园区物业管理往往参照住宅小区的法律规范，但由于二者在职责范围、利益、工作出发点等方面存在差异，引发的冲突需要更明确的法律法规来规范。物业管理市场中的一些纠纷和法律问题，如业主欠缴费用、高空抛物、车辆被盗等，都需要更具体的法律法规来处理和解决。
工业园区的市场化程度有待提高。当前全国物业管理市场正处于快速发展阶段，未来3-5年将进入“战国时代”。目前获得物业管理市场的方式主要包括公开招投标、协议招标和自建自管等方式。在工业园区物业管理中，市场化程度相对较低，需要通过提高市场化程度来推动其发展。
当前，工业园区物业管理面临诸多挑战。普遍现象是物业管理费定价较低，业主或物业使用人的经济承受能力有限，管理难度较大，这些都导致市场化的物业管理企业对其吸引力较小，使得这类物业的市场化程度不高。一般是由指定或开发商自建的物业管理企业进行管理。
从规划角度看，无论是国家级还是省、市级开发区，虽然都遵循全面规划、因地制宜的原则建设，但在房屋使用功能和规划布局上仍存在不合理之处。比如，卫生间设置不足、分布不合理等问题，增加了物业管理的难度，使得物业管理员如同“消防队员”四处救火。
工业园区的配套设施也不完善。无论是哪种类型的开发区，其供水、供电、供气、排水、道路等基础设施都不完善。特别是对于远离市区的开发区，地理位置虽优，但基础设施和配套设施的缺乏给入驻企业和员工带来诸多不便。
就我国物业管理行业的发展状况而言，除深圳、上海、北京等少数城市外，大部分地区的物业管理仍处于起步阶段，市场化程度偏低。存在的问题包括企业数量多、规模小、发展后劲不足等。国有物业管理企业在体制改革和产权制度改革方面存在不明确的问题，这也阻碍了企业的市场化发展进程。
随着城镇化步伐的加快和工业园区的不断加强建设，工业园区的物业管理市场也在日趋成熟。及开发商在行业竞争中的角色将逐渐改变，工业园区的物业管理正逐步向规范化、法治化迈进。
从国际视角看，随着我国加入WTO，国外物业管理企业的进驻给国内企业带来了直接的影响和巨大的竞争压力。在这种公平竞争的市场环境下，工业园区的物业管理企业将迎来新的格局，包括国内企业与国外企业联姻的合资控股企业、独资的国外物业管理企业进军中国等。
这一误区导致认识模糊，进而造成工作无序状态，表现为物业人员强制执行管理，业主则被动接受。当业主需求频繁时，物业人员会感到压力增大、手足无措，尽管工作量不断攀升，但业主满意度却不升反降。问题的关键在于我们未能把握核心。物业管理不仅是物的管理，更是人与人之间富有活力的交流与联系。离开人的服务，物业管理就如同鱼离水而难以生存。高质量的物业管理应是心灵间的沟通理解，而非机械的人与物之间的联系。
物业公司必须坚守“以人为本、用户至上”的服务理念，竭尽全力为业主或使用人服务。
（2）确立工业园区物业管理的基本经营模式至关重要。工业园区的物业管理对象主要是企业，服务质量的高低直接影响招商引资工作。当前有三种主要管理模式：
①委托管理：物业公司通过全委托方式接管物业，包括自建自管或接管其他开发商的优质物业。
②顾问式管理：物业公司不为直接管理，而是为其他公司的管理活动提供顾问和咨询服务，这种情况通常出现在物业优秀但发展商不愿全委，或物业一般顾问公司不愿全委的情况。
③合作管理：两家或多家物业公司通过股份制等方式合作管理，通常发生在物业状况良好、具有盈利空间，或双方希望通过合作加强联系、减少风险的情况。
（3)建立社区化工业园区的设想。社区化工业园区以“以人为本，服务至上”为理念，科学设置各项功能，如社区中心、超市、银行、卫生所等，为入驻企业提供全方位服务。建立这样的工业园区需考虑以下因素：
①确定适宜的人口规模，这受社会经济发展水平、消费水平、自然资源和生态环境的影响。
②充分考虑地域要素和社会心理要素，包括地理位置、交通条件以及群体对个体行为的影响，产生共同的生活方式、行为规范和心理取向。
③深入研究各入驻企业的需求，以满足不同企业的合理需求，为的招商引资工作贡献力量。
④完善物业配套设施，建立职工宿舍、食堂等，提供全方位、综合性的服务。
⑤重视精神文明建设和社区文化的建立，倡导和谐共处的社区精神，实现园区企业共同发展的理念。随着经济的发展和社会的进步，工业园区的建设不断增加，对物业管理提出了更高的要求。企业开始关注建筑群体的人性化需求，如环境、运动、安全和购物等。物业管理行业虽然是微利行业，但追求效益的最大化。在物业费不能大幅提高的情况下，挖掘新的经济增长点是关键。企业需降低运营成本、提高服务质量并寻找新的经济增长点，以快取胜、以质取胜。工业园区社区化不仅满足了企业的需求，同时也为物业管理企业带来了经济增长点，推动了社区经济的发展。这种趋势涉及多个领域，如教育、文化娱乐、商务服务、健康服务等，展现出广阔的市场前景。
工业园区物业管理具有独特的特点和难点，其中包括产权形式的多元化、工人素质的差异、机械超载、环境磁扰、设备损耗严重、火警危险性等。针对这些问题，建立相应的物业管理组织机构至关重要，实施规范化管理，包括协调各生产企业、维护绿化布局、管理共用设施等。
前期介入是物业管理的重要环节。由于新建物业在业主委员会成立前由开发建设单位自行或委托管理，容易产生纠纷。明确物业管理项目和内容，以书面形式确定物业管理费计算标准和期限尤为重要。物业管理的接管与验收也是关键步骤，涉及招商引资的需求和物业的详细验收。
对于工业园区的日常物业管理，房屋管理和设备管理至关重要。房屋管理要确保房屋结构完好和安全使用，设备管理则要保证各企业生产的正常进行，包括载货电梯、工业供水供电、公共管网等的维护。
现代工业厂房中，电梯作为最常用的运输设备，其正常运行对于保障企业生产经营至关重要。为确保电梯安全高效运行，必须对电梯司机进行专业培训，并配备专业维修技术人员，严格按照专业化标准进行管理。物业管理人员应全面参与电梯的选货、订货、安装、验收及年检等工作。
工业供水供电管理是工厂正常生产的重要保障。由于工业用水用电量大，且终止供应造成的损失难以估量，因此必须加强管理和保障。物业管理人员需确保工厂正常供水供电，并加强对高压变电房的管理，24小时值班，调节功率因素，以降低电耗、节约能源。
公共管网的维修养护也至关重要。堵塞的污水管如不及时修复，将严重影响工厂生产和工人生活。对公共管网的及时维修养护十分必要。
在消防管理方面，应深入学习消防知识，熟悉并正确使用消防设施和器材。消防监控中心实行24小时值班，对整个工业园区进行消防监控，并做好值班记录。专职消防人员必须每天巡视工业园区的每个角落，及时发现并消除火灾隐患，定期检查防火责任制和岗位责任制的执行情况，确保各种消防设备、设施和器具始终完好。
在绿化及清扫保洁管理方面，为工人提供优美的工作、生活、娱乐环境至关重要。根据工业厂房的生产特点，应种植能排除工厂异味和气体的植物。针对不同工业厂房的特殊性，应制定不同的卫生保洁制度和方法。
在安全防范管理方面，建立严格的值班守卫制度，对人员、产品进出入进行严格检查登记。无关人员不得进入厂房和仓库重地，严格执行值班巡逻制度以及其他安全措施。
对于工业园区的交通秩序和车辆管理，由于单位多、人员多、货物进出频繁，车辆管理也必不可少。必须采取有效措施确保交通秩序和车辆安全。
物业管理在工业厂房管理中扮演着至关重要的角色，从电梯管理到消防管理，从绿化卫生到安全防范，每一项工作都必不可少，必须严格按照专业化、规范化的要求进行管理，确保工业厂房的正常运行和生产顺利进行。工业园区车辆管理漏洞及物管员岗位职责
工业园区内的车辆管理仍存在一些漏洞，给企业的生产和生活带来诸多不便，甚至对业主或物业使用人的财产和生命安全造成威胁。为了改善这一状况，物业管理企业需在工业园区内按照统一规划原则，对机动车和非机动车进行分区管理，并设专人进行管理，确保车辆安全。
建立日常管理制度也是必要的，以确保工业园区的交通秩序。物管员的岗位职责至关重要，他们具体行使管理、监督、协调服务的职能。
物管员的岗位职责包括但不限于：
1. 管理公司的清洁、绿化、治安、维修等服务工作。
2. 掌握区域物业公共设施、设备的使用过程。
3. 协调主任送发物业管理方面的文件。
4. 参与部门例会，总结当月工作并制订下月计划。
5. 处理业户投诉，发现不合格的服务项目进行跟踪、验证。
6. 接待业户咨询、投诉，并定期进行回访。
7. 为业户办理入伙、入住、装修手续，接待来访者并通知相关领导或部门。
8. 完成公司交办的其他临时任务。
对于具有特定工作经验和专业技能的物管员，如品质主管或物流管理人员，其岗位职责更为细致和专业化。例如，品质主管需协助运营经理推动公司品质管理工作的实施和改进，开展品质检查活动，提出对业务流程的建议和意见，并协助开展物业招投标、编制物业管理方案等。而物流管理人员则需要把握物流管控，处理物流异常事务，监管仓库库存等。
物管员在工业园区车辆管理和服务中扮演着重要角色，他们的职责是确保工业园区的正常运行和业主的满意度。
