写字楼机电新配套趋势揭秘（商业融合升级）_2024版

一、硬件设施

写字楼应具备框架或钢结构，抗震能力达到8级以上，确保建筑结构的稳固与安全。办公空间需灵活分隔，适应各种变化需求。室内净高2.6米以上，确保良好的办公环境。楼板承重达到2.5KN/m2以上，满足各种办公需求。供电系统应双路供电，配备后备电力供应设施，确保电力稳定。空调系统需采用国际知名品牌，具备温度、湿度调节功能，且具备分区域控制能力。电梯需是国际知名品牌，服务面积小、候梯时间短，提高办公效率。还需考虑智能化系统、停车位、供水系统等，以满足现代化办公需求。

二、装饰装修

写字楼的外立面采用铝板、玻璃幕墙等高档材料，彰显现代气息。大堂、电梯厅等公共区域采用高档石材、墙纸等材料，营造豪华氛围。走廊、卫生间、办公间等区域则注重吸音、防滑、耐擦洗等功能的实现，提供舒适的办公环境。写字楼内还应布局绿化生态空间，增添内部景观。

三、商业配套

写字楼应配备职工餐厅、商务中心、多功能厅、会议室等，满足职工的办公需求。还应有邮局、银行、票务中心、小型商场、快递服务等，方便员工日常生活。

写字楼物业管理重点包括安全管理、机电设备管理、清洁及绿化管理、工程维修与装修改造等。其中安全管理是首要任务，需要落实各项安防措施，确保人员与财产安全。机电设备管理则涉及电梯、空调、供电等设备的运行维护与运营管理。清洁及绿化管理则要保持写字楼的整洁与舒适。工程维修与装修改造要及时处理设施故障与损坏。设施租赁与管理、智慧物业、停车场管理也是物业管理的重要内容。客户服务是贯穿各项管理的重中之重，需要提高管理人员的专业技能与服务理念，快速响应客户需求，提高客户满意度。

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一、公共服务项目（面向全体业主，费用已纳入物业管理费）：

1. 维护大厦内部公共秩序，24小时保安执勤，包括消防和交通管理。

2. 公共场所保洁，包括办公垃圾收集和清运。

3. 维护和保养大厦的共用部位和公共设施设备。

4. 管理和保养公共绿地园艺及室内绿化摆放。

5. 管理大厦各类资料。

6. 提供未装修房屋的通风、打扫等服务。

7. 电话及访客留言转告，雨伞、雨衣临时借用。

8. 节日环境布置和重要的时刻提醒服务。

9. 代订报刊、信件收发及钟点工服务。

10. 代收代缴水、电、网络等费用。

11. 代叫出租车、代办保险及义务宣传安全用电常识。

二、有偿专项服务项目（可根据业主需求选择，价格由物管公司核定并报物价部门备案）：

1. 物品搬运、健身及娱乐活动等。

2. 机动车辆清洗、大厦报警系统维护等。

3. 提供小型商务会议场所及服务，商务中心服务等。

4. 办公区域绿化供应及代为养护、设备设施上门维修安装等。

5. 代订车、船、机票及代订饮用水等。

物业管理方案详解：

物业管理分为早期介入阶段和前期实施阶段。在实际操作中，应分阶段落实相应工作。早期介入阶段，物业管理团队从政策法规、规划设计等角度提供专业意见和建议，确保物业质量和业主需求得到满足。前期实施阶段则包括接管验收管理、业主入伙管理等多个方面，其中接管验收管理尤为关键。在此阶段，物业管理团队需详细了解物业建设情况，与开发、设计、施工单位共同进行物业现场验收，确保建筑和设施设备等符合相关规定和标准，维护业主权益，为日后的物业管理奠定基础。接管验收流程包括管理内容的确定和管理措施的实施，确保顺利交接，为物业管理工作的开展奠定坚实基础。二、业主入伙管理方案

为给业主提供便捷、高效的入伙服务，塑造管理处的良好形象，业主入伙工作的管理至关重要。

一、管理内容：

1. 准备业主领房所需资料。

2. 精心布置业主入伙现场，提供一站式服务。

3. 严格按照领房流程办理手续，包括发放交房资料、陪同验房、收取费用等。对于房屋问题，详细记录并尽快解决。

二、管理措施：

1. 制定《业主领房程序》及相关资料准备。

2. 按照程序安排工作流程，确保各环节顺畅。

3. 策划现场布置方案，营造温馨、专业的氛围。

4. 接待业主时热情耐心，听取意见。

5. 严格按照规定办理入伙手续，确保服务质量。

三、治安管理方案

为确保物业和业主的安全，我们结合常规防范和技术防范，实施24小时全天候管理。

管理内容：

1.常规防范：包括站岗执勤和巡逻执勤，协助维护公共秩序，防止和制止任何危及安全的行为。

2.技术防范：应用安全报警监控系统等，对治安情况实施监控。

管理措施：

1.实行半军事化管理，增强保安责任心。

2.开展军事素质培训，提高保安素质。

3.加强行为规范教育，服装统一，举止文明。

4.定期检修监控设备，确保完好。

5.建立安全管理档案，详细记录值勤情况。

四、消防管理方案

消防管理是物业安全管理的重中之重，我们将结合实际，切实做好消防安全工作。

管理内容：包括消防监控中心的管理、消防设施器材的管理、消防通道的畅通等。

管理措施：制定并落实消防管理制度和责任制，建立义务消防队，定期开展消防安全学习和演习，定期进行消防检查，确保器材完好，积极开展防火宣传教育，发生火灾时及时组织补救并报警。

绿化保洁对于维护大厦形象和保障业主工作环境至关重要，同时也是评估环境质量的关键指标。

管理内容：

1. 绿化养护：

绿化工应实施日常化、科学化的管理。

（1）根据气候变化，合理为花木浇水。

（2）结合花木生长情况，科学施肥，适当松土。

（3）制定病虫害防治方案。

（4）及时清除杂草和枯枝，定期修剪花木。对受损的花木进行扶正、整修或补种。

（5）对大厦内部公共场所进行绿化布置和持续养护。

（6）定期修饰建筑小品，保持完好。

（7）确保大厦周围绿地和植被养护得当。

2. 清洁卫生：旨在使大厦公共环境和部位保持整洁，公共设施清洁、无异味、无破损。

（1）根据材质选择适当的保养方法，定期上光打蜡。

（2）公共卫生间设专人清洁，保持无异味。

（3）楼层烟缸每日擦试两次，保持无烟蒂堆积。

（4）大堂设专人巡回保洁，玻璃门窗光洁无印渍。

（5）大厦各公共区域整洁，无杂物堆放，及时清除污渍和积水。

（6）定时收集垃圾，确保垃圾袋装化，并对垃圾桶定期清洁、消毒。

（7）定期进行外墙清洗。

（8）公共照明、消防等设施每月保洁一次。

（9）排污管道定期清理。

（10）告示牌、指示牌等每日保洁。

（11）电梯轿厢每日保洁，并定期清洁电梯门槽。

（12）根据季节，定期灭虫。

（13）对违反环境卫生规定的行为予以制止。

管理措施：

1. 建立绿化保洁制度，制定养护计划，并按操作规程执行。

2. 加强业务培训，提高专业技能，并聘请专业人员指导。

3. 实施“三查”制度，加强日常监督检查，确保绿化和保洁服务满意度达到95%。

4. 强化行为规范管理，统一服装、标识，言行文明。

六、房屋及公共设施设备管理方案：

房屋管理，尤其是共用设施的管理，对大厦形象、物业使用年限及使用安全至关重要，直接影响到业主及使用者的安全。

管理内容：

1. 房屋公共部位管理：根据现状，大厦内房屋可分为已领房、空关房和公共用房。

（1）已领房：在房屋交付时，与业主签订业主公约，告知装修规定并建立业主档案。加强装修管理，对违规装修及时制止。装修期间，保护房屋公共部位。

（2）空关房（含业主托管房）：每月通风打扫一次，定期检查房屋和设施，发现问题及时处理或通知业主。

（3）公共用房：做好公共用房的维护保养，发现损坏及时维修。

2. 设备设施维护：

（1）公共水电设施定期巡查，损坏及时维修。

（2）公共卫生设施每周检查。

（3）关键设备如水泵、锅炉等每日巡查。

（4）电梯机房每周保养，按规定进行半年保养和一年保养。

（5）中央空调机组专人管理，定期巡查。

二、 管理措施：

1. 强化装修户管理：督促业主提前申报装修，进行现场检查并制止违规行为。

2. 全面培训管理人员：掌握各隐蔽线路位置，强化技术人员系统操作与维护培训。

3. 建立设备技术档案：详细记录所有器件与配件参数，确保系统最佳运行。

4. 设立设备档案：迅速获取配件信息并跟踪产品更新。

5. 建立维修人员值班制度：确保维修及时率与合格率超过98%，实施回访并记录在案。

6. 结合日常巡视与定期保养：确保房屋及设施完好率超过98%。

七、娱乐设施管理方案（视大厦具体设施而定）

为确保业主的娱乐休闲环境，我们将重点管理健身娱乐设施的安全使用。

管理内容：

1. 每周至少一次安全检查，涵盖设施破损、锋利部分、健身器械的稳固与防护垫的作用等。

2. 对存在安全隐患的设施及时停用并检修，无法修复的则按程序报废。

管理措施：

1. 设安全检查负责人，对健身娱乐设施的使用有否决权。

2. 检查人员需如实填写安全检查表并每月上报管理处主任。

八、水系使用管理方案（视具体配套情况调整）

为有序管理大厦水系，确保正常运行并节省管理成本，我们将采取以下措施：

管理内容：定期检查泵房设施、清洁蓄水池并保持水质洁净，专人负责管理并定时开放。

管理措施：制定使用规定、建立设施设备档案、按规定操作并及时报修。

九、财务管理方案

我们的财务管理目标是改善财务状况，扩大财务成果，提高企业经济效益。

管理内容：加强现金管理、财务核算、定期公布物业维修更新费用、做好预算和决算工作，严格审核报销票据并掌握财务收支状况，为决策提供依据。

管理措施：制定财务管理制度、规范操作、培训财务人员、加强成本控制与财务监督。

十、质量管理方案

导入ISO9000质量体系标准，实施全面质量管理。这有助于实现“以人为本”的管理理念，决策、计划与控制、协调的结合，以及既定的质量目标。

管理内容：参照ISO9000标准制定质量工作计划、实施措施、检查执行情况和效果并巩固成绩、吸取教训。

管理措施：培训管理人员提高质量意识、制定质量责任制、接受现场指导并配合开展质量体系审核。

十一、档案资料管理方案

加强档案资料管理有助于保存大厦历史资料，维护管理的连续性和规范化，便于与业主的沟通、联系。

管理内容：包括工程档案、业主档案、财务档案、文件档案及管理资料等。

管理措施：确保各类档案完整、分类明确并方便查阅，同时加强档案的安全保护和保密工作。管理措施：

一、制定并执行档案制度，确保档案完整、安全。由专职管理员负责，将档案存放在专室专柜，并对其进行编目造册。尊重业主隐私，严守秘密。

二、实施科学管理，保障档案资料的完整性和齐全性，确保档案完好率100%。并逐步实现智能化管理，以提高管理效率。

人力资源管理方案：

一流的物业需要优秀的管理团队和技术团队。为此，我们采取以下措施：

一、根据人才结构需求，合理配置各类人才。坚持任人唯贤，量材录用的原则。

二、开展全面的业务培训，提高员工的业务素质。进行业绩考核，实行优胜劣汰。

三、制定岗位责任制，明确责、权、利。建立约束与激励机制，调动员工的工作积极性。加强思想作风建设，树立全心全意为业主服务的观念和企业品牌意识。

四、采取岗前培训与在岗培训相结合，走出去培训与请进来培训相结合的方式进行全面考核，确保公开、公平、公正。

智能化系统的管理和维护：

一、建立设备运行及维护人才队伍，熟悉设备性能及隐蔽线路走向，并进行强化培训，确保操作及维护的熟练度。

二、对所有管理人员进行全面培训，了解隐蔽线路的具体位置，保护隐蔽工程中的线路不受损。

三、建立设备技术档案，包括型号、技术参数等详细信息，以便快速查找设备的各项参数，确保系统最佳运行状态。

四、建立设备运行档案，实时监控消防监控系统运行状况，正确分析并存储系统的报警信息。

五、建立供货商档案，包括设备型号、产地、制造单位、供应单位等信息，并与供货商、制造商保持联系，确保快速获取所需配件，并跟踪产品更新情况。

六、采取日常巡视与定期保养相结合的方法，确保设备安全运行。

物业管理机构设置及人员配备：

根据物业管理需求，设置合理的物业管理机构，并配备相应人员。具体机构设置和人员配备根据实际需求进行安排。