写字楼安防新知：消防安全与日常防范管理指南（写字楼治安规范）

一、管理严格，科技集成度高

现代化的写字楼因规模庞大、功能多样及高端设备而具备较高的管理要求。特别是智能写字楼，因其全面采用尖端技术设备，对物业管理人员提出了更高的知识和技术需求。管理人员不仅要具备丰富的管理知识，而且要熟悉并掌握相应的专业技术，才能有效操作和维护这些设备系统。他们还需指导租户正确使用设备，以防人为损坏。

二、设备多样，管理挑战大

写字楼内的办公人员众多，各类办公设备如电脑、打印机等几乎全天候运转，确保供电系统的稳定至关重要。物业管理公司必须确保楼内空调、给排水、通信等系统设备的正常运行，并定期进行维护和消毒工作。对于高层办公的租户，电梯的正常运行尤为重要。物业公司需制定严格的电梯运行保养制度，确保客户出行的便捷与安全。

三、消防工作至关重要，安全保障需求高

写字楼一旦发生火灾，后果不堪设想。物业管理工作中的消防任务十分艰巨。除了保证消防设备设施的完好和消防通道的畅通外，还需加强楼内的装修管理和防火宣传教育，消除火灾隐患。由于写字楼人员流动大、死角区域多，必须加强巡逻检查和安全监控措施，建立完备的应急预案并定期进行演练。

四、清洁需求高，环境追求优雅

写字楼人员密集，容易出现卫生和建筑维护问题。为创造洁净、优雅的办公环境，专业保洁人员需定时、定期对卫生间、大堂、走廊等公共区域进行清洁和维护。楼内垃圾的及时处理和消毒是预防疾病传播的有效手段。大厦的外观形象亦需通过定期的外墙清洗来维护。在写字楼内外布置适量的花卉和观赏植物，既能美化环境，也能使客户感到舒适。

二、专项有偿服务（针对大多数业主的服务项目，价格由物管公司核定并报物价部门备案）

1. 大厦物品搬运服务

2. 各类健身及娱乐活动（视大厦设施而定）

3. 机动车辆清洗服务

4. 报警系统内部维护

5. 提供小型商务会议场地和服务

6. 商务中心服务

7. 办公区域绿化及养护

8. 办公区域安全系统维护及应急响应

9. 办公设备设施上门维修安装

10. 代订交通票务

11. 饮用水代订配送

详细方案：

大厦物业管理分为两个阶段——早期物业管理介入阶段和前期物业管理实施阶段。实施时，应分阶段重点落实相应工作。

第一阶段：早期物业管理介入阶段

从业主、开发商和物业管理专业角度，对物业的规划设计、建筑安装、设备选型等提出合理建议，以满足广大业主的需求，减少疏漏，保证质量，节约成本。

一、管理内容

1. 提供物业管理政策及法规建议

2. 参与物业规划设计评审，提出改善建议

3. 从管理角度评审设施设备的选配，减轻后期压力

4. 提供公建配套设施的改进意见

5. 提供大厦公共环境设计建议

6. 提供机电安装及能源分配的管理意见

7. 提供功能布局、用料更改的管理建议

8. 保护楼宇材质，减少施工损伤

9. 设计并配置标识系统

10. 协调开发商市场营销中的物业管理事宜

11. 参与物业竣工验收

二、管理措施

1. 熟悉并掌握物业管理法规，做到有法可依

2. 学习并运用专业技术知识，提高介入的科技含量

3. 制定介入计划，稳妥开展工作

4. 参与工程联席会议，协调各方关系

第二阶段：前期物业管理阶段

此阶段包括接管验收管理、业主入伙管理、保安管理、消防管理等多个方面。

一、接管验收管理方案

为确保大厦环境、建筑和设施等符合法规及规划设计要求，维护业主权益，为日后的物业管理奠定基础，必须进行严格的接管验收。

管理内容：

1. 了解物业建设基本情况，与开发商沟通确定验收时间

2. 制定《物业接管验收计划》，确定验收标准、方法和日程

3. 与开发、设计、施工单位一起进行初步验收，并记录于《物业交接验收表》，要求施工单位对问题整改

4. 进行复验，确保符合标准后与开发、施工单位进行物业交接，包括核对、接收房屋、钥匙、图纸资料、设施设备和标识等。

管理措施：

1. 成立接管验收小组负责此项工作

2. 开展接管验收培训，提高对此重要性的认识

3. 掌握验收标准和程序

4. 制定接管验收规程，按程序办理验收手续。

二、业主入伙管理方案

为业主提供便捷的服务，塑造管理处的形象，必须重视业主入伙工作的管理。

管理内容：

1. 准备业主领房资料

2. 布置入伙现场，提供一站式服务

管理措施：

一、交房流程安排

1. 制定《业主领房程序》，并准备相关必要资料。

2. 根据业主领房程序，有序安排工作流程。

3. 策划业主入伙现场布置，提供温馨接待环境。

4. 热情接待业主，耐心解答疑问，并虚心听取意见。

5. 依照规定办理业主入伙手续。

二、治安管理方案

为确保大厦的安全，我们将结合常规防范和技术防范，实施24小时全天候管理。

1. 常规防范：结合站岗执勤与巡逻执勤，协助公安机关维护公共秩序，制止危害物业和业主安全的行为。包括门岗和巡逻岗的任务，如维护出入口秩序，对外来人员和物品进行验证、登记，制止闲杂人员进入，夜间加强对外来人员的询问和登记等。

2. 技术防范：应用安全报警监控和电子巡更系统，对大厦治安情况实施24小时监控。对可疑迹象采取跟踪监视和定点录象，值班保安迅速赶到现场处理，并做好记录。

管理措施：

1. 实行半军事化管理，制定保安管理和奖惩制度，增强保安责任心。

2. 加强内务管理和军事素质培训，提高保安思想素质和业务技能。

3. 规范保安行为，统一服装，佩证上岗，文明语言，恰当举止。

4. 严格执行巡更点到制度，确保巡逻质量。

5. 保养监控设备，确保完好。

6. 完善记录，建立安全管理档案。

三、消防管理方案

消防管理是物业安全的关键，我们将结合实际切实做好消防安全工作。

1. 管理好消防监控中心。

2. 维护好消防设施、器材。

3. 保持消防通道畅通。

4. 加强装修期间的消防安全管理。

5. 严禁违规燃放烟花爆竹。

6. 严禁携带、储藏易燃易爆物品。

7. 预防电器短路引发的火灾。

管理措施：

1. 制定并落实消防管理制度和消防安全责任制。

2. 制订消防事故处理预案。

3. 建立义务消防队，定期组织学习和演习。

4. 定期检查消防器材和设备，及时消除隐患。

5. 积极开展防火安全宣传，向业主传授消防知识。

6. 发生火灾时及时补救并报警。

四、绿化保洁管理方案

绿化保洁直接影响大厦形象和业主工作环境。我们将做好以下工作：

1. 绿化养护：根据气候和植物需求进行适量浇水、施肥、松土，制定预防措施防治病虫害，及时清除杂草、枯枝，并修剪花木。对内部公共场所进行绿化布置和养护，定期修饰建筑小品，保持周围绿地和花草植被完好。

2. 保洁管理：保持公共区域清洁卫生，定期清理垃圾，消毒公共设施。一、健身娱乐设施管理

为保障小区内健身娱乐设施的安全性，特制定以下管理方案：

1. 每周至少进行一次全面的安全检查，确保设施完好无损。检查内容包括活动设施的破损、尖角、裂缝等，健身器械的稳固性、地面防滑及防护垫的有效性。还需检查台球、乒乓球、室的设施及电器安全。

2. 对存在安全隐患的设施，应立即停用并标识，组织专业人员进行检修。无法修复的设施，则按程序申请报废。

二、水系使用管理

为确保大厦水系正常运行，降低管理成本，特制定以下管理方案：

1. 定期巡查泵房设施，确保设施运行正常。

2. 定期对蓄水池进行清洁消毒，保持水质清洁。

3. 设立专人负责管理蓄水池，确保定时开放。

三、财务管理

为改善财务状况，扩大财务成果，提高经济效益，特制定以下管理方案：

1. 加强现金收支管理，规范财务核算。

2. 定期对物业维修更新费用进行统计，每年至少公布一次。

3. 做好年度预算和决算工作，严格审核报销票据，控制费用报销。

4. 及时了解财务收支状况，进行财务分析，为决策提供准确依据。

四、质量管理

为实施全面质量管理，实现既定的质量目标，特参照ISO9000质量体系标准制定以下管理方案：

1. 制定质量工作计划，实施所制订的工作计划和措施。

2. 检查执行情况和效果，及时发现问题并总结。

3. 根据检查结果，采取相应的措施，巩固成绩，改进不足。

五、档案资料管理

为保存大厦历史资料，维护管理的连续性和规范化，特制定以下档案管理方案：

1. 归档内容涵盖工程档案、业主档案、财务档案、文件档案及管理资料。

2. 制定档案制度，并严格执行。

3. 专人专室专柜管理，确保档案完整、安全。

4.逐步实现智能化管理，提高管理效率。

六、人力资源管理

为保持员工的高素质，提高物业管理水平，特制定以下人力资源管理方案：

1. 根据人才结构需求，合理配置各类人才。

2. 任人唯贤，量才录用。

3. 开展业务培训，提高员工素质。

4. 进行业绩考核，优胜劣汰，激励员工持续进步。管理措施：

1. 确立岗位责任制，明确职责、权力和利益。

2. 融合约束与激励机制，充分调动员工的工作积极性。

3. 加强思想建设，树立服务业主和企业品牌的意识。

4. 培训方面，结合岗前培训与在岗培训，引进外部培训和内部培训。

5. 进行全面、公正、公平的考核，确保公开透明。

智能化系统的管理和维护：

一、建立设备运行及维护团队

组建专业的设备运行及维护团队，熟悉设备性能及隐蔽线路布局。并与系统设置、安装等相关单位合作，对技术人员进行强化培训，确保系统操作的熟练性。

二、管理人员的培训

对所有管理人员进行全面培训，使他们了解隐蔽线路的具体位置，确保线路不受损坏。

三、设备技术档案管理

为系统中的所有器件、配件建立详细的技术档案，包括型号、技术参数、尺寸、工作条件等，以便快速查询设备参数，确保系统最佳运行。

四、设备运行档案管理

建立消防监控系统的实时运行档案，让操作人员熟悉系统的正常运行状态，并能正确分析、存盘系统的报警信息。

五、供货商档案管理

建立设备和配件的详细档案，包括型号、产地、制造、供应单位等信息，并与供货商、制造商保持联系，确保能快速获得所需配件，并跟踪产品更新。

六、日常巡视与定期保养

日常巡视是发现问题的最佳途径，而定期保养是解决软性隐患的关键。结合日常巡视和定期保养，确保设备的安全运行。

机构设置及人员配置：

一、物业管理机构设置和人员配备

根据物业管理需求，进行机构设置和人员配备。包括物业管理总部、各部门及其职责、人员数量及岗位职责等具体安排。