写字楼租金透视：每月开销与全年成本解读

关于二手公寓和写字楼的税费问题，具体计算方法简述如下：

一、契税：按照（成交价-增值税（不含附加费））×3%的方式计算。增值税则有以下几种情况：

1. 提供发票的情况：增值税=（成交价÷（1+5%）-上手发票价）×5%，同时需要缴纳城市维护建设税（增值税×7%）、教育费附加（增值税×3%）以及地方教育附加（增值税×2%）。

2. 不提供发票的情况：增值税=成交价÷（1+5%）×5%，同样需要缴纳相应的城市维护建设税等附加费用。

二、土地增值税：也分为提供发票和不提供发票两种情况。提供发票时，计算方式为【成交价÷（1+5%）-上手发票价（每年加计5%）-有关税金】×适用税率。适用税率则根据土地增值税四级累进速算公式进行计算。有关税金包括土地出让金、土地契税等。不提供发票时，增值税为成交价÷（1+5%）×5%。

三、个人所得税的计算方式为（成交价-上手发票价-可扣除项目）×20%，可扣除项目包括增值附加费、上手契税等。不提供发票则为成交价÷（1+5%）×1.5%。

四、关于地价的问题，普通城市的地价大致为土建主体成本约每平方米人民币一千五百元（普通地下三层的情况），安装成本和装修成本会相对有所不同。在杭州等经济发展较快的城市，地价更高，需根据具体情况计算。例如购买杭州某月的地价走势图上标注的每平米地价乘以楼层面积，可以大致估算出购买一层写字楼所需的总价。但需注意，未达到一定年限可能需缴纳的增值税和工商税较高。共商业楼宇是一种新型的商业化房地产形式，主要作为消费者购物场所出租给商人进行零售活动。商业地产评估购物中心的常用方法包括重建成本估价法和市场比较法等。重建成本估价法主要评估土地价值和重建成本，而市场比较法则是通过比较类似购物中心的售价来评估价值。然而这些方法也存在一定的局限性和难点，如折旧估量和可比案例的缺乏等。现金流量分析：通过现金流量推估法，我们可以预测购物中心在运营周期内或特定时段的净现金流量累计的现值。此现值是指将每年的净现金流量减去利息后，直至预定日期的累计总额。其精确度取决于预估品质及所采用的折现率的合理性。

收入净现金分析：计算营业净收入、应税收入及净现金收入的过程如下：确定购物中心的总体租金收入并扣除空置房屋等租金损失，得到营业毛收入。接着，从营业毛收入中减去运营成本，得到营业净收入。再从中减去折旧费用和借贷利息，得到应税收入。进一步扣除营业税和所得税后，得到税后收入。税后收入减去贷款本金支付并加上折旧（因折旧并非实际现金支付），即为净现金收入。

公寓和住宅之间存在一些差异。产权年限不同，商办通常为40-50年，而住宅为70年。商办项目无法落户和上学，而住宅则可以。根据物权法149条规定，住宅项目在70年后有相关规定，而商办项目则暂无相应规定。商办项目每年需缴纳0.84%的房产税，而住宅则无需缴纳。住宅享受民水民电待遇，而商办则是商水商电。