写字楼得房率与系数一览（2024版）概览

公摊面积计算说明：

对于多层商品住宅楼，首先要计算出整幢房屋和共有建筑面积的分摊系数，然后再按照各套内建筑面积的比例进行分摊。对于多功能综合楼，同样需要先求出整幢房屋和幢内不同功能区的共有建筑面积分摊系数，再按照各功能区内建筑面积的比例分摊。如果共有建筑面积分摊计算的内容有变化，应以建设部现行的相关文件规定为准。

分摊面积是指整栋楼的公用面积，包括房屋楼体的墙壁等。带电梯的房屋公摊面积相对较大。计算各户分摊的公用建筑面积的基本思路是，根据各户套内面积按比例进行分摊。

具体计算步骤如下：

1. 计算分摊系数：分摊系数 = 需要分摊的公用面积之和 / 各套内建筑面积之和 = （总建筑面积之和 - 各套内建筑面积之和） / 各户套内建筑面积之和。

2. 计算各套房的公用分摊面积：各套房的公用分摊面积 = 分摊系数 × 各套内建筑面积。

关于建筑面积的计算范围：

1. 单层建筑物按其外墙勒角以上的外围水平面积计算。如果带有部分楼层，亦应计算建筑面积。

2. 多层建筑物的建筑面积是各层建筑面积的总和。

3. 层高超过2.2米的地下室、半地下室等按其上口外墙外围的水平面积计算。

4. 利用深基础做架空层，层高超过2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算。

5. 坡地建筑物利用吊脚做架空层且层高超过2.2米的，按围护结构外围水平面积计算。

6. 建筑物内的门厅、大厅等不论高度如何，均按一层计算。

7. 电梯井、提物井等按建筑物自然层计算。

8. 突出于建筑的有围护结构的部分，如楼梯间、水箱间等，按围护结构外围水平面积计算。

卖家需交的税费有：

1. 增值税：卖出价减去购置价格的增值部分的5.5%。

2. 印花税：成交价的0.05%。

3. 土地增值税根据增值额的大小有不同的税率。增值额未超过扣除项目金额50％的，税率为30％；增值额超过扣除项目金额50％但未超过100％的，税率为40％；增值额超过扣除项目金额100％但未超过200％的，税率为50％；增值额超过扣除项目金额200％的，税率为60％。

关于所得税：

企业所得税：卖出价减去购置成本后，再乘以25%的税率（公司）。个人所得税则为卖出价减去购置成本后，再乘以20%的税率（有限合伙公司或个人）。买家应交的税费包括契税和印花税。契税为卖出价的3%，印花税为卖出价的0.05%。无论公司、有限合伙公司或个人，所交税费相同。

举个例子：假设A写字楼的卖出价为78万，购置价为52万。卖家应交的税费计算如下：增值税为（78-52）5.55%=1.443万；印花税为780.05%=0.039万；土地增值税为（78-52）30%=7.8万；个人所得税为（78-52） 20%=5.2万。合计税费为约14.48万。

扩展知识：房屋交易税费在签订预售合同时需要缴纳。印花税税率为1‰，买卖双方各承担一半即0.5‰。还有公证费和律师费，都是在签订房屋预售合同时需要支付的费用。对于一手房交易，契税是购买新房子时需要缴纳的费用，普通商品住宅的契税减半。还有维修基金和物业管理费等其他费用。对于二手房交易，非普通住宅的契税需要加倍，无论房本是否满两年。如果房本不满五年，需要缴纳营业税。对于个人转让自用超过五年的住房，如果是家庭唯一的生活用房，可以免征个人所得税。在房屋交易过程中，还需要缴纳其他费用，如房屋交易手续费、印花税等。在办理按揭和公积金时，还需要缴纳其他费用，如保险费、评估费等。

购买方应缴纳的税费包括契税、合同印花税和产权登记费等。出售方应缴纳的税费包括合同印花税、营业增值税及附加、土地增值税和个人所得税。需要注意的是，税务部门会评估买卖价格，如果评估价格大于合同价格则按照税务评估价格来计税。以上提到的现房价并不一定是真正的计税价格。