写字楼灭虫的重要性和杀虫剂多样作用方式探索

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该物业位于[具体地理位置]，周边设施完备，交通便利，地理条件优越。由知名开发商进行开发建设，占地面积广阔，总建筑面积宏大。物业内部配备了中央空调、24小时热水、消监控设施以及多台电梯，为住户提供便捷舒适的办公和生活环境。

管理依据

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该物业的管理依据主要包括：

1. 《浙江省物业管理服务收费暂行办法》

2. 《杭州市物业管理条例》

3. 《杭州市物业管理服务收费管理办法》

4. 楼书资料

5. 浙江XX物业管理有限公司的质量手册及其他规定

管理目标

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为体现开发商的高档写字楼开发初衷，我们将以浙江XX物管公司的企业精神和管理理念，对物业实施科学的管理，提供优质的服务。我们的目标是在两年内达到地区物业管理优秀示范大厦标准，三年内达到全国物业管理优秀示范大厦标准，确保业主综合满意率达到93%—95%以上。

管理原则

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为实现管理目标，我们将遵循以下原则：

1. 服务第一、管理从严：以优质服务为首要任务，同时建立严格的管理制度，确保物业服务收到实效。

2. 专业管理与业主自治相结合：通过专业的物业管理，结合业主的支持与配合，共同创建良好的办公环境。

3. 物管为主、多种经营：在常规服务的基础上，开展多种经营，满足业主需求，增强物管公司的造血功能。

管理办法

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1. 实施全程物业管理，提供合理化建议，构建优秀管理硬件环境。

2. 成立大厦管理处，实施专业化管理。

3. 培养高素质的管理人才，组建专业队伍。

4. 导入ISO9000质量管理理念，制定实际规章制度。

5. 遵守物业管理法规，制定管理方案并与业主签订协议。

6. 运用CS系统，建立管理和服务模式。

7. 采用智能化手段提高管理水平效率。

8. 运用CIS系统提升物业品位。

9. 市场化、企业化运作，提供全方位服务，开展多元化经营。

通过上述管理办法和原则的实践与落实，我们致力于打造一个高效、专业、高品质的物业管理环境，为业主和使用人提供超值的享受。物业管理服务项目

一、公共服务项目（全体业主均可享受，费用已纳入物业管理费）：

1. 维护大厦内部公共秩序，24小时保安执勤，消防和交通管理；

2. 公共场所清洁，办公垃圾收集清运；

3. 大厦共用部位及公共设施设备的维护与保养；

4. 公共绿地园艺及室内绿化养护；

5. 大厦各类资料管理；

6. 未装修房屋通风、打扫等服务；

7. 电话及访客留言服务；

8. 临时借用雨伞、雨衣等服务；

9. 节日环境布置；

10. 提醒重要时刻服务；

11. 代订报刊、信件收发；

12. 代聘钟点工服务；

13. 代收代缴水电费、宽带网络费、有线电视及卫星电视节目费；

14. 代叫出租车服务；

15. 代办保险业务；

16. 安全用电常识宣传。

二、有偿专项服务项目（多数业主可享受，价格由物管公司核定并报物价部门备案）：

1. 大厦内物品搬运服务；

2. 各类健身、娱乐活动；

3. 机动车辆清洗服务；

4. 大厦报警室内系统维护；

5. 小型商务会议场所及服务；

6. 商务中心服务；

7. 办公区域绿化供应及养护服务；

8. 办公区域报警系统维护及接务；

9. 办公区域设备设施上门维修安装等；

10. 代订车、船、机票服务；

11. 代订饮用水服务。

具体实施方案：

物业管理包含早期介入阶段和前期实施阶段。在实际操作中，应分阶段有重点地落实相应工作。早期介入阶段主要是从物业规划设计阶段开始，提供专业性建议，确保物业符合管理要求和业主需求。此阶段包括熟悉政策法规、提供专业意见等。前期实施阶段则是对物业进行接管验收，确保物业环境、建筑和设施等符合法规政策要求，为日后的管理奠定基础。接管验收包括了解基本情况、确定验收时间、制定验收计划等。在接管验收完成后，进入实际管理阶段，包括保安管理、绿化保洁管理等。二、业主入伙管理方案

为给业主提供便捷、高效、温馨的入伙服务，塑造管理处的专业形象，特制定此业主入伙管理方案。

一、管理内容

1. 准备业主领房所需资料。

2. 精心布置业主入伙现场，提供一站式服务。

3. 按领房流程办理手续：凭相关证明发放交房资料，陪同业主验房并办理手续，收取费用，解决房屋问题。

二、管理措施

1. 制定《业主领房程序》及资料准备。

2. 按照程序进行人员安排。

3. 策划现场布置方案，营造温馨氛围。

4. 接待业主时热情耐心，听取意见。

5. 严格按照规定办理入伙手续。

三、治安管理方案

为确保大厦安全与业主的安心，实施常规防范与技术防范相结合的24小时全天候管理方案。

1. 常规防范：结合站岗执勤与巡逻执勤，协助维护公共秩序，防止危及物业和业主安全的行为。包括门岗与巡逻岗的双重任务，如对外来人员的验证、登记，夜间询问，危险物品禁止带入等。

2. 技术防范：运用安全报警监控系统、电子巡更系统，进行24小时监控。对可疑情况采取跟踪监视和录象措施，及时通知值班保安处理。

管理措施：实行半军事化管理，增强保安责任心；开展培训与演练，提高业务技能；加强行为规范教育，服装统一，举止文明；确保巡逻质量，记录详细；定期检修监控设备，建立安全管理档案。

四、消防管理方案

消防管理是物业安全的核心，将严格按照消防法规要求，切实做好消防安全工作。

1. 管理内容：包括监控中心管理、消防设施器材管理、消防通道保持畅通、装修期间消防安全管理等。

五、绿化保洁管理：

绿化保洁对于大厦形象及业主工作环境至关重要，是环境质量的关键指标。

1. 绿化养护：确保绿地和花草植被完好，日常养护科学化。

根据气候适量浇水、施肥和松土；

防治病虫害，清除杂草和枯枝；

修剪花木，扶正或补种损坏的苗木和花草；

布置和养护大厦内部公共场所的绿化；

修饰建筑小品，保持绿地美观。

2. 清洁卫生：保持大厦公共环境和部位整洁，公共设施洁净无异味。

材质保养：上光打蜡，保持光亮；

公共卫生间保持清洁无异味；

楼层公共烟缸每日清洁，无烟蒂堆积；

大堂保持清洁，玻璃门窗无印渍；

清理垃圾，确保垃圾袋装化；

定期清洁外墙、各类公共设施和下水道等；

告示牌、指示牌每日清洁；

电梯轿厢定期清洁，清洁电梯门槽；

定期灭虫；

制止违反环境卫生规定的行为。

管理措施：

1. 建立制度，按月制定养护计划，规范操作；

2. 加强业务培训，聘请专业人员指导；

3. 实施“三查”制度，确保服务满意率；

4. 强化行为规范，统一服装、标识，文明言行。

六、房屋及公共设施设备管理：

房屋及公共设施设备的管理对大厦形象、物业使用年限和使用安全至关重要。

1. 房屋公共部位管理：根据房屋现状分类管理。

已领房：签订业主公约，告知装修规定，建立业主档案，加强装修管理，保护公共部位。

空关房和业主托管房：每月通风打扫，定期检查房屋和设施，及时处理问题或通知业主。

公共用房：做好维护和保养，确保安全美观。

2. 设备设施维护：定期巡查，及时维修。

公共水电设施、公共卫生设施定期巡查；

水泵、锅炉等设备每日巡查；

电梯机房每周保养；

中央空调机组专人管理，确保出风口正常；

温感、烟感等设备抽查，确保其有效；

智能化系统日常巡视与定期保养相结合；

二、 管理措施：

1. 强化装修户管理：督促业主提前申报装修，进行现场检查并制止违规行为。

2. 全面培训管理人员：掌握各隐蔽线路位置，对技术人员进行强化培训，确保熟练操作系统并维护。

3. 建立设备技术档案：详细记录所有器件和配件参数，确保系统最佳运行状态。

4. 设立设备档案：迅速获取所需配件，跟踪产品更新。

5. 建立维修人员值班制度：确保维修及时率与合格率达98%以上，实施回访并做记录。

6. 采用日常巡视与定期保养：确保房屋及设施完好率达98%以上。

七、娱乐设施管理方案（视大厦具体设施而定）：

为确保业主的娱乐休闲环境，我们将对健身娱乐设施进行安全管理。

1. 每周至少一次安全检查，包括设施完整性、器械牢固性、地面防滑等。

2. 发现不安全因素将及时标识并检修，无法修复的则按程序报废。

八、水系使用管理方案（视具体配套情况调整）：

我们将有序管理大厦的水系运行，以节省管理成本。

1. 定期巡查泵房设施，确保正常运行。

2. 清洁蓄水池，保持水质。

3. 专人管理蓄水池，定时开放。

九、财务管理方案：

我们将通过财务管理扩大财务成果，提高企业经济效益。

1. 加强现金管理，搞好财务核算。

2. 每半年公布物业维修更新费用使用情况。

3. 做好年度预算和决算工作，严格审核报销票据，及时掌握财务状况，为决策提供依据。

十、质量管理方案：

我们采用ISO9000质量体系标准，实施全面质量管理。

1. 制定大厦质量工作计划，参照ISO9000标准。

2. 实施计划并检查效果。

3. 根据检查结果巩固成绩，吸取教训。

十一、档案资料管理方案：

加强档案资料管理有助于保存大厦历史资料，维护管理的连续性和规范化。

1. 整理工程档案，包括所有工程技术、维修、改造资料和竣工图等。

2. 建立业主档案，包括购、租房合同、基本情况登记表等。

3. 归档财务档案，如园区财务收支报表等。

4. 整理文件档案，包括物业管理法规政策、公司文件等。

5. 妥善管理其他资料，如绿化资料、日常巡查记录、值班记录等。管理措施：

1. 建立并严格执行档案制度，由专门的内勤管理员负责，将资料存放于专室专柜，确保档案完整、安全，完好率100%。

2. 推行科学管理，逐步实现智能化管理，以提高管理水平，确保档案资料的完整性和可靠性。

人力资源管理方案：

一流的物业需要一流的管理团队，为此需配置各类高素质的管理和专业技术人才。管理内容包括按照合理的人才结构配置人才、任人唯贤、开展业务培训和进行业绩考核。措施包括制定岗位责任制、建立约束与激励机制、加强思想作风建设、结合岗前培训与在岗培训以及全面考核。

智能化系统的管理和维护：

1. 建立设备运行及维护人才队伍，对设备进行熟悉并强化培训。

2. 对所有管理人员进行全面培训，确保知道隐蔽线路的具体位置。

3. 建立设备技术档案、设备运行档案以及供货商档案。

4. 采用日常巡视与定期保养相结合的方法，确保设备安全运行。

关于灭蚊灯的使用：

灭蚊灯主要利用光触媒原理，使用特定波长的紫外线吸引蚊子并将其诱捕后灭杀。其实真正吸引蚊子的是动物和人产生的二氧化碳、气味和红外线。想要灭蚊效果最好，初次使用时最好选择傍晚，关闭门窗或纱门纱窗，关闭室内照明灯，集中灭蚊2至3小时。可以选择光触媒灭蚊灯，对人体伤害较小。对于气流灭蚊灯，只需按照使用说明操作即可。灭蚊灯是一种有效的灭蚊工具，其工作原理主要利用蚊子的趋光性。电子灭蚊灯通过高效诱蚊灯管引诱蚊虫，然后利用静电瞬间杀灭飞虫。气流吸蚊灯则通过气流将蚊子吸附并致其死亡。这些灭蚊灯具有结构简单、售价低廉、美观大方、体积小、耗电省等特点，是一种相对环保的灭蚊方式。

使用灭蚊灯时需要注意安全，避免带电移动、将手伸进机器内或随意摆弄，清理集蚊网时应先拔掉电源插头。在有幼儿的环境中使用时，须将灭蚊器放在幼儿碰不到的地方。室内使用时，不要将机器放入水中或倒水进去，室外使用时需收回存放，以免短路造成损害或触电。

灭蚊灯在家庭密闭环境中使用效果良好。使用时需要注意放置高度、避免强光干扰、避免气流改变等。建议睡前几小时开启灭蚊灯，以达到最佳效果。粘捕式灭蚊灯已被广泛应用于各种场所，其环保设计受到用户欢迎。

需要注意的是，灭蚊灯虽然有效，但驱蚊较为被动，需要放置在蚊子经常出没的地方才能发挥最佳效果。灭蚊灯有一定的危险性，使用时应特别小心，避免导电物体伸进高压网内。只要正确使用，灭蚊灯是一种有效的驱蚊工具。在使用时，应注意以上事项以确保安全并达到最佳效果。