写字楼概况揭秘：揭秘没有实际层高达到总高28层的办公大楼特性！

华贸中心历来备受关注，之前的宣传也一直在强调其影响力。关于东西写字楼市场的话题，东边的写字楼今年在供应和需求方面表现良好，但西边似乎不太理想，可以说是东边日出西边雨。今天我们有幸邀请到德胜置业的老总，作为西边唯一的代表项目，来回应这一说法。

德胜置业的王总发言时表示，虽然他不认为自己完全代表西边项目，因为他们的项目位于德胜门区域，属于北二环及西城区。他指出北京的商圈各有特色，并非简单的复制模式。每个商圈都有其独特的潜台词——商机。写字楼不仅仅是一个空间，更是酝酿和激活生产力的场所。在项目定位时，需要找到这个区位的独特商机，为客户提供具有吸引力的办公空间。

在德胜门区域，尽管既不靠CBD也不靠中关村，但这一区域长期以来缺乏有特色的写字楼空间供应市场。许多成长型公司渴望升级，他们需要一个不同层面的写字楼空间产品来适应其成长。这些公司硬件上可能暂时无法与大型企业相提并论，但他们有着高昂的志向和梦想。德胜置业在设计中追求时尚的外立面，同时在公共区域采用新中式风格，使用城墙砖等文物元素来营造文化氛围。

德胜门城楼也被改造成为企业的会所，旨在打造一个高端政界和商界文化交流的场所。他们与合作，希望将这个区域塑造成一个体现传统文化的商务空间，为本土的成长性公司提供适合的办公场所。这些公司在熟悉的环境中寻求成长，不希望放弃已有的商务关系。德胜置业的项目立足于满足这些公司的需求。目前开盘后成交情况良好，客户主要来自周边地区。虽然在价格调整方面曾有过激做法，但整体上与客户购买力相匹配。在立足北京文化的也注重与国际接轨。在建筑设计上追求新时代的风格，不盲目复制中关村或CBD的模式，而是运用明式简约的审美哲学思想来打造符合时代需求的办公楼。【王冲】今天我非常高兴，与魏总一样坚定我们对市场定位的信心。在晨报组织的会议中，我深受启发，各位高手对项目的解读让我更深刻地理解了市场趋势。我坚信我们的定位是正确的，并将持续坚持。

【陈曦】我曾与建筑学界的大佬们交流，探讨北京写字楼市场的发展方向。他们提出，对于已经成熟且具有强支撑力的地区，如CBD和长安街地段，需要融合周边文化生态。通过精心规划和打造，这些地区的生态与写字楼发展可以相得益彰。

【莫春】今天的论坛主题关于建筑风格与文化的结合给我很大启发。如何运用好古建筑，比如德胜门城楼和南新仓项目，将其与新的建筑风格对话，是一种新颖的做法。

【侯守法】在座的项目中，我的项目位于西边。关于东西地区的差异，我不完全赞同潘总的观点。虽然东边的商务氛围浓，项目多，但西边的金融街也有其特色。从土地供应来看，金融街的土地有限，但其房屋销售和出租情况与东边不相上下。我们的公寓开盘不久便售出60%，可见需求依然旺盛。

【潘明朗】我认为在讨论写字楼创新时，大家应放宽视野，不仅仅局限于自己的项目。金融街确实有其独特之处，但中关村的压力也是存在的。整个市场的供求关系是关键，虽然土地供应有限，但需求依然很大。

【褚宏亮】我代表万亨房地产发言。我有幸参与金融街的两个项目，见证了金融街的快速发展。看着长安中心崛起的速度，深感市场需求的旺盛。金融街作为北京最热门的商圈之一，其独特的地位和市场价值日益凸显。与中关村和CBD相比，金融街具有诸多优势。

金融街的地理位置十分优越，其区位范围较小，这使得该地区的物业变得稀缺，从而更加珍贵。金融街周边拥有丰富的金融机构，如银行、证券公司等，为这一区域提供了强大的产业支撑。

金融街的楼盘销售情况十分独特。很多楼盘都是整栋销售，而非散售，这使得开发商能够节省市场推广费用。尽管在市场上鲜有广告或媒体交流，但金融街的楼盘依然受到众多买家的青睐。例如，投资广场和中正大厦等建筑，虽然市场宣传不多，但其销售情况仍然可观。

金融街的开发商对物业的自持比例较高，对于一些重要的物业，他们选择持有而不是出售。这种做法确保了金融街物业的稀缺性，使得这些物业更具价值。与此西城区也出台了一系列金融鼓励政策，吸引外资银行和其他金融机构入驻金融街，进一步提升了金融街的国际形象。

相比之下，中关村虽然在科技产业方面有着举足轻重的地位，但在商业地产方面，存在一些明显的失误。中关村的商用地块切分过于狭小，缺乏有实力的开发商。中关村的规划限制较多，物业高度控制严格，供应量集中释放，这些都导致了市场竞争的加剧和价格的波动。

金融街凭借其独特的地理位置、销售模式和政策优势，成为北京最成功的商圈之一。尽管中关村等其他商圈也在不断发展，但金融街的市场价值和地位仍然无可替代。【褚宏亮】关于盈科大厦，我有所了解。这个项目最初定位在一万五到一万三，现降至一万一，是现房。我实地探访过，品质上乘，却销售不畅。究其原因，或许是初始定位过高，期房价格可能高于现房。

谈到我们自己的项目，它与我们周边某些项目存在竞争，但冲突并不激烈。我们选择项目的方式是从长安街向西二环扩展，再至东二环。东二环的优势在于其交通枢纽地位，东方银座的成功广告策略以及东直门区域的高档住宅认知。东直门已成为新的高档住宅区，且任总在东直门的项目选择自有其道理。我们的项目本月26号将封顶。

前期，我们的目标租户主要是中国网通这类公司，但封顶后我们做了调整。研究东直门地区后我们发现，这里是CBD、中关村、金融街之外的独立商务区。虽然东城区正在打造东二环商务带，但我认为“国门第一商务区”的提法更有说服力。毕竟，东直门是机场检票口进入北京的第一站，其地理位置十分重要。我们也参考了南新仓、新保利的提法，认为这一区域可称为东二环商务区。

我希望能与各位老总沟通，共同为这一区域定一个名称。这一线已经集中了许多大型自用楼盘和可推向市场的新商务楼。竞争性不强，产品各有特色。若合作推广，可打造东二商务区的热点区域。关于创新，我们的项目在传统创新上做了一些尝试。我们认同写字楼应中规中矩，避免奇异造型增加成本和不便使用。客户最喜欢的房间格局是方方正正，避免拐弯和尖角。整层面积也是买家选择的重要因素。我们的投资方曾受到启发，金融街的楼盘整层面积大多在五千平方米左右，而我们做到了灵活分割，如一千八百平方米可分割为两个楼座各九百平方米。这一点在金融街是最成功的案例。尽管投资广场的质量在金融街最差，却是销售最好的楼盘之一。【褚宏亮】回到我们的楼盘时，楼盘规模虽不大，仅有五万多平方米，但经过巧妙的设计调整，我们将其从单一楼座转变为两个核心楼，实质仍为一整体，提供不同面积的楼层选择，满足客户的多样化需求。近期市场反馈热烈，客户对我们灵活多变的面积设计赞不绝口，尤其是可独立成层的1500至2000平方米的面积设计，大大提高了使用效率。一些小创新，比如对大堂空间的精巧设计，以及采用真空玻璃幕墙等新颖材料，不仅提升了楼盘品质，也确保了高达76%以上的使用率，这在写字楼市场中是难能可贵的。我们引以为傲的是率先在国内使用真空玻璃幕墙，相较于普通的中空玻璃，真空玻璃具有更好的隔热隔音效果，为大厦品质再添一笔。

太古汇广场坐落于广州核心商务区，是太古地产倾心打造的重要项目。此综合建筑集购物、办公和酒店功能于一身。办公塔楼一高达211.95米，办公塔楼二165.75米高，五星级酒店则128米高。各组成部分通过裙楼商场巧妙连接。在选址方面，建议进行详尽的市场调研，了解目标客户群体的数量和分布情况。瑜伽馆选址于写字楼高层是可行的选择，高层环境相对安静，更利于瑜伽练习。进行市场调研时，需关注区域内瑜伽馆的数量、规模、交通便利度、课程内容等因素。观察小区居住人群，估算目标客户数量，这些都是选址的重要参考因素。