楼盘地价高导致房价偏高，揭秘周边楼盘价格背后的秘密

购房者在选择房屋时，会综合考虑诸多因素，如地理位置、配套设施、休闲环境、交通便利性等。他们不仅关注房屋本身，更看重周边的配套设施和服务，因为这些设施的不完善会给生活带来不便。楼盘的配套设施已经成为现代社区的重要组成部分，开发商也将其作为楼盘的“附加值”来吸引购房者。

配套设施包括满足生活需求的附属设施，由外部市政配套和内部开发商自建配套组成。社区周边的配套成熟度是衡量项目性价比的重要指标，直接影响消费者购房前和住后的体验。完善的配套设施不仅让居民生活更舒适，还提升了楼盘的附加值。

近日，湖南省长沙市发布的《关于明确长沙成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》正式生效，规定商品住房价格由成本、利润和税金构成，利润率被设定为6%～8%。这一政策旨在防止开发商随意虚高报价，过度追求利润。该政策也引发了一些争议，有人认为其限制了开发商的自主性，也有人担心其执行效果。

长沙的房价相对稳定，即使在GDP不断增长的情况下，新建商品房的平均单价仍保持在万元左右。与周边城市相比，长沙的房价堪称“价格洼地”。长沙此次发布的通知详细列出了成本的构成，包括楼面地价、前期工程费、房屋建筑安装工程费等。利润的提取以上述成本的一部分为基数，乘以平均利润率。

有专家认为，这种从成本管控的角度设定利润的方式可以鞭策房企进行科学的项目投资和操盘。也有人认为这种政策干预可能会使商品房售价背离市场经济。

长沙对商品住房价格监制适用范围和实施区域进行了明确，凡长沙市范围内新建商品住房均应按规定办理明码标价监制手续。对于“限房价、竞地价”的商品住房，其销售价格由国土部门确定后按程序进行监制。

这一政策旨在规范房地产市场，保护购房者利益。但如何平衡市场规律和干预，仍需进一步探讨和观察。在限利政策实施后，市场争议不断。一些人认为房地产高利润时代将结束，另一些人担忧开发商为追求利润会牺牲质量，引发诸多问题。对此，时任中国房地产业协会副会长顾云昌表示，控制房价的关键在于控制地价，而非直接限制开发商的利润率。由于拿地时间和价格存在差异，相邻地块也有不同，单纯依靠成本核算法既不合理也难以操作。顾云昌以实际案例说明，不同楼盘因拿地成本、开发品质等因素，房价差异较大。即使成本控制得好、品质优良的项目，价格也可能因市场定位不同而有所调整。目前，除长沙县外，长沙其他地区多为双限地块，关于成本核算法的争议仍在持续。

购房者在选择楼盘时，应考虑以下关键因素：

一、地段与周边环境：决定土地和项目价值的重要因素。

二、项目规模：如占地面积、容积率、绿化率及楼栋数等，可了解项目类型和规模，对定位客户群有重要影响。其中，占地面积大的项目可能涉及分期规划和区域级商业布局。

三、客户定位：通过梯户比、主力户型占比、主力面积及畅销户型等数据，可了解项目的客户定位，如年轻白领或高端购房者等。

四、销售策略：包括销售价格、开盘时间、去化速度、推售批次和开发周期等，这些数据能直观反映项目的销售定位和市场反应。

这些数据对于理解项目定位和选择竞品项目具有重要意义。