写字楼管家服务概览：物业职责与日常服务内容解读（2024版）

本文探讨了工业园区物业管理模式的界定、划分以及各种主要模式的内涵和利弊。文章从物业管理权利与实施主体的角度，重点讨论了自建自管、合作管理、委托管理三种主要模式，并对每种模式的优缺点进行了详细分析。文章还涉及了多用户工业园区与单用户工业园区的物业服务需求差异，以及选择合适的物业管理模式对提高工业园区服务效率的重要性。

一、引言

物业管理行业的发展对推动市场经济进程和住宅商品化起着积极作用。本文旨在探讨工业园区物业管理模式的相关内容，以促进行业对物业管理模式的认清和优化，提高工业园区物业管理效率。

二、摘要

本文主要讨论工业园区的物业管理模式。从物业管理权利与实施主体的角度，对管理模式进行了界定和划分，包括自建自管、合作管理、委托管理等主要类型。文章还分析了各种模式的内涵及利弊，并通过实例揭示了一个典型的工业园区物业管理模式选择过程。

三、工业园区物业管理模式的界定与划分

1. 概念厘清与界定：本文从权利、实施（责任）主体角度，对工业园区物业管理模式进行界定和划分，重点讨论委托管理模式的细分形式。

2. 管理模式分类：除了从权利主体角度区分的管理模式，还介绍了从管理服务方式、物业服务费计取方式等不同角度划分的物业管理模式。

四、各种主要模式的内涵及利弊分析

1. 自建自管模式：优点包括沟通便利、资源支持强、能节约酬金或利润；缺点包括管理水平可能不足、全部责任与风险由建设单位承担、协调管理难度大等。

2. 合作管理模式：适用于建设单位有富余人员需要安置的情况，能锻炼队伍、培养人才、积累经验；缺点包括沟通协调不畅、易出现利益纷争和责任不明的情况。

3. 委托管理模式：该部分将在下文详细讨论。

五、（省略委托管理模式的具体分析，待补充）

委托管理

委托管理是物业管理的一种形式，其中建设单位将项目管理职责委托给专业物业公司或其他专业公司，如机电、保洁、绿化等。这种模式的委托方式包括全权委托、委托代理监管和并行委托等。其优点是：委托方能够专注于主营业务，发挥社会化专业分工的优势，管理服务专业性强、适用范围广、效率高，风险主要由专业公司承担，监管也相对容易。这种模式需要额外支付管理费用，并且可能存在信息封锁问题，导致建设单位难以了解项目的真实成本和情况。合同到期后更换服务商也可能引发交接问题。

管理模式细分：封闭式与开放式

封闭式管理是一种物业管理体系，其特点是物业出入口有专人看守，业主和使用人需要专用通行凭证，外来人员需征得同意并办理登记手续方可进入。这种方式适用于对安全有特别要求的物业，如机关、部队和一些高档物业。其优点是保安严密，安全有保障；缺点是安全方面需要大量人力投入，有时可能造成不便和纠纷。

开放式管理则允许业主和使用人无需办理通行证件自由进出物业，外来人员只要行为正常也可自由进出。这种方式适用于一些公共商业楼宇、工业园区等。与封闭式管理相比，开放式管理更加自由，不会过多影响人流进出速度，但可能导致秩序失控和安全事故的发生。

计费方式：包干制与酬金制

包干制是业主向物业公司支付固定物业服务费用，盈余或亏损由物业公司承担。这种方式会激发物业公司的节约意识，但可能导致部分设施得不到及时维护。酬金制则是从预收的物业服务资金中按约定比例或数额支付酬金给物业公司，其余用于合同约定的支出。实行酬金制的物业公司不会有过于节省的冲动，但也可能乱造计划、大手大脚花钱。

对于具体选择哪种模式，业主应根据物业规模、自身能力、相关公司资质以及管理服务需求等因素综合考虑。全权委托统一管理模式是现代社会分工的必然产物，也是国内外物业管理的主流趋势。在这种模式下，业主将整个工业园区的物业管理事务统一委托给一家专业物业公司负责，或由该公司再分包部分管理服务项目给专业公司。这种模式能够实现物业管理服务效率与效益的最大化。公寓物业的职责如下：

1. 全面负责公寓楼的资产管理和维护，包括但不限于消防、强电、弱电、空调、电梯、排水等设施的登记、检查和维修。

2. 对公寓楼内的各种设施进行定期盘点，确保数量准确，如有问题需要及时上报并跟进处理。

3. 协助租赁部门在客人入住前做好房间布置和保洁工作，确保客人入住时的居住环境良好。

4. 在客人入住期间，根据客人的需求进行资产的维护和调拨，确保客人居住舒适。

5. 在客人退房后，进行房间资产的清点，与进房时的资产情况进行核对，确保资产无损失或损失得到妥善处理。

6. 负责发起与资产管理相关的流程，并妥善保管各类档案，确保信息的准确性和完整性。

7. 具备较强的管理和沟通能力，以及处理突发事件的能力。在遇到突发事件时，能够迅速响应并采取有效措施，确保公寓楼内的安全和稳定。

8. 完成领导安排的其他任务。

公寓物业职责概述：

1. 制定并执行物业工程相关的规章制度，监督其执行情况。

2. 编制并实施物业安全管理、设备维修维护计划及预算。

3. 全面负责统筹项目的治安秩序管理、设备设施的管理、维修和保养工作。

4. 确保各项管理指标完成，监督维保单位工作，保证设施正常运行，预防事故发生。

5. 管理项目设备设施的大修、中修及更新改造，协调与相关部门的工作。

6. 对物业工程项目提供专业建议，熟悉运行项目规划资料和施工图纸。

7. 制定项目设备设施运行方案，组织并监督实施，提出能耗控制建议。

8. 指导项目设备紧急故障抢修，确保故障及时处理。

9. 每月上报工程维修材料采购计划，管理消防档案，完成各项工作安排。

还包括：

1. 监督日常巡检工作，确保项目安全和设备正常运行。

2. 负责项目装修的跟进、现场管理和验收。

3. 承担公寓项目的日常工程维护和维修工作。

4. 负责公司机器人市场开拓与销售，行业资源整合及维护，实现项目经营战略和目标。

5. 树立“客户至上，服务至上”的宗旨，负责接待工作，维护公司形象。

6. 协助处理物业内治安防范工作，杜绝违法犯罪活动。

7. 收集物业信息，为园区物业管理提出良好建议和策划。

8. 确保安全保卫和消防安全工作，维护公司财产安全。

9. 根据公司年度考核经营目标，提升物业管理品质，做好费用收取和客户服务工作。

10. 负责外联工作的梳理及当地关系的维护。

一、推广租赁房源

通过各种渠道发布公寓房源的租赁信息，包括贴街招、网上发贴和电话推销等方式，确保达成公司的出租目标。同时负责带潜在租户看房，并处理合同签订等事宜。

二、日常物业管理

跟踪客户入住后的各类问题，如用水、用电、借钥匙、退房、转房等。同时负责解答客户的咨询，确保住户的日常生活无忧。还要进行楼宇的安全巡查和卫生清洁监督。

三、维修与维护工作

负责区域内楼宇的日常维修维护工作，包括工程管家团队的工作内容。确保公寓设施的正常运行，为住户提供良好的居住环境。

关于物业管理的定义，涵盖了业主对建筑物共有部分以及建筑区划内共有设施的共同管理。业主可以自主进行物业管理，也可以委托物业服务企业或其他管理者进行。物业管理分为狭义和广义两个方面。狭义的物业管理主要涉及房屋建筑、设备、市政公用设施等的管理和维护；而广义的物业管理还包括业主共同管理的过程。

物业管理的对象主要是住宅小区的居民，对其进行部分行为管理，并管理和服务他们的居住环境。物业管理还包括对自然环境的监测与保护，防止不良环境因素的发生。根据《物业管理条例》的定义，物业管理是业主通过选聘物业服务企业，对房屋及相关设施进行维修、养护、管理，并维护小区环境卫生和秩序的活动。