写字楼车库转型揭秘：可否转变为商业用房？解析使用限制与可能风险
问题一：公寓和住宅在产权年限上没有决定性关系，具体要看开发商的产权年限设定。公寓和住宅的性质可能都是70年产权。
问题二：房屋用途分为多种，包括住宅、商业经营用房等。住宅包括别墅、公寓、职工家属宿舍等，不包括人防用地下室、托儿所、病房等具有专门用途的房屋。非成套住宅是指供人们生活居住但不成套的房屋。集体宿舍是指供机关、学校等单位单身职工和学生居住的房屋。跃层住宅则是指套内空间跨越两楼层及以上的住宅。商业用房是指用于商业和居民生活服务的房屋，如商店、饮食店等。
问题三：房屋用途住房的用途包括办公、居住、商业营业、物业管理用房等。
问题四：商业住宅和普通商品住宅的主要区别在于土地使用年限和产权性质。商业住宅的土地使用年限为40-50年，产权性质为非普通住宅；而普通商品住宅的土地使用年限为70年，产权性质为商品住宅。商业住宅一般作为酒店式公寓等，下层可能有商业网点，而商品住宅则主要是居住用房。
问题五：使用权房和商品房的主要区别在于使用权及是否可以上市交易。使用权房是国家或国有企业、事业单位投资兴建的公有住房，禁止出售，必须由原承租人购买产权后才能上市交易。而商品房是由房地产开发公司经营建造，已缴纳土地出让金，可以上市买卖。
问题六：商品房是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅，按市场价出售。其价格由成本、税金、利润等组成，可以依法在市场自由交易。
问题七：购买普通住宅和商业用房的区别在于用途、产权年限、水电性质等。商业用房主要用于开店，需缴纳3%的契税，使用年限为50年，水电性质为商业性质；普通住宅用于居住，产权年限为70年，水电性质为住宅，契税缴纳标准可能因地区而异。非普通住宅可能是面积或价格或容积率超标的住宅，也需要缴纳3%的契税，使用年限是70年。问题八关于房屋性质及其分类：
房屋性质即房产的属性，包括国有房产、集体房产等。房屋一般指的是有屋顶、有墙，可以防风避雨、御寒保温，供人们工作、生活、学习、娱乐和储藏物资的固定场所。根据特定地方的生活习惯，如窑洞、竹楼等也可视为房屋。
以下是部分房屋性质的详细解释：
1. 商品房：由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。
2. 房改房：城镇职工根据国家和县级以上地方人民的城镇住房制度改革政策，按照成本价或标准价购买的已建公有住房。
3. 存量房：指已被购买或自建并已取得所有权证书的房屋。
4. 集资房：一般由国有单位组织并提供国有划拨土地作为建房用地，国家减免部分税费，由职工部分或全额出资建设，房屋归职工所有，不对外出售。产权可归单位与职工共有，一定时间后过渡为职工个人所有。
还有微利房、平价房、解困房、再上市房、廉租住房、花园式住宅、公寓式住宅以及安居工程住房等多种房屋性质。其中，经济适用住房是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅，具有特定的售价和购买对象。
微利房，也称为微利商品房，是由各级房产管理部门组织建设和管理的。它的价格低于市场价和租金，但高于福利房价格和租金，主要用来解决部分企业职工和社会特困户的住房问题。
平价房，是根据国家安居工程实施方案的规定，主要面向城镇中低收入家庭。其土地由划拨，配售对象和价格由管理部门审核认定，具有社会保障性质。
解困房，是各级地方为解决特定困难群体的住房问题而专门修建的住房。这些群体包括特别困难户、困难户和拥挤户。
再上市房，是指职工按照房改政策购买的公有住房或经济适用房首次上市出售的房屋。
廉租住房，是和单位在住房领域履行社会保障职能的一种方式，主要面向城镇低收入家庭提供租金相对低廉的普通住房。
花园式住宅，也被称为西式洋房或花园别墅，通常带有花园草坪和车库。这种住宅建筑密度低，内部设施豪华，主要面向高收入群体。
公寓式住宅，一般建在大城市，以高层为主，标准较高。这种住宅包含多种生活空间，如卧室、起居室、客厅等，主要面向常常往来的中外客商及其家眷，提供短期租用服务。
安居工程住房，是以成本价向中低收入家庭出售的住房，优先出售给无房户、危房户和住房困难户。其价格由多个因素构成。
经济适用住房，是根据国家计划安排建设的住宅，价格受到的指导和控制，旨在向中低收入家庭提供负担得起的住房。
严格管理，保障服务：我们的物业管理基础
我们的物业管理以严格的管理为保障，涵盖物业的维护管理、员工管理以及对业主不当行为的劝阻。我们致力于建立全面、严谨的管理制度，依法管理、从严管理、科学管理，确保物业管理服务取得实效。
我们遵循专业管理与业主自治管理相结合的原则。在日常管理中，我们充分调动物业管理公司和业主（租户）的积极性，尊重并满足业主的需求，通过专业的管理处实施物业管理，同时争取业主（租户）的支持与配合，共同维护物业，创建和谐的办公环境。
我们的物业管理不仅关注日常管理和常规服务，还开展多种经营以满足业主（租户）的不同需求。这不仅增强了物管公司的经济实力，也为更好地服务业主（租户）奠定了基础。
管理办法：
1. 我们提供全程物业管理，从开发商、业主及专业物业管理公司的角度提出合理建议，打造优秀的物业管理环境。
2. 设立（大厦）管理处，配备专业管理人员，实施专业化管理。
3. 在现有管理资源的基础上，借鉴行业先进经验，培养高素质的管理人才，为（大厦）组建专业团队。
4. 引入ISO9000质量管理理念，结合物业实际，制定切实可行的规章制度，确立高标准的物业管理行为规范。
5. 遵守《杭州市物业管理条例》等相关法规，制定管理方案，与业主签订各项协议，依法约束双方行为。
6. 实施CS系统（顾客满意战略），建立亲和的管理和服务模式。
7. 采用智能化手段构建社区信息互动平台，提高管理效率。
8. 运用CIS系统设计，进行整体形象策划，提升物业品位。
9. 按照市场化、企业化的运作方式，提供全方位服务，开展多元化经营。
物业管理服务项目包括公共服务项目和有偿专项服务项目。公共服务项目包括维护公共秩序、保洁、维护公共设施、园艺维护等。有偿专项服务项目包括物品搬运、健身娱乐活动、车辆清洗等。
具体实施方案：
大厦的物业管理分为早期物业管理介入阶段和前期物业管理实施阶段。在实际操作中，分阶段有重点地落实相应工作。在早期物业管理介入阶段，我们将从业主、开发商及物业管理专业的角度提出合理化意见和建议，以确保物业的规划设计、建筑安装等符合管理要求，满足业主需求。这将有助于减少疏漏，避免遗憾，保证质量并节约成本。巡逻岗的任务包括：
1. 按规定路线巡视检查，不留死角，确保全面覆盖。
2. 巡查车辆停放情况，维护道路畅通和车辆安全，做好全方位的安全防范工作。
3. 对大厦内的嫌疑人员进行检查和防范。
4. 进行大厦及楼宇的安全、防火检查。
5. 对装修户进行安全检查。
6. 防范并协助公安部门处理各类治安案件。
7. 制止所有违反大厦管理制度的行为。
应用安全报警监控系统、电子巡更系统，对大厦内的治安情况实施24小时监控，确保大厦安全。对可疑或不安全迹象采取跟踪监视和定点录像措施，并及时通知值班保安现场处理。
管理措施：
1. 实施半军事化管理，制定严格的保安管理和奖惩制度，增强保安人员的工作责任心。
2. 强化保安人员的内务管理，开展军事素质培训，提高思想和业务技能。制定《紧急事故处理办法》并定期组织演习。
3. 加强保安人员的行为规范教育，统一服装，佩证上岗，语言文明，举止得体。
4. 严格执行保安巡更点到制度，确保巡逻质量。
5. 监控中心定期检修、保养，确保监控设备完好。
6. 保证监控、值勤记录详细完备，建立安全管理档案。
消防管理是物业安全管理的重点，根据消防法规的要求和实际，切实做好消防安全工作，确保业主的生命财产安全。管理内容包括：做好消防监控中心的管理、消防设施与器材的管理、保持消防通道的畅通、加强装修期间的消防安全管理等。管理措施包括：制定并落实消防管理制度和消防安全责任制、制定消防事故处理预案、建立义务消防队并定期组织学习、定期进行消防检查、做好消防器材的检查保养等。
绿化保洁管理方案：
二、管理措施：
1. 建立并维护绿化保洁制度，按月制定养护计划，严格按照操作规程实施。
2. 加强业务培训，提升专业技能，聘请专业人士指导养护工作。
3. 落实三层级的检查制度，包括绿化清洁工自查、管理员巡查和管理处主任抽查，加强日常监督检查，确保绿化和保洁服务满意度均达到95%。
4. 规范行为规范管理，统一服装，配备完整标识，保持言行文明。
六、房屋及公共设施设备管理方案：
房屋管理，特别是共用设施设备的管理，对大厦的形象、物业使用年限及使用安全至关重要，直接牵涉到业主及使用人的安全，是大厦管理的核心任务。
1. 管理内容：
(1) 业主已领房：交付时签订业主公约，书面告知房屋装修规定，并建立业主档案。加强装修管理，制止违章装修行为，情节严重者，提请相关部门依法处理。装修期间，保护房屋公共部位，确保房屋安全与美观。
(2) 空关房（含业主托管房）：管理处应每月通风打扫一次，定期检查房屋和设施，发现问题及时处理或通知业主。
(3) 公共用房：做好公共用房的维护与保养，及时维修，确保房屋安全美观。
2. 设备设施维护：
(1) 巡查公共水电设施设备，及时维修损坏情况。
(2) 公共卫生设施每周检查一次。
(3) 水泵、锅炉、纯净水等设备每日巡查两次。
(4) 电梯机房每周保养一次。
(5) 中央空调机组设专人管理，定期巡查，确保出风口正常。
(6) 温感、烟感、喷淋等设备定期抽查，确保正常运行。
(7) 智能化系统结合日常巡视与定期保养，建立实时运行档案。
二、管理措施：
1. 加强装修户管理，督促业主完成装修前期申报，并现场检查，及时制止问题。
2. 全面培训管理人员，熟悉各隐蔽线路位置，强化技术人员培训，确保系统操作与维护熟练。
3. 建立设备配件详细技术档案，确保快速获取所需配件，并跟踪产品更新。
4. 建立维修人员值班制度，确保维修及时率与合格率达98%以上，实施回访制度与记录。
5. 采取日常巡视与定期保养相结合的方法，确保房屋及配套设施完好率达98%以上。
七、娱乐设施管理方案：
为确保健身娱乐设施的安全使用，为业主提供丰富多彩的娱乐休闲环境。
1. 每周对健身娱乐设施进行安全检查，包括活动设施的完整性、健身器械的稳固性、台球、乒乓球、室的电器安全性等。
2. 对存在不安全因素的娱乐设施及时停用并标识，组织检修。无法修复的，按程序申请报废。
八、水系使用管理方案（视具体情况而定）：
通过有序管理，确保大厦水系正常运行，有效降低成本。
1. 管理内容：定期巡查泵房设施、清洁蓄水池、专人管理等。
2. 管理措施：测算水系运行成本，制定使用规定，建立设施设备档案，做好巡检记录，并按规定操作。
九、财务管理方案：
通过财务管理，在改善财务状况的扩大财务成果，提高企业经济效益。注重预算控制、成本控制和收益管理等方面的工作。一、管理内容：
1. 强化现金收支流程的监管，优化资金使用效率。
2. 精细财务核算工作，确保财务数据准确性。
3. 及时跟踪物业维修更新费用的使用情况，每半年（或每年）公开费用明细，增强透明度。
4. 编制年度预算与决算报告，为长期规划提供数据支持。
5. 严格审核报销票据，控制非必要支出。
6. 实时掌握财务状况，深入分析财务数据，为决策层提供有力依据。
二、管理措施：
1. 依据财务法规，构建严谨的财务管理框架。
2. 确保财务人员持证上岗，规范业务流程。
3. 强化财务人员的专业知识培训，提升其业务素质。
4. 深化成本控制，优化资源配置。
5. 加强内部财务审计与检查，确保财务安全。
三、质量管理方案：
导入ISO9000质量体系标准，实施全面质量管理，以实现“以人为本”的管理理念，促进决策、计划与控制、协调的紧密结合，达成既定质量目标。
1. 制定符合ISO9000标准的大厦质量工作计划。
2. 执行既定计划，确保质量管理的实施。
3. 定期评估工作成效，及时发现问题并调整策略。
4. 通过培训教育提高全员质量意识，确保质量管理工作落到实处。
四、档案资料管理方案：
为保存大厦历史资料，维护管理的连续性和规范化，便于房屋及设施设备的检查、维护、更新和与业主的沟通联系，加强档案资料管理至关重要。
1. 归档内容包括工程档案、业主档案、财务档案、文件档案以及管理资料。
2. 制定严格的档案管理制度，并贯彻执行。
3. 指定专员负责档案管理，确保档案完整、安全。
4. 逐步实现智能化管理，提高档案管理水平。
五、人力资源管理方案：
优秀的人才是确保物业管理水平的关键。
1. 根据岗位需求合理配置人才。
2. 任人唯贤，量才录用。
3. 开展全面的业务培训，提升员工素质。
4. 实施绩效考核，激励优秀员工，淘汰表现不佳者。
六、智能化系统的管理和维护：
1. 建立专业的设备运行及维护团队，熟悉设备性能及线路布局。
2. 对所有管理人员进行设备知识培训，确保设备知识的普及。
3. 建立设备技术档案，便于快速查找设备参数。
4. 建立实时运行档案，监控消防系统运行状态。
5. 管理好供货商档案，确保配件供应的及时性。
6. 进行日常巡视与定期维护，及时发现并解决问题。（一）物业管理机构设置与人员配置
根据物业管理需求，进行物业管理机构的设置和人员配备。具体安排如下：
一、机构设置
为满足物业管理的高效运作，设立包括运营部、工程部、安保部等在内的物业管理组织架构，确保各部门职责明确，协同合作。
二、人员配置
根据各部门职责和工作量，合理配备人员。运营部负责物业服务的日常运作，工程部负责设备设施的运行和维护，安保部负责安全管理和应急处理。为了满足人员培训和发展的需求，还需设立人力资源部门。
拓展知识：地下车库商业性质
地下车库可以定性为商业用途。固定经营场所是从事经营活动的必要条件之一，地下车库符合这一条件，因此可以经营商业。
一、车库的商业性质
1.部分业主购买的车库被认定为商业性质，这主要取决于其购买的房产性质。例如购买商铺或商业住房的业主，其车库通常也被视为商业性质。商业用房包括商铺、门市部、菜场、理发店以及写字楼等。
二、有产权车库和无产权车库的区别
有产权的车库可以进行买卖、转让、出租等处置，而没有产权的车库只能进行使用权转让。遇到拆迁时，有产权的车库会得到相应的补偿，而无产权的车库则没有这种权益。有产权的车库在市场上可以进行交易，价格通常较高；而无产权的车库只能通过转让形式进行使用，不能在市场上买卖。
