甲级写字楼空调方案优化及费用标准解析（2024版）

关于写字楼空调收费无国家标准，通常由业主与物业协商。写字楼中央空调收费对双方都是难题，因为不论业主数量多少，空调主机启动都是全负荷，使用业主越少物业收入越少，易亏损。物业一般会按使用比例测算收费标准。贵司的收费方法相对合理。不开空调季节的收费需业主委员会与物业协议确定。中央空调的收费方式和金额必须得到业主委员会的批准才能生效。中央空调是业主的资产，物业只是管理，业主只需支付使用和管理费用。未经业主委员会同意的收费，业主有权拒绝支付，但需承担能源使用费用。

该物业坐落于地理位置优越的XX路XX号，周边设施完善，交通便利。该物业由XX公司开发建设，占地面积XX平方米，总建筑面积XX平方米。大厦配备中央空调、24小时热水、消监控设施和XX台电梯。

管理依据包括《浙江省物业管理服务收费暂行办法》、《杭州市物业管理条例》、《杭州市物业管理服务收费管理办法》等。

为体现开发商打造高档写字楼的初衷，我们将以浙江XX物业管理有限公司的“真诚、善意、精致、完美”的企业精神，实施科学管理，提供优质服务。我们将参照地方和全国物业管理优秀示范大厦的评定标准，确保业主综合满意率达到93%—95%以上。大厦将在两年内达到地区物业管理优秀示范大厦标准，三年内达到全国物业管理优秀示范大厦标准。

在物业管理过程中，我们将遵循以下原则：

一、服务第一、管理从严：以“服务第一”为宗旨，强化服务机能，提供及时、周到、优质的服务。同时建立严格的管理制度，确保物业管理服务收到成效。

二、专业管理与业主自治相结合：通过专业的管理团队和业主的支持配合，共同创建文明的办公环境。

三、物管为主、多种经营：在满足业主需求的开展多种经营，增强造血功能，为业主提供更好的服务。

管理办法包括：实施全程物业管理、成立专业的管理处、培养高素质的管理人才、导入ISO9000质量管理理念、遵守物业管理法规、建立亲和力的管理和服务模式、采取智能化手段提高管理水平等。我们还将运用CIS系统提升物业的整体品位。按照市场化的运作模式和企业的管理方式，我们提供全方位的物业管理服务，并开展多元化经营。

一、公共服务项目

全体业主均可享受以下服务，相关费用已纳入物业管理费：

1. 维护大厦内部的公共秩序，包括24小时保安值勤、消防和交通道路管理。

2. 公共场所的保洁，包括办公垃圾的收集和清运。

3. 维护和保养大厦的共用部位和公共设施设备。

4. 管理和保养公共绿地的园艺。

5. 室内公共场所的绿化摆放和养护。

6. 管理大厦的各类资料。

7. 提供未装修房屋通风、打扫等服务。

8. 转发电话及访客留言。

9. 临时借用雨伞、雨衣。

10. 布置节日环境。

11. 提供重要时刻提醒服务。

12. 代订报刊、信件收发。

13. 提供钟点工服务。

14. 代收代缴水、电、宽带网络费、有线电视收视费和卫星电视收视费。

15. 代叫出租车。

16. 代办保险。

17. 宣传安全用电常识。

二、有偿专项服务项目

我们提供大多数业主都能享受的有偿服务，具体价格由物管公司在业主委员会成立前核定，并报物价部门备案：

1. 大厦内物品搬运。

2. 各类健身、娱乐活动（视大厦配置而定）。

3. 机动车辆的清洗。

4. 维护大厦的报警室内系统。

5. 提供小型商务会议场所及服务。

6. 商务中心的服务。

7. 办公区域的绿化供应及代为养护。

8. 办公区域的报警系统维护及接务。

9. 办公区域设备设施的上门维修安装等。

10. 代订车、船、机票。

11. 代订代送饮用水。

关于具体实施方案：

物业管理由两个阶段组成：早期物业管理介入阶段和前期物业管理实施阶段。在实际操作中，我们需要分阶段并有重点地落实相应工作。早期介入阶段主要是从物业规划设计阶段开始，提供合理的建议和意见，确保物业的质量和设计满足业主的需求；前期物业管理阶段则包括接管验收管理、业主入伙管理等多个方面，需要确保物业的环境、建筑和设施设备等符合相关法规和政策的要求，并为日后的物业管理打下坚实的基础。在实施过程中，我们需要熟悉和掌握物业管理法规政策，制定严格的管理措施和工作计划，以确保物业管理工作的顺利进行。一、管理措施

1. 组建接管验收小组，开展接管验收培训，确保物业验收标准和程序的掌握。制定接管验收规程，严格按照程序办理接管验收手续。

2. 为业主提供便捷、高效的入伙服务，制定详细的业主领房程序和管理措施，准备相关所需资料，布置业主入伙现场，全程陪同业主验房并处理相关问题。

二、治安管理方案

1. 采取常规防范与技术防范相结合的全天候管理方案，确保物业和业主的安全。常规防范包括站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式，协助公安机关维护秩序，防止和制止危及物业和业主安全的行为。

2. 应用安全报警监控系统、电子巡更系统，对大厦内的治安情况实施24小时监控。对可疑情况采取跟踪监视和定点录象措施，并及时处理。

3. 实行半军事化管理，制定保安管理和奖惩制度，加强内务管理和素质培训，提高保安人员的工作责任心和处理紧急情况的能力。

三、消防管理方案

1. 切实做好消防监控中心的管理，确保消防设施、器材的完好有效。

2. 保持消防通道的畅通无阻，加强装修期间的消防安全管理。

3. 严格执行消防安全规定，严禁违章燃放烟花爆竹和携带、储藏易燃易爆物品。

4. 定期检查电器设备，防止因短路等引发火灾。

管理措施：

为确保安全、整洁与设施的正常运行，我们制定了以下管理措施：

一、消防安全：

1. 确立并落实消防管理制度和消防安全责任制，确保责任到人，器材到位，检查彻底。

2. 预先制定消防事故处理预案，防范未然。

3. 设立义务消防队，每月进行消防安全学习，每季度进行消防演习。

4. 定期进行消防检查，注重预防，发现隐患立即处理。

5. 确保消防器材、设备的完好，及时进行检查保养。

6. 严格制止任何违反消防安全的行为。

7. 积极开展防火安全宣传教育，向业主传授消防知识。

8. 一旦发生火灾，及时组织补救并立即报警。

二、绿化保洁管理：

绿化保洁关乎大厦形象及业主工作环境，是环境质量的重要评价指标。

1. 绿化养护：确保绿化工作日常化、养护科学化。

（a）根据气候适量浇水。

（b）施肥、松土，预防病虫害。

（c）清除杂草、枯枝，定期修剪花木。

（d）布置和养护大厦内部公共场所的绿化。

（e）修饰建筑小品。

（f）确保大厦周围绿地和花草植被的完好。

2. 清洁卫生：保持大厦公共环境和部位的整洁。

（a）选择最佳保养方法为材质上光打蜡。

（b）保持公共卫生间整洁无异味。

（c）清理楼层公共烟缸。

（d）保持大堂玻璃门窗光亮。

（e）清除各类污渍、积水，确保公共区域无杂物堆放。

（f）定期收集、清理垃圾，并消毒垃圾房。

（g）进行外墙清洗。

（h）定期清洁公共照明、消防等设施。

（i）清理下水道等排污管道。

（j）每天清洁告示牌、指示牌等。

（k）加强电梯轿厢的清洁，并清洁电梯门槽。

（l）进行季节性灭虫工作。

对违反环境卫生管理规定的行为予以制止。

管理措施：

1. 建立绿化保洁制度，制定养护计划，并按操作规程实施。

2. 加强业务培训，聘请专业人员指导养护工作。

3. 实施“三查”制度，加强监督检查，确保服务满意率。

4. 强化行为规范管理，统一服装、标识，文明言行。

三、房屋及公共设施设备管理：

房屋管理特别是共用设施的管理是重中之重，直接影响到大厦的形象、物业使用年限及使用安全。

1. 房屋公共部位管理：根据现状，大厦内房屋可分为已领房、空关房和公共用房。对已领房加强装修管理，对违章装修行为及时制止；对空关房和公共用房定期检查维护，确保房屋安全美观。

2. 设备设施维护：巡查公共水电设施设备，发现损坏及时维修；对公共卫生设施、水泵、锅炉等定期检查；设定专人管理电梯机房和中央空调机组；温感、烟感、喷淋等设备定期抽查，确保其正常运行；智能化系统日常巡视与定期保养相结合，建立实时运行档案；对业主自用水电设施报修，确保维修的及时性与合格率。会议室的灯光与AV系统联动，实现智能控制。播放或投影时，灯光自动调暗，幕布自动展开，窗帘关闭。结束播放时，灯光自动调至柔和亮度，幕布收起，窗帘开启。公共区域照明通过光线感应器和定时器智能调节。天色渐暗时自动点亮，深夜人员稀少时部分灯光自动关闭。天亮到一定程度，剩余灯光也会自动熄灭。在卫生间、楼梯等特殊区域，采用移动感应技术，有人靠近时自动点亮照明灯，离开后则自动熄灭，既智能又节能。