“灵活办公”——商办业主的机遇和选择

办公楼宇市场的演进史 – 见证经济发展轨迹和商务模式的变革

中国办公楼市场的故事已有30多年。从东部沿海辐射内陆腹地，从核心城市蔓延周边区域，从“酒店式办公”到“现代化办公”再至今天我们要说的“灵活办公”，中国办公楼市场的现代化进程与中国的经济发展保持着相同的轨迹。

中国改革开放初期，外资企业在进入中国市场的同时，也带来了现代化的办公理念。但在当时的中国内地，由于缺乏现代化的商务办公楼，彼时外资企业只能租用类似北京的长城饭店、丽都饭店、上海的东风饭店和锦江饭店等酒店的套房用于办公，由此开启了中国办公楼市场的“酒店式办公”时代。

到了八十年代中期，现代化办公楼的概念开始在市场上逐步形成并走向商业化，由开发商整体开发经营、分层分区出租或出售给租户或业主的行为开始出现。当时的代表作就是北京建国门外大街的中信国际大厦和上海毗邻外滩的联谊大厦，吸引了花旗银行、三洋电机、法国达飞轮船等众多世界知名企业入驻。

在此之后，中国办公楼市场向前发展的速度日趋加速。据仲量联行的研究报告表明，中国GDP前30城市优良写字楼的需求每增加547平米，就会带来第三产业一亿元人民币的产值。无怪乎各地在“筑巢引凤”和“楼宇经济”概念的刺激下，掀起了一轮又一轮的大规模兴建城市核心商务区的热潮。市场一般会经历起步期、建设期、发展期和成熟期，周而复始，使写字楼的出租率由低到高再到低，经历“周期性循环”。在办公楼硬件方面，科技进步和理念革新使得大楼智能科技化和绿色环保性成为新建甲级写字楼的标配。至此，中国办公楼的品质和市场规模已经今非昔比，已经位于世界的前列。

然而，其中也有商业地产开发商出现了盲目建设、粗放开发，因而产生供给过剩，空置率高居不下的现象。如何摆脱这一困境，可能需要对企业需求端进行细致的研究和分析。随着中国经济持续向高质量发展转型，商业地产转向集约性资源投入和精细化管理，与新动能加速协同，适配产业实际需求。那么，近年来企业在办公室租赁方面到底出现了什么样的变化和趋势呢？

办公需求端的变化：管理从分散到集中，布局从集中到分散

首先，变化发生在大型企业对办公楼的管理方式由分散向集中转变。这种转变是随着企业组织向集团化发展，业务向跨地域甚至跨国境发展带来的必然趋势。据仲量联行统计，2013年全球86%的跨国企业已建立企业房地产（CRE）团队，2015年这一数字已达到92%。近年，许多中国企业也逐渐摒弃以往在单座城市、单个职场分散洽谈租约的管理模式，开始建立集中化的CRE部门，以全国性、多城市、统筹化的管理模式来面对市场。

一家业务范围遍布全国的中资企业每年与房地产有关的成本可达上亿元人民币，阿里巴巴、平安、中国银行等行业巨头甚至超过50亿乃至上百亿元/年。专业化的CRE部门将为多点布局的企业制定覆盖全国、着眼长远的企业房地产战略，集中式管理的CRE部门将有助于中资企业通过合规管理机制，识别、评估与处置合规风险，形成崇尚合规经营的企业文化氛围。

其次，变化发生在企业对办公空间布局由中心化集中式办公向分布式分散办公转变。有趣的是，这和第一个变化呈反方向发展，IWG集团中国区总裁胡懋先生称之为“中枢辐射状布局”（hub & spoke）。

胡懋先生给我们介绍说，办公方式的变革在全球疫情爆发前便已初现苗头，因为越多的公司认识到传统的固定租赁办公空间的模式存在着一些弊端：

第一，从成本的角度来看，传统办公空间花费高昂，在国际一线商业大都会中，核心CBD甲级写字楼的年度成本可高达每人每年近12万人民币。但是，往往有超过65%的办公空间日常处于闲置状态，因为员工在外出差，谈判业务或假期的原因没有来公司。

第二，传统办公的布局往往是中心化的，也就是说大多数公司喜欢把办公室设在市中心，核心CBD。每天员工就不得不从四面八方向市中心聚集，即花费了大量的时间在通勤上，也造成了城市的拥堵，环境的恶化。

中枢辐射布局（Hub & Spoke），即以一处合适的地点作为公司总部（Hub），向外辐射设立附属分部办公点（Spoke）的模式，早就以其灵活度高、性价比强等诸多优势，成为许多企业办公管理战略转型的新方向。在未来两三年内，将有多达三分之二的企业采用这种员工有时在总部参加会议处理事务、有时在分部远程办公的混合式办公模式。

当两年前一场史无前例的疫情来袭，更加快了企业办公分布式布局的脚步，因为一方面许多公司不得不让员工在家办公或远程办公，另一方面公司又必须解决远程办公带来的种种困扰，诸如办公环境不佳、网络数据安全、团队疏于互动等问题。许多企业如果无法像全球企业巨头般拥有足够资本和魄力自己来全面打造网络式的分布办公，往往就会选择灵活办公服务商来满足这方面的转变。

根据仲量联行于2021年5月发布的《全球企业不动产十大趋势》报告数据显示，在后疫情时代，全球33%的企业不动产负责人表示将扩大联合办公/灵活空间的应用范围，灵活空间也将成为新常态下企业提升不动产组合灵活性的重要战略。

这些纷纷选择布局灵活办公大潮的企业绝非一时心血来潮。据报告显示，全球有50%的企业员工希望在疫情后能采用“办公室+远程”的混合办公模式，并且远程办公的频率保持在每周2.4天左右。不难看出，未来，员工对混合办公的需求不减反增。

在CBRE《2021亚太地区联合办公市场报告》中也反映出了同样的趋势，37%的受访公司认为灵活办公会在房地产策略中发挥重要作用；58%的公司认为疫情的爆发增加了对于灵活办公的使用。

以上在办公需求端两个重大变化和趋势，给写字楼业主和商业楼宇开发商带来的启示和对应之道是什么呢？

中国各城市目前的办公楼新增供应较大，这给业主带来压力。想要脱颖而出，业主必须以创新的方式向用户展现其资产。截至2020年第三季度，中国一线城市的甲级办公楼空置面积约为780万平方米，而在2021-2023年间，预计还将有1300万平方米的新增供应。精明的业主必须想方设法使自己的资产有别于其它，做好充分准备为用户提供真正理想的办公环境及配套设施，同时以开放的态度及创新的思维与租户磋商租赁方式。新经济企业的工作模式加上大量的辅助服务，促成崭新的商业生态体系，推动前所未有的、非传统的空间使用方式。商业写字楼必须从过去粗放式的经营，转向更注重精细化的管理。把一部分传统毛坯大面积的租赁面积，改造成精装修、空间灵活、服务全面的联合办公或灵活办公空间，以便抓住企业分布式办公布局带来的巨大商机。

IWG集团旗下雷格斯丹麦灵活办公空间实景

办公供给端的挑战：灵活办公-业主自营还是合作？

但是问题来了，开发商或写字楼业主是应该自己来建设和运营灵活办公空间，还是找一家专业的运营商来提供配套服务？

有人认为灵活办公这个业务入行门槛并不高，部分商业地产开发商觉得我可高楼平地起，这几千平米的灵活办公空间有什么难的吗？于是，我们看到在过去的五六年内，除了大量资本催生的各种国内外品牌新兴联合办公运营商之外，也有许多开发商或业主涌入这个赛道，呈现百花齐放的景象。然而，在经过一段狂飙突进的野蛮生长阶段，联办又经历了大洗牌，众多红极一时的品牌纷纷收缩面积甚至倒闭退出。有些开发商的自有品牌在经营了2、3年后难以为继，纷纷出让或关闭，最有名的案例就是SOHO中国的3Q。

那么，要真正经营好灵活办公空间的制胜关键是什么？在这个行业中有无可以借鉴的成功案例和企业标杆呢？

IWG（International Workplace Group）集团进入了我们的视野, 这是一家1989年成立于比利时布鲁塞尔的公司，在伦敦股票市场上市。IWG集团与时俱进，从最早的服务式办公到共享办公再到联合办公，一直到现在的灵活办公。目前在全球120多个国家，开有3500多家中心，是世界规模最大的灵活办公运营商。如果你不熟悉IWG集团，也许你知道雷格斯（Regus）, 它就是IWG集团旗下二十多个品牌之一，早在1995年就进入中国，在北京开设了第一家雷格斯燕莎中心，为改革开放之初的外企在选择办公场所时，除了酒店套房之外，带来更为商务高效的现代办公空间。经过20多年在华的发展，IWG集团已经覆盖了中国30个城市，经营120多家灵活办公空间，其中相当数量选择在城市地标性建筑经营，如北京国贸三期、北京嘉里中心、上海中心大厦、上海新天地无限极大厦、深圳平安金融中心等。

IWG集团旗下位于上海新天地的Spaces实景图

在对IWG集团中国区总裁胡懋（Edward Hu）先生的采访过程中，他提到灵活办公成功的要素在强大的获客能力和优质统一的服务运营水平，而这两项看似浅而易见的道理，要真正做好并不容易，尤其是当业主或开发商只有一两家中心，没有形成规模效应，没有像主营业务那样的专注度去做，往往会半途而废。

胡懋先生表示，“越来越多的企业对办公布局策略从过去中心化的集中式办公调整为分布式的灵活办公，这些公司在寻找灵活办公的时候，最看重的两个条件，第一是你的网络够不够宽广，设施够不够多，第二是你提供的空间设计能不能满足我的各种工作需求。IWG集团自1989年成立以来，逾30年成功运营灵活办公空间的发展当中，采取一横一纵的两个策略，正好符合企业在这两方面的需求。

一是横向的策略，就是不断地扩展我们在世界各地、全球各地的网点。我们现在在全球120多个国家的1,100多个城市及地区开展业务，开设并运营超过3,500家灵活办公中心，每天还以1个中心的速度扩张。

二是纵向在深度方面，IWG集团旗下有不同的品牌，大家可能熟悉的是Regus，我们还有Spces、HQ、Signature，这是主要的4个品牌，还有一些当地的小的品牌，总共有20多个品牌在IWG集团旗下。

多品牌化的运营让IWG集团可以针对不同的市场细分，针对于客户不同的预算需求来提供不同品质、不同程度的服务。我们提供的空间产品可以满足各种各样的办公需求，你可以是在市中心总部的办公空间，也可以是分散式的办公，也可以是你新进入某一个市场、某一个城市、某一个国家，刚开始一个小型的团队，慢慢随着业务的增长，慢慢的扩大、增加人数，在我们这个空间里面你都可以用，在时间上可以长也可以短，在空间上可以小的办公室，也可以大的团队集体办公的空间。所以在场景上多方位的可以满足公司的办公需要。”

正因为IWG集团采取了正确的发展策略，获得了强大的获客能力，世界财富500强公司有约84%与IWG集团签有全球大客户协议。在疫情严重的2021年，IWG集团仍然与众多知名企业达成了全球合作伙伴关系。年初IWG集团与渣打银行（Standard Chartered）达成全球合作伙伴关系，以保障渣打银行全球95,000名员工能够在IWG集团全球3,500个灵活办公中心的任意地点工作；3月IWG集团与NTT集团（Nippon Telegraph and Telephone Corporation）签署了有史以来最大规模的合作协议，为其全球旗下30万名员工提供IWG集团全球灵活办公空间服务。此外，IWG集团还与雀巢集团（Nestlé）达成战略协议，向其在中国的所有员工提供IWG集团全球灵活办公空间服务。

我们在前文谈到，办公楼需求端的另一个重要变化是大企业管理集中化，这一点从疫情后IWG集团签的几个全球大单中得到了很好的佐证。商业地产开发商如果没有全国甚至全球的网络性布局，只靠零星的几个灵活办公空间，是很难满足大企业的租赁需求的。

涌动的企业需求浪潮，带来了巨大潜力的市场。由此引发的对于灵活办公空间需求的激增，将为商业地产主们带来难得一遇的蓝海市场与机会。对于希望投资办公布局新潮流的投资者来说，这无疑是入局的黄金时期。

问题是新进入这个行业的投资人或业主是否要重起炉灶，一切从零开始？近几年来联合办公的潮起潮落，让这个看似简单的商业模式，也充满了投资风险。在我们看来一些失败的案例不证明市场和需求有问题，而是行业洞察、运营经验、盈利能力的问题。

CBRE在其研究报告中列出了目前市场上几种灵活办公的运营模式。其实，在回答自营还是合作的问题上，无论从实践和理论上都已经给出答案。

业主在灵活办公领域如何“赢在起跑线”？

胡懋先生透露：“有一种让你‘赢在起跑线上’的方法，就是和拥有30余年丰富运营经验的行业领袖IWG集团进行合作。合作的模式有租赁分成、特许经营加盟、委托管理和混合业态等多种形式，将写字楼闲置空间转化为灵活办公，产生租赁收入，提高资产回报率。”IWG集团的创始人首席执行官Mark Dixon先生表示：“在经历了一段疫情相当长的不确定时期后，业主们正在寻找保障收入的方法，他们需要将空置空间货币化，并使其投资组合多样化，以确保他们能够适应租户未来的需求，以及企业目前的需求。IWG集团是业主的最佳合作伙伴，因为我们已经拥有成熟的经验和不断扩大的空间网络，这也表明我们了解新时代的业主需要什么。”这些业主可以是房地产公司、投资者，亦或者是房地产投资信托基金。在过去的六个月里，IWG集团在全球逆势而上与众多业主合作，实现了快速扩张。

在中国，IWG集团亦锐意突破，除了传统写字楼，也与诸多不同业态的业主进行合作，打造混合业态灵活办公的新合作结构。天津嘉里房地产开发营运总经理唐平先生亦认为空间运营能力正逐渐成为衡量产业高质量发展的核心要素。“空间+服务+科技已成为灵活办公运营新趋势”。天津嘉里房地产管理运营的旗舰商圈嘉里汇购物中心已与IWG集团旗下的旗舰品牌雷格斯开展合作，布局“混合业态”灵活办公中心。“天津嘉里汇定位高端，周边拥有高端商务需求的人群，与商场年轻化的商业精英及企业白领人群又高度重叠，因而促成了我们合作的缘分。我们很开心能与IWG集团进行于零售领域的混合业态联动，灵活办公中心入驻嘉里汇之后，也为我们自有的办公楼入市奠定了扎实的商务氛围及基础。凭借IWG集团卓越的服务品质和丰富的全球客户资源，嘉里汇的雷格斯中心在开业后约半年的时间就达到满租水平，我们对此项目的运营状况非常满意，”唐平先生表示。

根据戴德梁行《灵活办公发展趋势》的市场调研，灵活办公的运营模式从早些年的纯租赁模式，已经转化为品牌运营商和业主轻资产合作模式，成为市场主流。

在当下的全球办公市场，这场持续了两年多的疫情不仅转变了许多企业对灵活办公的态度，更是让市场上的租赁双方意识到，在动荡的市场环境中寻求一个稳定可靠的合作伙伴的重要性。在轻资产合作的模式下，业主和开发商如何选择合作伙伴？在我们的采访中，胡懋先生告诉我们几个评估的重点：品牌影响力、网络规模、获客能力、运营基础架构和财务稳健性。“IWG集团成熟的商业模式经过市场30多年的充分验证，无论特许经营或委托管理合作伙伴都可以轻松高效地将原本传统单调或闲置的办公室改造成满足各类企业需求的优质灵活办公空间。尤其对于那些在办公空间行业投资尚缺经验的投资人来说，IWG集团将为其配以出色的IT基础设施、电话设备配置、中心工作人员培训、销售和客户关系管理指导等全方位运营支持，一站式解决其运营难题。IWG集团服务过的超过700万的庞大的全球企业客户基础，更是持续获客能力的保证。同时，集团世界级的品牌支持将会让更灵活的资产管理和更高价值的回报轻松实现，助力投资人获得商业成功。而IWG集团上市公司的财务透明性，也是合作伙伴的信心保证。”

放眼未来，灵活办公将成大势所趋。据Instant Group研究报告，到2030年灵活办公可以为16个主要国家和地区的经济体带动周边的产业一起创造超过10万亿美金的收入，届时30%的商办地产将成为灵活办公空间。81%的公司预测办公的常态将成为传统的集中办公+灵活办公+居家办公的混合体。

疫情后灵活办公发展趋势在科技进步与经济下行的双重作用下，企业对办公空间呈现出降低成本和升级体验并重的需求特征，灵活办公行业致力于提供更高效、更灵活、更智能的办公体验，将在未来合理匹配新增需求；借助人工智能、大数据、云计算等科技手段，将智能办公打造行业标配，进一步推动灵活办公服务趋于专业化垂直化地发展。无论对于办公需求方的企业来说，还是供给方的业主来说，都需要可靠的合作关系、全面的品牌助力、足够吸引入驻的软硬件设施——时机已到，抓住未来。

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