中国办公楼市场短期承压长期稳健

自2021年下半年以来，房地产行业进入深度调整期，整体面临需求收缩、供给冲击、预期减弱等多重压力。而除了住宅市场的惨淡，商业地产亦面临严峻挑战，实体商业客流量大幅下降，需求端持续疲软，写字楼市场疲态依旧、传统核心商务区持续受冲击，楼宇空置高企。

国家统计局发布的《2022年1-9月份全国房地产开发和销售情况》显示，今年1-9月份，全国办公楼的开发投资为4006亿元，同比下降9.9%，办公楼的施工面积为2438万平方米，同比下降36.6%。

尽管如此，行业人士仍对中国商业地产的未来较为乐观。11月5日，仲量联行中国区研究部总监姚耀向《华夏时报》记者表示，中国商业地产正在与新时代同行，将继续坚定不移进行全方位改革、拥抱变革。各地产市场将长期坚持高水平稳步开放，科技赋能行业高质量发展，助力稳健增长。

办公楼市场长期稳健

今年以来，因房地产行业仍处盘整期，作为商业地产以及地方经济发展的“晴雨表”，今年的写字楼市场同样压力较大。

国家统计局报告显示，今年1-9月份，全国房地产开发投资103559亿元，同比下降8.0%。其中，办公楼的开发投资为4006亿元，同比下降9.9%；同期，房屋施工面积878919万平方米，同比下降5.3%。其中，办公楼的施工面积为2438万平方米，同比下降36.6%。

虽然市场承压，但是部分机构对于办公楼前景仍具信心。仲量联行于10月19日发布的“中国40城办公楼市场指数”显示，全国办公楼市场目前需求尚未出现大规模企稳反弹，但得益于“稳增长”政策落地和实物工作量形成，市场偏弱情绪受到小幅提振。在第三季度，全国头部城市办公楼市场企稳向好，基本盘持续稳健以应对市场不利因素的干扰。

第三季度，排名前10位的城市中，城市位次与上季度一致，头部城市稳定的办公楼市场格局延续。除北京与重庆的指数环比回调1%之外，其他城市均保持正向增长。北京市三季度的租赁市场在上一季度经历小幅回弹后回归平稳，重庆市场则是受疫情与极高温影响后需求走弱。上海、深圳、广州、杭州、武汉均录得0.2%-0.5%的增幅，证明市场基本盘持续稳健以应对不利因素扰动。

据此，在11月5日发布的《中国商业地产市场：变革、开放与增长》报告中，仲量联行判断，中国甲级办公楼市场需求将获益并保持长期稳健的发展态势。包括一线城市在内的多个领先城市，将受益于产业升级、规模扩张等内生需求以及协同发展优势，在办公楼市场的体量、运营指标及财务指标等多维度展现出良好的发展势头，为区域经济注入增长动能。

“长期来看，全国办公楼市场发展动能不减，战略性新兴产业持续推动经济发展的新旧动能转换，中国经济长期稳健增长的基本面保持不变。”该份报告进一步指出，分行业来看，金融、专业服务企业及科技互联网企业在长期依然将作为需求的引擎力量，同时，新经济带动下的生物医药、新能源、新消费等领域的企业需求在部分城市也有望成为新的增长来源。

中国商业零售未来可期

根据麦肯锡2021年11月发布的预测，在未来十年内，中国的消费增长量将占全球消费增长量的25%以上，超过全球任何国家。因此，中国将是全球最具活力的消费市场。

而来自国家统计局的数据显示，前三季度，社会消费品零售总额320305亿元，同比增长0.7%；全国实物商品网上零售额同比增长6.1%，增速明显快于社会消费品零售总额。同时，线下零售店铺销售继续改善。前三季度，限额以上实体店商品零售额同比增长2.3%，其中专业店和便利店商品零售额分别增长5.1%和4.9%。

《华夏时报》记者注意到，受中国经济发展、综合国力增强、人口结构改变、移动互联网普及、新冠肺炎疫情等综合因素的影响，目前我国的消费主体及其消费行为发生了明显的变化。

11月5日，仲量联行首次亮相第五届中国国际进口博览会，并发布《中国商业地产市场：变革、开放与增长》报告。在报告中，仲量联行指出，中国中产阶级的规模正在迅速扩大，成为了推动中国消费市场变革和转型的主体力量；从消费者年龄结构来看，“Z世代”的消费潜力正逐步释放，他们独立、个性且热衷于新鲜事物的消费观正引领新的消费潮流。

受高端消费回流，线上线下加速融合，消费群体年轻化等多重因素共同推动，中国奢侈品市场在过去三年中迎来大幅增长。据仲量联行统计，2021年中国奢侈品市场销售额达4,710亿元，同比增长36%。近年来国际奢侈品牌频频加码中国市场，在中国一线城市及多个领先的1.5线城市的购物中心布局，并开展新品首发活动，显示出对中国市场长期稳定增长的信心。

另一方面，从中国实际的消费规模和结构来看，虽然“消费升级”和“消费降级”会结构性并存，但“消费升级”仍是主要趋势。中国经济和消费基本面韧性犹在，品牌依然看重中国巨大的零售市场，能抓住新一代消费者的品类和品牌会持续增长。仲量联行强调，在科技发展和技术加持之下，中国商业零售将有更大想象空间，未来可期。

在仲量联行中国区研究部总监姚耀看来，中国商业地产正在与新时代同行，将继续坚定不移进行全方位改革、拥抱变革。各地产市场将长期坚持高水平稳步开放，科技赋能行业高质量发展，助力稳健增长，“仲量联行对中国商业地产未来的发展充满信心”，姚耀强调。

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