戴德梁行：2023年杭州商业及写字楼市场疫后复苏序幕开启

2023年1月11日—享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行针对杭州2022全年商业市场及写字楼市场进行多维度的回顾与解读，并对2023年的发展趋势进行了展望和预测。

2022商业观望情绪弥漫

2023市场复苏回暖成为必然

2022年疫情散点爆发，多次停业和不间断限制出行，对于商业可持续经营形成较大冲击，商业市场呈现比较大的震荡。戴德梁行数据显示，杭州新开商业面积为677,600平方米，新开商业数量为11个，开业兑现率仅为68%。同时，有不少品牌及大型商业关店，商户端、消费端及运营端情绪低靡，进入深度调整周期。

从运营表现来看，虽然因疫情导致消费端受到影响，但全市优质商业租金表现依然平稳，商业体以维稳租金作为年度基调，仅大江东商圈租金负增长，人口导入速度未如预期是其主因。2022年商业首层平均租金为13.2元/天/平方米，首层平均租金相较于2021年增长率为2%；空置率方面，全市优质商业空置率小幅上升，平均空置率为9.19%；客流动态方面，全市优质商业客流下滑明显，疫情反复及防疫政策收紧成为主因，基于全国客流平均下滑15%，杭州受影响幅度已相对较低。

从商业品牌动态和首店表现来看，品牌拓展意向趋于谨慎，品牌新旧交替、迭代速度加快，餐饮、生活品牌受疫情管控影响相对敏感。杭州新增首店数量增速明显放缓，2022年杭州首店数量同比下降39%，排名降至全国第六，被深圳及武汉超越。

戴德梁行杭州策略发展顾问部陈校锋

2023年商业市场，根据戴德梁行数据显示，待开商业面积为1,638,000平方米，存量商业突破1200万方。区域商业发展的主旋律已从增量转向存量改造升级，各大商场或启动浩大的业态调改，或加速品牌焕新，以应对不断加剧的行业竞争，满足快速变化的消费需求。随着疫情告一段落,消费信心也将稳步增长，客流回温，但消费趋向理性，报复式增长的可能性较低。

戴德梁行杭州策略发展顾问部陈校锋表示：“从整体来看，商业市场还需要时间夯实修复基础，2023年将会是杭州商业市场缓步前行、迈向复苏的一年。对于杭州商业我们充满期待，商业客流的回归，消费的升温将为杭州商业发展注入动能。商业复苏回暖成为必然，从“复苏”到“升级”回归，杭州实体商业必将迎接新一年的考验。”

2022年杭州写字楼市场表现起伏动荡

2023年将迎来需求和供应的双增长

从土地供应表现来看，2022年全年土地交易热度较低，板块冷热分化加剧，本土开发商及国有城投公司为主要拿地支撑。板块间热度分化明显，投资意愿明显偏向价值高、去化风险低的地块。从行政区看，成交热度往中心城区集中，全年西湖区、上城区成交土地宗数为全市首位。

租赁市场方面，2022由于疫情、经济等多种因素影响下市场表现起伏动荡，需求端动力不足，租金上升空间受限。根据戴德梁行数据显示，2022年第四季度杭州甲级写字楼的平均租金为4.05元/平方米/天，多数业主方下调价格应对挑战。由于市场整体需求减少，年内持续下调租金；大租户结构调整，新增供应积压，空置率上升。戴德梁行数据显示，2022年第四季度杭州甲级写字楼核心商圈整体空置率为15%，新兴商圈整体空置率为18%。

销售市场方面，成交大幅回落，自用买家为成交主力。2022年，全市共录得8宗物业大宗资产交易，相较去年交易宗数上升，交易总额有明显回落。其中，国企及政府买家超六成，整幢新楼宇可满足其升级及大面积办公的需求。同时，新兴商圈的金融中心和总部经济概念也在进一步深化，世纪城、未来科技城的优质楼宇受自用及投资客户垂青。

2023年，超过30万平方米的自持写字楼预计将在2023年入市。此外，大量散售型写字楼将于2023年内交付，新增供应的入市将会为杭州商办市场注入新生活力。尽管大体量的项目积压将会带来激烈竞争，但整体市场将会持续温和的回升，迎来需求和供应的双增长。

戴德梁行杭州公司项目咨询部冯帆

戴德梁行杭州公司项目咨询部冯帆表示:“积极和开放的疫情应对机制将有利于市场活力的逐步回归，但短期内，各行各业仍处于防疫措施优化后的调整过渡阶段，将迎来曲折上升的修复期。2023年9月杭州将迎来亚运会，届时杭州将对亚洲、世界开放，经历了上半年疫情的调整，进入下半年，亚运会对于城市的赋能作用将更加突出，有利于激发市场活力，创造新的可能。”

戴德梁行杭州公司总经理汤耀光

戴德梁行杭州公司总经理汤耀光表示：“商业市场方面，2023年我们充满期待，但也不乏挑战。杭州是一个充满活力的城市,有着良好的消费力基础,加上杭州市政府促消费的一系列措施,杭州商业市场依然具有相当发展潜力；写字楼市场方面，2022年，杭州写字楼市场在曲折中前进，金融保险需求稳定，产业类租赁需求平稳上升，但面对复杂的经济环境，全市呈现出租金调整频繁，空置率高企的现象。2023年经济逐步复苏，市场信心回升，因疫情压制的写字楼需求有望得到释放，杭州商办市场将迎来更多机遇。”

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