优质写字楼租赁指南：押三付三的原因与选择策略_2024版

办公楼作为生产、经营、咨询、服务等管理人员的办公场所，属于生产经营资料的范畴。随着时代变迁，办公物业的分类与品质也在不断演变。

一、办公物业的分类

传统办公楼：以自然通风和采光为基础，空间小巧，如砖混结构的底层或多层建筑。这类办公楼注重私密性，但空间利用率较低，灵活性有待提高。随着建筑技术的发展，即便采用钢筋混凝土的框架结构，其空间布局仍受传统模式影响。

早期现代办公楼：追求实效，空间更为开阔。这种设计过于机器化，缺乏人性化的工作环境。

后期现代办公楼：设计更具人情味，环境优雅，如带有内庭院或中庭的景观办公室。这些办公室注重灵活布局，提供适当的休息空间，并用隔断和绿化保障私密性。地板和天棚都有吸音处理。

智能化办公楼：随着信息时代的到来，智能化功能成为办公楼的重要特征。从3A到全新的5A概念，智能建筑已成为21世纪办公建筑的发展趋势。

根据品质类别，办公物业可分为四类：近年设计建造的智能化办公楼、现代化办公大楼、不带中央空调的办公大楼以及由厂房或其他用途物业改建的办公用房。现阶段，办公物业因品质、规模、智能化程度、配套服务和管理水平的差异，形成了高档、中档、低档物业的供应结构。

二、办公楼物业档次划分标准的研究

在我国办公楼市场，一般将物业分为高档物业（甲级写字楼）、中档物业（乙级写字楼）和低档物业（丙级写字楼）。顶级写字楼与国际标准相符，甲级则是基于本地市场的相对质量划分。甲级写字楼通常参照四星级或五星级酒店的标准。

对于超大城市如北京、上海，办公物业的划分除考虑楼宇品质外，还需充分考虑城市交通和城市规划因素。顶级物业（国际写字楼）的划分标准包括：建筑物品质卓越，达到或超越建筑条例或规范的要求；平面布局灵活，使用率高达70%；楼层面积宽敞，大堂和走道设计开阔，净高度至少2.6米。

一、高档物业（豪华写字楼）

装饰标准：采用大理石等高档国际外装修材料，配以玻璃幕墙。大堂宽敞豪华，公共部分地面使用高级材料，墙面装饰考究。卫生间配备高端进口洁具品牌。配套设施齐全，包括会议室、邮局等，专用停车场充足。设备先进，包括中央空调系统、楼宇自控等。位于核心商务区的优越地段，交通便利。由经验丰富的知名品牌物业管理公司服务。建筑规模超过50,000平方米。租户组合主要为国际知名公司和跨国企业。智能化水平高。开发商背景雄厚，具备丰富的房地产开发经验及财务弹性。

二、高档物业（甲级写字楼）

楼宇品质优良，满足或超越建筑规范。装饰标准高，包括大堂及公共部分采用高级材料装修。配套设施完善，如会议室、银行等。设备齐全，包括中央空调、楼宇自控等。建筑规模在1-5万平米之间。主要进驻国内外大公司，主要从事研发、技术服务等业务。物业管理由知名公司负责，提供完善的24小时服务。位于主要商务区或副都心区，交通便利。智能化水平较高。

三、中档物业（乙级写字楼）

楼宇物理状况良好，装饰标准适中，采用面砖等材料。配套设施包括专用停车场。设备包括中央空调系统。客户主要是国内中小公司，从事销售代理等业务。物业服务由物业公司提供。交通便利，位于副都心或城区位置。智能化水平一般。

四、低档物业（丙级写字楼）

楼宇已使用较长时间，在某些方面可能不满足新建筑规范。装饰简单，采用涂料等。无豪华配套设施。普通国产洁具。客户主要为低收入群体或小型公司。物业服务可能较为基础。交通较为方便，但智能化水平较低。