写字楼市场趋势分析：下跌原因及出售前景探讨

随着城市建设的不断推进，旧城改造的步伐逐渐放缓。经过多年的大规模改造，当前阶段的“大拆大建”现象将逐渐消失。住房市场已经基本平衡，人均住房面积增长幅度逐渐稳定，当前人均住房面积已达到50平方米。虽然仍有住房改善的需求，但这些需求主要集中在局部地区，结构性问题较为突出，总体上看，人均住房面积不足的现象会逐渐消失。

城市化进程也将逐渐放缓。中国的城市化水平已经较高，未来增长速度将显著降低。城市化率预计将从当前的60%增长至70%，城市人口增长逐渐趋于稳定，城市化的红利时代将逐渐结束。

住房质量得到了显著提高。自2012年起，住宅质量标准的出台对商品房屋的建筑质量进行了规范，将安全标准期从原来的30年提高至70年甚至100年。这意味着新建造的商品房屋理论使用寿命大大延长，从而减少了旧城的折旧改造量。以一线城市为例，若按照新的折旧期计算，每年需要重建的房屋数量将大大减少。

中介李元在上海核心商务区的写字楼租赁市场工作了五年，他见证了市场从疫情中的沉寂到逐渐复苏的过程。虽然当前市场有所恢复，但租金仍在不断下降。一些急于出租的业主不得不降低租金以吸引租户。南京西路的一个写字楼项目便是一个例子，其租金已降至令人惊讶的水平。与此市场数据也反映出写字楼的空置率上升和租金下降的趋势。尽管市场正在恢复活力，但未来新增的写字楼供应量可能会继续增加，给市场带来压力。

疫情之下，许多中小企业面临困境，纷纷选择缩减办公面积或搬离园区。一些抗风险能力较强的企业仍在扩张，特别是在游戏、直播等新兴行业中表现出强劲的增长势头。部分园区为了支持中小企业发展，采取了减免租金的措施。尽管如此，仍有一些企业因疫情的影响而不得不选择搬迁或缩减业务。与此一些新兴商务区的吸引力正在逐渐增强，成为企业扩张的新选择。整体上，尽管疫情对部分行业造成了一定冲击，但在整个上海甲级写字楼市场中并未出现大规模的退租潮。更多的企业选择在租金下行时期寻找更具性价比的办公场所。仲量联行数据显示，上海写字楼市场在第一季度出现负吸纳量后，第二季度有所回暖，尤其是前滩地区吸引了大量交易。高力国际的报告也证实，前滩区域的企业入驻非常活跃，包括西门子等大型企业。前滩优越的地理位置和商业配套预期也吸引了灿谷、德州仪器等知名企业的入驻。被称为“陆家嘴2.0版本”的前滩，其租金优势也非常明显，与陆家嘴相比具有更高的性价比。

除此之外，互联网和科技类企业正逐渐向徐汇滨江聚集，如腾讯、阿里等都在西岸智慧谷设立总部或分支机构。政策的扶持和智能化程度的提升也是吸引企业的重要因素。尽管需求回升，市场仍面临供应过剩的问题。新兴商务区的空置率持续走高，一些写字楼的空置率甚至超过60%。供应端的压力导致业主不得不面对激烈的竞争和租金下调的压力。面对未来大量新增的供应，企业需求量难以匹配，新增写字楼难以在短期内消化。未来一段时间内空置率仍将维持较高水平，租金恢复需要时间。

北京市写字楼市场同样面临压力。根据贝壳研究院的报告，北京甲级写字楼的净吸纳量下降，租金和空置率也有所上升。退租现象主要集中在某些商圈，租户类型也受到影响。尽管租赁市场在二季度开始恢复活力，但整体需求依然低迷。总体来说，北京的写字楼市场也在经历调整和适应的过程。北京写字楼市场现状解析

位于CBD和中关村的乙级写字楼商圈在年中出现了大面积的退租情况，主要为线下教育类租户。新租赁的商圈则主要集中在望京、中关村、上地和丽泽金融商务区。这一现象与去年北京市多数企业和学校实施居家办公和居家上课政策有关，刺激了在线办公和教育类公司的发展，同时手游和短视频娱乐类科技公司业务也获得了增长。

以互联网公司为代表的信息技术行业在2020年迅速扩张，新租面积主要集中在望京、中关村和上地。传统金融、专业服务和地产行业的头部企业依然保持稳定的扩租频率，多数选择向CBD商圈搬迁或扩张。

丽泽金融商务区凭借其优质的楼宇硬件和相对较低的租金价格，吸引了注重性价比的写字楼租户，租户以传统金融类和信息技术类为主。该商圈的去化速度较往年明显加快，单宗成交面积较大，并在今年下半年出现了整租交易。

从甲级写字楼的租赁行业结构来看，传统金融、信息技术和专业服务依然占据市场的主导地位。预计北京市市场在未来仍会迎来大量的新建甲级写字楼项目，大多集中在CBD、丽泽金融商务区和通州区运河核心区商圈。

随着大体量的新增供应集中入市，市场竞争将更为激烈，导致空置率继续上升，租金水平承受压力。《报告》显示，北京甲级写字楼的租金同比降幅超过乙级写字楼近一倍。北京代表性甲级写字楼市场的空置率自2019年一季度的持续上升，年末达到高位。而乙级写字楼的租户黏性相对较低，空置率也在走高。面对市场供应充足和需求疲软的情况，《报告》指出明年北京写字楼市场的前景依然不乐观。为此，业主需加速去化，行业也需要加快数字化进程，提升供需匹配效率。