写字楼空间概览：揭秘楼层高度与空间分割细节（全新2024版）

“甲级”、“5A”等概念是评定写字楼等级的不同方向。其中，“甲级”注重综合品质，从全方位评价写字楼等级；“5A”则侧重于硬件配置方面的评价。“第四代”写字楼则是从发展角度出发制定标准。这些评定方法各具特色，导致消费人群对概念的理解产生混淆。

二、“甲级”标准并非最高级别

“甲级写字楼”是一种通行叫法，通常在外资开发商开发涉外写字楼时引入并流行。写字楼按其综合质素分为甲、乙、丙等多个等级。就中国市场而言，物业可分为高档物业（如甲级写字楼）、中档物业（乙级写字楼）和低档物业（丙级写字楼）。其中，高档物业还细分为顶级和甲级写字楼。顶级写字楼的评定标准与国际接轨，而甲级则是根据本地市场的现行标准划分。值得注意的是，“甲级”并非最高级别，而是基于本地市场相对质量的评级标准，不同市场的写字楼分类也会有所不同。在某些小城市，可能没有顶级写字楼和国际写字楼的划分。在超大城市如北京、上海和深圳等地，除了楼宇品质外，还需考虑城市交通和城市规划等因素来界定物业等级。具体来说，顶级物业（国际写字楼）的标准包括楼宇品质、装饰标准、建筑规模、客户进驻、物业服务、交通便利性、所属区位、智能化以及开发商背景等方面的要求。而高档物业（甲级写字楼）的标准则在各方面略低于顶级物业，但仍然具有较高的质量和配套设施。

三、乙级写字楼概述

此类物业的楼宇品质整体良好，建筑质量符合相关规范。虽然存在功能不是最先进和自然磨损的情况，但依旧能够满足多数企业的办公需求。装饰标准方面，外立面采用面砖或瓷砖，设有大堂，公共区域装修适中。配套设施包括专用停车场。设备方面，虽无楼宇自控和综合布线，但有中央空调系统和安全报警系统。建筑规模不限。客户主要是国内中小公司，从事销售代理和产品研发。物业服务由专业公司提供，交通便利，位于副都心或城区良好位置。

四、丙级写字楼概述

此类物业已使用时间较长，虽在某些方面可能不满足新的建筑规范，但仍能满足较低收入承租人的需求。装饰简单，外立面多采用涂料，无大堂，公共区域地面为普通地砖或水磨石。设备设施简单，包括分体空调，无楼宇自控、安全报警和综合布线。规模不限。客户主要是小型私企，从事简单销售业务。物业服务基础，交通便利，位置一般位于城区。

五、“5A”评定标准的狭义与广义解释

目前，“5A”已成为流行的评定方式，但其概念有两种解释。狭义上，“5A”指智能化硬件方面，包括办公智能化、楼宇自动化、通讯传输智能化、消防智能化和安全智能化。广义上，“5A”指综合“A”级评定标准，包括楼宇品牌、地理位置、客户层次、服务品质和硬件设施等方面。

六、写字楼标准与发展轨迹

所谓的第四代写字楼，在第三代的基础上更加强调客户需求导向，致力于构建一个低成本、高效率的商务平台。其特点体现在以下几个方面：

一、目标客户群体清晰，主要面向跨国企业、外资企业和实力雄厚的国内大中型企业，最大程度满足他们对办公舒适性和工作效率的需求。

二、景观环境要求更高，不仅关注周围的自然景观，写字楼内部的绿色景观也日益受到重视，中庭式花园逐渐成为写字楼发展的流行趋势。

三、注重商务空间的打造，突破传统办公空间模式，提供更多开放的交流空间，倡导在沟通交流中提升工作效率，实现工作与生活的融合。

四、倡导绿色环保理念，不仅在外部环境中融入自然元素，也在内部办公空间中广泛引入绿色景观，形成健康环保的办公氛围。

五、高度智能化，第四代写字楼的智能化程度极高，并预留充足的升级空间，满足未来发展的需要。

与前三代写字楼相比，第四代写字楼在各个方面都有了显著的进步。可分割和不可分割的写字楼在结构和格局上有所不同，以适应不同商业用途的需求。

虽然写字楼具有较高的投资回报率，但其投资门槛也相对较高。小面积写字楼的出现正是源于商业地产投资的高门槛。这类物业适合刚起步的投资者。小面积写字楼也存在局限性，投资者在选择时需对其有清晰的认识。

具体来说，投资者在挑选小面积写字楼时，应注重区域特征，选择社会认同较强的区域和相同特征的写字楼物业聚集的区域。产业集聚的重要性也不容忽视。只有找准客户需求，根据自身的区位、产品特性和资金实力来确立投资定位，才能在商业地产市场中获得良好的回报。毕竟，小面积并非万能之策。