虹桥顶级电子楼：上海现代办公新标杆，商务地标（上海十大顶级写字楼之一）

办公楼作为生产、经营、咨询、服务等管理人员的办公场所，属于生产经营资料的范畴。随着时代的发展和变迁，办公物业的形态和品质也在不断演变。

一、办公物业的分类

传统办公楼的特点在于其自然通风和采光，以较小的空间为单位排列组合。这类办公楼通常是底层或多层砖混结构，具有较小的开间和进深尺寸。随着建筑技术的发展，出现了钢筋混凝土的框架结构，但使用空间仍遵循传统模式。传统办公室的优点在于私密性强，工作者可自主控制工作环境。其不足之处在于空间利用率低，缺乏灵活性。

早期的现代办公楼以大空间为特点，追求实效。但随着时代的发展，这种办公环境逐渐显得机器化，缺乏人性化。后期的现代办公楼则注重打造富有人情味的办公环境，带有内庭院或中庭的绿化设计。景观办公室不仅空间布局灵活，还配备了适当的休息空间，并利用灵活隔断和绿化保证私密性。

随着信息时代的到来，智能化办公楼逐渐崭露头角。从上世纪70年代至90年代，智能建筑在世界范围内兴起，我国也开始建设少量的智能建筑。如今，智能化办公楼发展迅速，已经推出了全新的5A概念，成为21世纪办公建筑的主要发展趋势。

二、办公物业档次划分标准的研究

在我国办公楼市场中，物业一般被划分为高档物业（甲级写字楼）、中档物业（乙级写字楼）和低档物业（丙级写字楼）。其中，高档物业可进一步细分为顶级和甲级写字楼。顶级写字楼通常与国际标准相符，而甲级则是基于本地市场的相对质量划分。甲级写字楼的评定主要参照四星级或五星级酒店的标准。

对于超大城市（如北京、上海），办公物业的划分除考虑楼宇品质外，还需充分考虑城市交通和城市规划因素。顶级物业（国际写字楼）的界定包括楼宇品质、使用率、面积分布、交通便捷性等多方面因素。建筑物需具备一流的物理状况和品质，达到或超过相关建筑条例或规范的要求。建筑物还应具有灵活的平面布局和高使用率，楼层面积大，大堂和走道宽敞，净高度不少于2.6米。

总体来说，办公物业从低级到高级、从落后到先进的演变过程清晰可见。现阶段，办公物业因品质档次、规模档次、智能化程度、配套服务和管理水平的差异而在市场上形成了高档、中档、低档物业的供应结构。