北京写字楼租赁与办公空间体验新篇章(办公视频精选)

在疫情影响下，北京写字楼市场面临严峻挑战。根据贝壳研究院最新报告，北京市甲级写字楼市场在2020年净吸纳量下降，租金降幅明显，空置率持续上升。特别是在望京和CBD等商圈，退租情况尤为严重，而新租主要集中在互联网等行业在望京等区域的扩张。随着市场新增供应的不断增加，市场竞争将进一步加剧。报告指出，乙级写字楼的租户黏性较低，空置率也在上升。面对未来市场供应充足和需求疲软的情况，加速去化成为了业主的首要任务。行业也需要拥抱数字化，提升供需匹配效率。值得注意的是，“甲级”写字楼并非最高级别，只是一种相对质量的划分标准。报告还指出甲级写字楼和乙级写字楼在市场中的不同表现和挑战。总体来看，北京写字楼市场仍然面临严峻挑战，未来走势不容乐观。对于超大城市如北京、上海和深圳，办公物业的等级划分需综合考虑楼宇品质、城市交通、城市规划等因素。具体的物业等级和等级标准如下：

一、顶级物业（国际写字楼）：

1. 楼宇品质：建筑物质量卓越，达到或超越建筑规范，具有一流设施和大堂设计。楼层宽敞，净高度至少2.6米。

装饰标准：国际化的外装修，如大理石外墙、玻璃幕墙等。配套设施齐全，包括商务中心、会议室、邮局等。电梯系统先进，候梯时间短。同时拥有高效的空调系统和智能化设施。

2. 建筑规模：超过5万平米。

3. 客户进驻：主要吸引国际知名公司和跨国企业。

4. 物业服务：由知名物业管理公司负责，实现计算机化管理，提供全天候的维护和保安服务。

5. 交通便利：位于核心商务区，交通便利，有多种交通工具直达。

二、高档物业（甲级写字楼）：

1. 楼宇品质：物理状况优良，建筑质量达标。

装饰标准：采用高档材料，如大理石、玻璃幕墙等。配套设施完善，包括大堂、会议室等。拥有中央空调系统和智能化设施。

2. 建筑规模：规模为1-5万平米。

3. 客户进驻：主要吸引国内外大公司，业务多为研发、技术服务等。

4. 物业服务：由经验丰富的物业管理公司负责，提供全天候的维护和保安服务。

5. 交通便利：位于主要商务区或副都心区，交通便利。

三、中档物业（乙级写字楼）：

1. 楼宇品质：物理状况良好，建筑质量满足要求，但功能可能不是最先进。

装饰标准：采用中等档次的材料。配套设施包括停车场等。

2. 客户进驻：主要吸引国内中小公司，如销售代理、产品研发等。

3. 物业服务：有物业公司提供服务。

4. 交通便利：位于副都心或交通便利的城区位置。此类物业规模无特定限制。

关于低档物业（丙级写字楼）的描述

一、楼宇品质

此物业已使用多年，建筑物在某些方面可能不满足当前建筑规范。外观略显磨损，功能稍显陈旧，但仍能满足预算较低的承租人的需求。

1. 装饰标准：外立面采用涂料，无大堂设计。公共区域地面采用普通地砖或水磨石。卫生间配置普通的国产洁具。

2. 配套设施：无额外配套设施。

3. 设备标准：配备分体空调。无楼宇自控、安全报警及综合布线系统。

二、客户及物业服务

1. 规模：不受限制。

2. 客户进驻：主要吸引小型私企，从事简单销售业务。

3. 物业服务：提供一般性的服务，如卫生清洁、邮件收发、值班等。

4. 交通便利：附近有交通线路经过。

5. 所属区位：位于一般城区位置。

三、5A评定的狭义与广义标准

5A评定是目前流行的评估方式，其中包括两种标准：狭义的针对智能化硬件方面和广义的综合A级评定标准。

1. 狭义的5A包括：办公智能化（OA）、楼宇自动化（BA）、通讯传输智能化（CA）、消防智能化（FA）、安保智能化（SA）。

2. 广义的5A评定则包括：

（1）楼宇品牌标准：写字楼的差异化特征、商务文化、服务理念和地域标志性物业等，需对城市的发展有重大价值并具备较大的区域影响力。

（2）地理位置标准：位于城市商务区，地段优良且高投资价值。

（3）客户层次标准：客户层次高，对公司形象有提升作用。

（4）服务品质标准：高效的物业管理和对入驻企业的专业化商务服务两者兼备。

（5）硬件设施标准：涉及建筑设计和功能的创新、建筑技术、标准层高、承重等。至少有两项以上达到优良才能获得A级评定。

四、写字楼标准的制定与发展轨迹

中国的写字楼经历了四代发展：第一代满足基本办公功能，第二代开始考虑客户需求和智能化提升，第三代加入绿色环保理念，第四代则强调客户需求、低成本高效率的商务平台、人性化的沟通与交流等。与前三代相比，第四代写字楼具有目标客户明确、景观要求更高和更多商务空间等特点。例如深圳的国贸大厦、电子科技大厦等地是各代的典型代表。第四代写字楼带来了全新的商务共享空间理念，使办公空间更加模糊化，注重交流沟通以提高工作效率，并将工作融入休闲之中，打造了一种全新的办公方式。

这些写字楼也积极提倡绿色环保，不仅在外部环境中融入更多的自然景观，而且在内部办公空间中广泛引入立体绿色景观，为客户创造了健康环保的办公氛围。为了满足后非典时期客户的需求，写字楼在设计时巧妙地将自然空气引入，融入中庭花园和新风系统。

智能化方面，第四代写字楼已经达到了相当高的程度，并预留了充足的升级空间以适应未来的技术升级。其标准达到了5A甲级，涵盖了楼宇智能化、安防智能化以及办公智能化等多个方面。

2020年的北京写字楼市场面临严峻挑战。数据显示，北京写字楼市场的空置率持续攀升，租金不断下降。在这个背景下，写字楼从业者们如何在最后一个季度冲刺全年业绩成为了关键问题。虽然有一些写字楼选择不降价来保留价值，但通过调整免租期、延期收款等方式来应对市场变化。吸引和留住客户的方式还包括给新客户更长的免租和装修期、赠送车位等优惠措施。写字楼业主还面临着代理渠道佣金成本的考虑，一些业主表示将在供大于求的时期提高佣金以吸引更多的代理推荐。

面对市场的挑战，“保卫奥迪”成为了写字楼行业的现实写照。业主们更愿意通过细致化、差异化的服务来吸引和留住客户。除了基本的租赁服务外，他们还推出了过渡办公租区和更灵活的租赁方案等创新服务方式以满足客户的需求。在这样的情况下，写字楼不仅是一个简单的物业租赁场所，更是一个综合服务的平台。通过这样的方式，写字楼行业正在积极应对市场的挑战并寻求新的发展机遇。近期，IFC招聘了一位专职精装工程师，负责提供优质的装修服务。虽然此举增加了成本，但通过节省下来的装修期来提前收租成为了一种有效策略。已有三家租户选择了这一服务方案。这种定制化的装修服务可以为企业节省大量的人力物力资源，避免了繁琐的装修流程。许多企业更倾向于选择能提供装修服务的写字楼，以规避疫情带来的工装停工风险。虽然自行装修和委托装修的成本差异不大，但后者能够转移装修风险，因此受到更多企业的青睐。联合办公品牌氪空间的高级副总裁庞程玲表示，客户宁愿放弃一些个性化需求或租金优惠，也要选择这样的写字楼。目前市场上存在大型互联网企业的租赁需求增加的趋势，而非联合办公的二房东通过装修分割出租的项目去化速度也非常快。这一趋势促使写字楼业主提供更多服务来吸引租户。例如，氪空间推出的内部孵化品牌Kreator Space通过与写字楼业主合作提供一系列服务，包括物业合作、平台招商等。除了装修服务外，“更快者胜”已成为行业的共识。写字楼业主们变得更加积极，通过各种方式争取机会。客户的决策周期却在延长，市场竞争变得更加激烈。一些区域如上地和中关村板块逆势上扬，而一些消费和文化产业集中的区域如望京则遭遇写字楼遇冷的情况。这种分化不仅体现在区域上，同样出现在不同等级的写字楼之间。甲级和超甲级的写字楼由于其大企业和成熟企业的租户具有较高的履约能力和抗风险能力，表现出更强的抗风险能力。相比之下，乙级写字楼的空置率上升，租金下降，一些租户开始从乙级搬到甲级或缩减面积。这些变化背后的原因是多方面的，包括疫情影响、企业决策周期的延长以及市场需求的分化等。面对未来，北京写字楼市场将迎来前所未有的挑战。或许此刻并非最严峻的时刻，但紧接着的15个月内，高力国际预测市场将涌现近200万平方米的新增供应，供需失衡的压力将持续加剧，而空置率也将在明年攀升至近25%。　　面对这样的市场形势，一位通州新入市的写字楼项目经理给出了他的观点：“解决问题的方法？那就是调整期望值。”在这个瞬息万变的市场中，降低期待、灵活应对，或许是当前最明智的选择。