写字楼理想出租面积分析及租金标准（写字楼租金多少钱一平米）
华贸中心因其先前的宣传备受关注。关于东西写字楼市场的讨论，东边供应和需求都表现良好，而西边似乎不太乐观，仿佛呈现出“东边日出，西边雨”的景象。为了深入了解西边的写字楼市场，我们邀请了德胜置业的老总来分享他们的看法。
德胜置业的王冲总经理并不认为他们是纯粹的西边项目，因为他们位于北二环的德胜门区域，属于西城区。他指出，北京的各个商圈都有其独特的特色，如CBD、中关村、金融街等，每个商圈都有其独特的商机。对于写字楼市场，关键在于理解其生产力的空间，即写字楼能为企业带来的商机。
在德胜门区域，王冲总经理观察到很多内资和成长型的企业对办公空间有需求。长期以来，北二环区域缺乏有特色的写字楼空间推向市场。成长型公司需要一个适合其成长的办公空间产品。这些公司虽然硬件上可能无法达到顶尖水平，但他们渴望成为行业领导者，梦想有一天能在顶级写字楼中立足。现实是他们需要不同层面的写字楼空间来满足其需求。
针对西城区的成长型公司，德胜置业在硬件上追求时尚的也在公共区域采用新中式风格，用城墙砖等文物来营造文化氛围。为了进一步提升这一区域的文化价值，他们还与德胜门城楼合作，将其改造成企业会所，旨在打造一个高端政界和商界文化交流的场所。这一举措旨在为民族企业注入真正的文化底蕴。
王冲总经理强调，这些西城区周围的公司如果投奔到其他商圈，如中关村或CBD，需要放弃原有的商务关系，这对他们来说代价巨大。他们渴望在自己熟悉的本土找到能够体现其成功和成长的商务空间。德胜置业的目标客户主要是这些本土的成长型公司。
自8月8日开盘以来，德胜置业的销售业绩显著，成交客户主要是周边的公司。虽然起价从8500开始不断上升，但客户群仍然积极认购。客户群主要立足于北京文化，注重中式建筑风格的也追求与国际接轨。在硬件成本和实际购买力之间寻找平衡。虽然无法与华贸易或中关村抗衡，但他们坚信立足北京文化，打造具有自身特色的办公楼空间。金融街，中关村和CBD无疑是当前最热门的商圈。但论市场状况，金融街尤为突出，其楼盘销售情况堪称独特。尽管金融街的楼盘在市场上鲜有广告或媒体交流，但其地位不容忽视。
金融街以其稀缺性和区位优势脱颖而出。由于其地块有限，新企业进入的难度加大，现有企业大多选择租赁金融街的写字楼。这种稀缺性使得金融街的楼盘价值更高。而且金融街的历史发展也证明了其价值，从最初的租金低谷到现在的市场认可，它经历了阵痛后逐渐形成了独特的地位。
金融街的发展是市场化的行为，它利用了周边的金融机构和银行，沿西二环打造了一条金融街。而且其土地的出售也是通过西城区成立的控股公司进行的，这家公司现在已经是上市公司了。金融街在量的控制上做得很好，自用的客户和投资型的客户之间有一个很好的比例。西城区还出台了一些金融鼓励政策，吸引内外资金融机构入驻金融街，为其打造更国际化的形象。尽管存在一些补贴政策，但实际上这对于购买大盘的买家而言，仅仅是象征性的。
相比之下，中关村商圈存在一些问题。它缺乏自用型客户，这些客户无论是从发展商的角度还是地块的角度都是重要的。中关村缺乏实力雄厚的开发商，地块切分过于狭小，规划受限。很多楼盘开发商实力有限，外观设计各异，总体规模较小。中关村的供应量集中释放也是一个问题，许多楼都在同一阶段封顶入住，导致客户群相对狭小，加剧了竞争和价格战。
【褚宏亮】关于盈科大厦，我颇为熟悉。这座大厦的初始定价为一万五到一万三，后调整为一万一，现房品质卓越，然而销售情况并不理想。这引发了我对定位与市场需求的思考。当初的高定位或许与市场实际购买力存在差距，期房价格可能高于现房。
回到我们的项目，邻近中关村，与潘总、魏总的项目有一定的竞争性，但冲突并不显著。我们在选择项目时，遵循从西到东的思路。西二环土地稀缺，我们的目光转向长安街与东二环。东二环交通枢纽地位显著，东方银座的成功案例让我们看到了市场潜力。东直门区域逐渐发展为高档住宅区，且知名度的提升使得该区域更具吸引力。
我们尊重并感谢任总在东直门地块的选择，这反映出其独到眼光和策略。我们正在打造的项目将于本月26号封顶。前期，我们的目标客户主要是中国网通等大型公司，但后期我们进行了调整。深入研究东直门地区后，我们发现这里是CBD、中关村、金融街之外的独立商务区。为此，我们尝试定义这个新兴区域，参考了当代万国城的“国门第一商务区”概念，提出“国门商务区”或类似的名称。这一区域将汇聚众多大型企业总部，且供应链平衡，产品各有特色。
回到创新话题，我们在传统写字楼设计中注重实用性和创新性的结合。客户更喜欢方方正正的房型，避免奇异造型增加成本和不便使用的问题。整层面积也是买家选择的重要因素。我们的楼盘单层面积灵活分割，既有大面积整层出售的优势，也满足了小企业的需求。这在金融街的销售中取得了很好的成绩。尽管投资广场在金融街中质量不是最好，但由于定位和布局的优势，销售成绩却是最优秀的。
我们注重市场调研和客户需求分析，灵活调整策略并注重产品创新。我们相信通过合作和共同努力，东二环这个新兴商务区将成为与金融街、中关村、CBD齐名的热点区域。一、【褚宏亮】谈到楼盘改造，我们的楼盘从一开始规模并不大，只有五万多平方米，经过修改后，原本一体的楼盘变为了两个核心楼座，每层面积达两千平方米或更小。这种设计灵活多变，受到市场的热烈反馈。客户可独立选择每层一千五百平方米左右的办公空间，使用效率大大提高。这种设计创新早在1994年就已实践，现在更加成熟。我们的楼盘使用率达到了76以上，这在很多楼盘中是较高的水平。我们还率先采用了真空玻璃幕墙，有效隔音隔热，提升品质。
二、在办公选址过程中，首先要明确自身定位和业务模式，考虑增长、地理位置、交通、停车、场地空间要求等因素。为提高效率，必须明确真正所需的办公场所、预算和场地规格等。涉及的人员包括项目负责人、项目团队、选址顾问、律师等。
三、办公选址流程的重要性不容忽视。从开始选址到最终确定场地，需要经历一系列步骤。首先要有清晰的定位和目标，明确选址过程中可能涉及的人员和团队。选址流程应从项目初期就开始启动，并预留足够的时间来寻找合适的办公场所。许多人在第一次选址时容易低估所需时间，因此应提前规划，以确保能够成功找到并占领理想的办公场地。以下是关于选址因素的解读以及相应的建议：
一、理解影响选址的因素
办公场所的选址涉及众多因素，包括但不限于办公场所规模、市场条件和可用性、与房东的谈判时间、空间规划、租赁文件、营业许可证、装修时间等。这些因素都将影响你的决策。
二、不同办公场所规模下的选址时间
如果你的需求是100平米以下的办公场所，通过秒租平台，大约7-10天可以完成选址；如果是100-1000平米，可能需要10-20天；若超过1000平米，选址周期可能长达20-30天以上。
三、多样化的办公场所选择及评估
目前市场上有多种办公场所可供选择，如写字楼、联合空间、众创空间等。在选择时，需结合预算、租期、办公环境要求等进行评估。合租是一种灵活的选择，但需注意协作问题。转租和直接租赁各有利弊，需结合自身需求进行选择。
四、确定合适的办公场所大小
确定办公场所大小可考虑每人3-5平米的工位基数，同时预估未来公司人数，选择能容纳三分之二或四分之三员工的办公场所。还要考虑办公场所的效率和扩张权利。
五、缩小选址范围的关键指标
为缩小选址范围，可关注租期、价格、布局、便利设施等关键指标。选择靠谱的一站式办公租赁服务平台帮你极速匹配房源。
六、关注停车状况
停车成本是预算的一部分。需明确停车数量，亲自到停车场查看，避免停车困难带来的不便和额外成本。
七、确定办公室位置的重要性
了解办公场所选址的影响因素：
在选址过程中，许多因素会影响进度，包括但不限于办公场所规模、市场条件和可用性、与房东的谈判时间、办公场所空间规划、租赁文件、营业许可证、装修装潢时间等。
对于不同面积的办公场所，选址时间会有所不同。例如，如果寻找的办公场所面积在100平米以下，需求简单，通过秒租平台，7-10天内可定下满意的场所；面积在100-1000平米之间，则需要10-20天来寻找合适的场所；而面积超过1000平米的大型办公场地，选址周期可能长达20-30天以上。
当前市场上存在多种办公场所选择，如写字楼、联合空间、众创空间、孵化器等，租赁方式包括合租、转租、直租等。在选择时，需结合预算、租期、办公环境要求、办公场所性能等因素进行评估。作为替代方案，考虑合租办公场所，如与其他公司联合办公、加盟企业孵化器或接受转租等。这些选择灵活，适合初创公司。
确定合适的办公场地大小是关键。可按每人3-5平米的工位基数作为参考，同时考虑未来员工数量、办公场所效率、终止和扩张权利等因素。在选址过程中，要关注停车状况、办公室位置等实际问题，并准备相关财务资料以应对可能的财务担保要求。
具体来说，停车成本是预算的一部分，需亲自到停车场了解可用车位数量。办公室位置是选址的重要因素，需确保关键员工的办公室位置方便，并考虑客户拜访时的隐私需求。在租赁过程中，可能需准备财务担保书或相关财务资料，如纳税申报单、银行账单等，以应对业主的财务担保要求。通过了解这些关键因素，可以更高效地完成办公场所的选址工作。关于租赁房屋与办公选址，以下是相关注意事项的简洁阐述：
对于租房者，若能提供资质证明自身经济条件，房东会更安心，同时降低租房风险。但在为他人提供个人担保证明时，务必小心谨慎，因为这可能泄露个人资产状况。一旦公司破产，担保人需承担连带责任，风险较大。
至于办公选址租赁签约时，需准备以下材料：个人租赁只需身份证；企业租赁则需带企业营业执照复印件、法人身份证复印件及企业公章。
这些建议旨在帮助您在租赁过程中保持警惕并做出明智决策。
