高级写字楼规划揭秘：揭秘写字楼命名由来与未来趋势展望

“甲级”、“5A”等概念是评定写字楼等级的不同方向。其中，“甲级”是从综合品质角度出发，而“5A”则是从硬件配置角度。“第四代”写字楼则是从发展角度制定标准。这些评定方法各具特色，导致消费人群对概念的理解产生混淆。

二、甲级写字楼并非最高级别

“甲级写字楼”是一种基于外资开发商在开发涉外写字楼过程中逐步引进并流行的词汇。在中国，写字楼市场一般划分为高档物业（甲级写字楼）、中档物业（乙级写字楼）和低档物业（丙级写字楼）。甲级写字楼是相对于本地市场的现行标准而言，其评级主要参照四星级或五星级酒店的标准，是房地产业内的习惯称呼。在不同市场，写字楼的分类标准会有所变化，尤其是在较小城市，可能没有顶级写字楼与国际写字楼的划分。

对于超大城市（如北京、上海、深圳），在评定办公物业等级时，除考虑楼宇品质外，还需考虑城市交通和城市规划因素。具体来说，物业等级和等级标准可以如下划分和界定：

顶级物业（国际写字楼）：

1. 楼宇品质：建筑物品质一流，达到或超过相关建筑条例或规范的要求。包括灵活的平面布局、高使用率、大面积楼层、宽敞的大堂和走道等。装饰标准包括外立面采用高档国际化装修材料，如大理石、玻璃幕墙等。公共部分地面采用高级材料，墙面高级装修，配备吊顶、电梯等设施。

2. 配套设施：包含商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心等。还应有配套停车场、商店、餐饮设施等。

3. 设备标准：包括先进的电梯系统、中央空调、楼宇自控、安全报警、综合布线等。

4. 建筑规模：超过50000平方米。

5. 客户进驻：国外知名公司租户组合，包括跨国、国内外大公司、财团。

6. 物业服务：由一流的管理公司管理，配备先进的物业管理软件，实现办公物业管理计算机化，建立办公管理信息系统。

7. 交通便利：位于重要地段，有多种交通工具和地铁直达。

8. 开发商背景：具有丰富经验、资金雄厚，早期项目开发具有财务弹性，具有大规模房地产投资的丰富经验。

高档物业（甲级写字楼）：其评定标准较顶级物业略有降低，但仍然是优质办公楼宇的代表。主要包括优良的楼宇品质、良好的装饰标准、配套设施、设备标准等。建筑规模在1-5万平米之间，客户进驻多为知名国内外大公司，物业服务由经验丰富的知名公司管理，交通便利，所属区位位于主要商务区或副都心区。

三、乙级写字楼特点

乙级写字楼楼宇品质良好，建筑质量符合相关条例规范。虽然功能不是最先进，存在自然磨损，但收益能力仍稳健。装饰标准包括外立面采用面砖或瓷砖，设有大堂，公共区域地面铺有地砖或中档地毯。还拥有专用停车场和中央空调系统。客户主要为国内中小公司，从事销售代理、产品研发等业务。物业服务完备，交通便利，位于副都心或优质城区。

四、丙级写字楼概述

丙级写字楼多为已使用较久的物业，建筑物在某些方面可能不满足新的建筑标准。尽管存在物理磨损和功能陈旧，但仍能满足较低收入承租人的需求。装饰简单，配套设施有限。客户主要为小型私企，从事简单销售业务。物业服务基础，交通便利，通常位于一般城区。

五、“5A”评定的狭义与广义标准

“5A”评定标准流行于当前，包括狭义的智能化硬件方面和广义的综合“A”级评定。狭义“5A”涵盖OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）。广义“5A”则包括楼宇品牌、地理位置、客户层次、服务品质以及硬件设施等方面。写字楼品牌需与城市发展紧密相关，具备区域影响力与城市品牌和谐统一；地理位置需位于城市商务区并具有高投资价值；客户层次要求高，以吸引高端企业入驻提升公司形象；服务品质需高效专业；硬件设施需具备建筑设计与功能的创新等。

六、写字楼标准与发展轨迹

第四代写字楼的特点

第四代写字楼是在第三代的基础上，以客户需求为中心，追求低成本、高效率的商务平台。其特点表现在以下几个方面：

一、目标客户明确，主要面向跨国企业、外资企业和实力雄厚的国内大中型企业，最大程度满足他们对办公舒适性和工作效率的要求。

二、景观要求更高，不仅注重自然景观的融入，写字楼内的绿色景观也越来越受到重视，中庭式花园成为新一代写字楼的发展趋势。

三、更加注重商务空间的打造。随着网络的普及，资源的共享成为提升工作效率的关键。第四代写字楼的办公空间规划突破了传统的空间模式，更加开放、互动，提供共享的商务空间，使办公空间趋于模糊化，倡导交流沟通的同时提高工作效率。

四、倡导绿色环保理念，不仅关注外部景观，也在内部办公空间中广泛引入绿色元素，形成健康环保的办公空间。巧妙引入自然空气，为客户创造更舒适的工作环境。

五、高智能化。第四代写字楼的智能化程度极高，且为未来的升级预留充足空间，至少达到5A甲级标准。

办公物业的分类

办公物业是供生产、经营、咨询、服务等管理人员（白领）办公的场所，属于生产经营资料的范畴。根据其物业形态及品质，可分为以下几个阶段：

1. 传统办公楼：以自然通风和采光为基础，空间小，私密性强，但空间利用率低，缺乏灵活性。

2. 早期的现代办公楼：追求实效，空间更大但环境机器化，缺乏人性化。

3. 后期的现代办公楼：提供富有人情味的办公环境及优雅的周围环境。如虹桥商务大厦。景观办公室设计灵活，注重休息空间和隐私保护。

4. 智能化办公楼：随着信息时代的发展，智能化办公楼迅速崛起。目前我国已有少量智能建筑如金茂大厦。智能建筑已成为未来办公建筑的发展趋势。

从品质上看，办公物业可分为四类：近年建造的智能化办公楼、现代化办公大楼、不带中央空调的办公大楼以及由其他用途物业改建的办公用房。办公物业的形态和品质在不断地向更高级、更先进的方向发展。当前办公楼物业市场存在基于品质、规模、智能化程度、配套设施、服务水平等因素形成的高、中、低档物业供应结构。本文主要针对高档物业中的顶级写字楼和甲级写字楼进行深入探讨。

顶级写字楼，其楼宇品质、装饰情况、配套设施、设备情况等均达到甚至超越国际标准。外立面通常采用国际化标准的高档建材，如大理石、玻璃幕墙等。内部装饰同样考究，公共区域采用高级地砖、壁纸等，并配备高级吊顶和大堂设计。顶级写字楼还配备全面的商务和生活设施，如会议室、邮局、银行等。其电梯系统和设备同样先进，包括中央空调系统、楼宇自控系统、安全报警系统以及综合布线系统。建筑规模超过50000平方米，吸引了众多知名跨国公司进驻。物业服务由经验丰富的知名品牌公司提供，实现物业管理计算机化，确保24小时的服务响应。其地理位置和交通便利性也是顶级写字楼的重要考量因素，通常位于主要商务区的核心区，临近多条主干道和地铁线路。开发商背景雄厚，具有大规模房地产开发的丰富经验。

相对于顶级写字楼，高档物业即甲级写字楼的品质虽然略逊一筹，但仍然保持较高的标准。其装饰和设施配置也都很完善，但规模一般在1至5万平米之间。客户主要为研发、技术服务、电子商务等领域的知名公司。物业服务同样由经验丰富的公司管理，提供全方位的物业管理服务。其地理位置通常位于主要商务区或副都心区，交通便利。虽然其智能化程度可能稍低于顶级写字楼，但仍能满足大部分企业的办公需求。

物业等级描述

智能化物业（甲级及以上）

楼宇具备高度智能化，物理状况卓越，建筑质量符合高标准规范。虽然可能存在一些自然磨损，但其收益能力依然强劲。

中档物业（乙级写字楼）

此类楼宇品质优良，物理状况良好，建筑质量达标。虽非最新技术，但功能依旧稳健。装饰标准包括外立面的面砖或瓷砖，大堂设计精美，公共区域地面铺设中档地毯或地砖。配套设施如专用停车场齐全。设备方面，虽无高级综合布线或楼宇自控系统，但中央空调和安全报警系统已到位。客户多为国内中小公司，主要业务涉及销售代理和产品研发。物业服务由专业公司提供，交通便利，位于副都心或城区核心地带。

低档物业（丙级写字楼）

此类物业使用年限较长，可能存在物理磨损和功能陈旧。装饰标准相对简单，配套设施和设备相对较少。主要客户为小型私企，从事基础销售业务。物业服务基础，交通便利但设施简单。

个人能力优势分析

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个人能力概述

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