高端写字楼衡量新标准揭秘：写字楼设计理念引领时代风潮

写字楼作为专为商业办公设计的建筑，其核心功能是为企业和员工提供专业的工作环境，严禁作为居住用途。写字楼的市场评价主要依据两大类别：甲级写字楼与5A智能化写字楼。

甲级写字楼并没有固定的评价标准，通常指的是高端设计、拥有玻璃幕墙和电梯、外观显眼的建筑。由于缺乏明确的分级，任何看似高档的写字楼都可能自称是甲级。相比之下，5A写字楼更注重智能化和优质服务，代表了对高效办公的追求。

写字楼的价值不仅体现在其设计和规模上，更在于其综合考量。这些建筑通常规模庞大，旨在展现扩展性和多功能性，集办公、居住、购物、娱乐等多功能于一体，形成一个综合商务生活平台。便捷的交通条件也是衡量写字楼等级的重要因素，高效连通的交通网络对其规模至关重要。

具体来说，写字楼不仅代表工作场所，更是城市商业活力的象征。其规模、设施到交通的综合因素决定了其在市场中的地位。关于甲级写字楼的衡量标准，虽无固定标准，但有一些普遍接受的关键指标，如单层面积、层高等。随着市场变化和建筑技术的发展，这些指标也在不断更新。一些关键特征包括高端交房标准、高质量建筑施工、楼层灵活分隔、高效中央空调系统等。

在写字楼等级划分中，“甲级”是一种通行叫法。在我国现行的建筑设计规范里找不到这个名词。这一叫法是在外商与内地开发商合作开发涉外写字楼的过程中逐步引进并流行的。国际上判断甲级写字楼有八大特征，包括管理国际化、人性化的空间舒适性等。每个公司的评判标准可能不尽相同，但都会参照国际化通行标准。

在我国办公楼市场，写字楼通常被分为高档物业（甲级写字楼）、中档物业（乙级写字楼）和低档物业（丙级写字楼）。其中甲级写字楼是按照本地市场现行标准划分的，而顶级写字楼则与国际写字楼标准相符。值得注意的是，由于不同市场的写字楼物业各不相同，其分类标准通常是基于相对质量。在评定写字楼等级时，会综合考虑楼宇品质、建筑规模、客户进驻、物业服务等多项指标。

“甲级”、“5A”等概念是从不同角度界定办公物业等级的。在评定写字楼等级时，应综合考虑各项指栎和市场现状，以确保评定的准确性和公正性。对于超大城市如北京、上海和深圳，办公物业的等级划分除考虑楼宇品质外，还需充分考量城市交通和城市规划因素。具体的物业等级和等级标准可以如下界定：

一、顶级物业——国际写字楼标准：

1. 楼宇品质：建筑质量卓越，达到或超越建筑规范，使用率高达70%。楼层面积宽敞，大堂和走道设计优雅，净高度至少2.6米。

装饰标准：外立面采用高档国际化装修，如大理石外墙和玻璃幕墙。公共部分地面使用高级材料如大理石、花岗岩等。配套设施齐全，包括会议室、邮局、银行等。电梯系统先进，每4000平方米配备一部电梯，平均候梯时间约30秒。

2. 建筑规模：超过5万平米。

客户进驻：主要为国外的知名公司、跨国企业等。

物业服务：由一流品牌物业管理公司负责，实现计算机化管理，配备先进的物业管理软件，提供24小时的服务。

交通便利性：位于重要地段，有多种交通工具和地铁直达。

所属区位：位于核心商务区。智能化水平高，开发商背景雄厚，早期开发具有财务弹性及大规模房地产经验，如来自美国、马来西亚等海外公司或有海外经验的国有企业。

二、高档物业——甲级写字楼标准：

楼宇品质优良，建筑质量达标，具备与新楼竞争的能力。装饰标准包括外立面的高级材料使用以及大堂的高级装修。配套设施完善，包括商务和生活设施。设备标准包括中央空调系统、楼宇安全报警及综合布线等。建筑规模在1-5万平米之间。客户进驻多为国内外大公司，从事研发、技术服务等业务。物业服务由知名公司提供，交通便利且位于主要商务区或副都心区。智能化水平较高。

三、中档物业——乙级写字楼标准：

楼宇物理状况良好，建筑质量符合规范但功能可能不是最先进。装饰标准包括外立面的面砖或瓷砖使用以及大堂的基本装修。配套设施包括专用停车场。设备标准包括中央空调系统但可能没有楼宇自控和综合布线。客户多为国内中小公司。物业服务由物业公司提供，交通较便利且位于副都心或城区位置。智能化水平一般无特殊要求。一、低档物业（丙级写字楼）概述

该物业楼宇使用年限较长，虽不符合新建筑规范，但满足低收入承租人的需求。装饰简单，外立面采用涂料，无大堂设计。公共区域地面采用普通地砖或水磨石。卫生间配置普通国产洁具。配套设施匮乏。设备基础，包括分体空调，但不具备楼宇自控、安全报警和综合布线等高级功能。

二、规模与客户进驻

该物业规模无特定限制，客户主要为小型私企，从事简单销售业务。

三、物业服务与交通便利

物业服务提供一般务，如卫生、收发、值班等。交通便利，有公交线路到达。

四、所属区位

该物业位于一般城区位置，无明显地理优势。

五、狭义与广义的“5A”评定标准解析

目前流行的“5A”标准有两种解读方式。狭义的“5A”指智能化硬件方面，包括办公智能化等五个领域。而广义的“5A”则是综合评定标准，涉及楼宇品牌、地理位置、客户层次、服务品质和硬件设施等方面。

六、写字楼标准的制定与发展轨迹

中国的写字楼经历了四代发展。第一代满足基本办公功能，如深圳国贸大厦。第二虑客户需求和智能化提升，如深圳电子科技大厦。第三代强调客户需求导向和绿色环保理念，如地王大厦。第四代写字楼则提供低成本高效率的商务平台，注重人性化交流，强化绿色环保理念，达到国际化商务社区标准。与前三代相比，第四代写字楼具有目标客户明确、景观要求更高和更多商务空间等特点。