甲级写字楼家具概览与认定指南_（如何挑选与认定甲级写字楼家具）

办公楼作为生产、经营、咨询、服务等管理人员的办公场所，属于生产经营资料的范畴。随着时代变迁，办公物业的形态和品质也在不断发展变化。

一、办公物业的分类

传统办公楼的特点在于自然通风和采光，空间小，以砖混结构为主，层高一般在3.6米左右。随着建筑技术的发展，出现了钢筋混凝土的框架结构，但空间布局仍受传统模式影响。这类办公室私密性强，但空间利用率低，缺乏灵活性。

早期的现代办公楼追求实效，空间更大，但环境较为机器化，缺乏人性化。后期的现代办公楼则注重人情味和优雅环境，如带有绿化的内庭院或中庭。景观办公室布局灵活，注重休息空间和私密性保障。

随着信息化时代的到来，智能化办公楼应运而生。从最初的3A智能建筑到如今全新的5A概念，智能化办公楼已成为未来办公建筑的发展趋势。

从品质角度看，办公物业可分为四类：近年设计建造的智能化办公楼、现代化办公大楼、不带中央空调的办公大楼以及由厂房或其他物业改建的办公用房。目前市场上以甲级写字楼、乙级写字楼和丙级写字楼为主，其中甲级写字楼通常参照四星级或五星级酒店标准。在超大城市如北京、上海，顶级物业的国际写字楼标准还需考虑城市交通和城市规划因素。

二、写字楼物业档次划分的研究

在我国，写字楼市场一般根据品质、规模、智能化程度、配套服务和管理水平等因素分为高档物业（甲级写字楼）、中档物业（乙级写字楼）和低档物业（丙级写字楼）。顶级写字楼则符合国际写字楼标准，甲级的定义则基于本地市场的相对质量。具体划分和界定如下：

顶级物业（国际写字楼）：这类物业的楼宇品质、交通便捷性、城市规划布局等都达到或超过一流标准。建筑物质量卓越，布局灵活，使用率高。

甲级写字楼：符合或接近国际写字楼标准，通常在超大城市中有较高的市场份额。

乙级写字楼：在品质、智能化程度、配套服务等方面达到中等水平。

丙级写字楼：通常规模较小，设施一般，智能化程度较低。

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高端物业（超甲级写字楼）

装饰与设施：

外立面采用高档大理石、玻璃幕墙等国际化装修材料。宽敞大理石大堂与走廊，公共部分地面使用大理石、花岗岩或高级地砖。墙面采用大理石、高级墙纸或漆。卫生间配备进口名牌洁具。配备商务生活设施如会议室、邮局、银行等。

电梯与系统：

拥有先进的电梯系统，对乘客和商品进行分区。配备名牌中央空调，楼宇自控，安全报警及综合布线设备。

建筑与规模：

超过50,000平方米，位于重要地段，主要商务区核心区，交通便利，多种交通工具及地铁直达。

高档物业（甲级写字楼）

楼宇品质与装饰：

建筑物物理状态优良，达到或超过建筑条例规范。装饰包括大堂、高级面砖、玻璃幕墙等。公共部分地面使用高级材料，墙面高级墙纸或漆。卫生间配备高端洁具。

设施与规模：

1-5万平米规模，配备商务生活设施如会议室、银行等。由知名物业管理公司24小时提供服务。位于主要商务区或副都心区，多种交通工具直达。

中档物业（乙级写字楼）

楼宇概况：

建筑物物理状态良好，存在自然磨损和功能陈旧的状况。装饰包括面砖大堂、瓷砖墙面等。公共部分采用中档装修材料。

设施与规模：

有专用停车场，设备标准包括中央空调等。客户多为国内中小公司。物业服务完善，位于副都心或城区位置，交通较为便利。

低档物业（丙级写字楼）

楼宇品质：

物业使用年限较长，存在物理磨损和功能陈旧。装饰简单，外立面采用涂料，无大堂，公共部分地面普通装修。

设施与服务：

无配套商务生活设施，物业服务简单，位于一般城区位置，交通一般。

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商业街商铺与商业街发展紧密相连，商业街的运营状况直接决定商铺的经营状况。运营良好的商业街，投资者往往能获得丰厚回报；反之，则令投资商、租户和经营者均面临损失。

市场类商铺广泛应用于各类商品批发零售业务，包括单层及多层建筑。这类商铺主要存在于各类专业市场，如图书、电子、家具及建材市场等。

社区商铺则位于住宅社区内，主要服务于社区居民，多以1-3层商业楼或建筑底层商铺形式存在。

住宅底层商铺是投资者关注的热点，因其位于住宅底层，具有稳定的客户基础，相对较小的投资风险。

百货商场及购物中心商铺的运营状况对其内部商铺影响深远。目前，国内有多类购物中心项目正在运营，且有不少大型ShoppingMall在大中城市开发建设。

商务楼、写字楼商铺位于酒店、商住公寓等场所，虽规模较小，但商业价值不容忽视。

交通设施商铺则位于交通设施内及周边，如地铁站、火车站及飞机场，以及道路两侧的中小型商铺。

按照投资价值分类的商铺，其投资收益及投资价值对投资者至关重要。优质的商铺投资意味着更高的收益潜力。对于街区商业，其定价一般为住宅的2-3倍，而核心商圈的商铺价格甚至可达住宅的3-5倍。

再谈社区商业，其形式多样，旨在满足城市居民的综合需求，包括购物、娱乐等。商品档次根据社区经济状况而定，以中档品为主。社区商业中心还提供各类服务及娱乐设施，如银行、图书馆、健身设施等。餐饮也是其重要功能之一，解决人们的饮食需求，同时也是休闲约会的良好场所。

至于MALL的模式，可以按开发商背景及购物中心经营管理模式、商场面积规模以及定位档次进行分类。其中包括物业型购物中心、百货公司型购物中心等。按面积规模可分为巨型/超级购物中心、大型购物中心等。而定位档次则包括高档、中高档及中低档商品等。