全国高级办公写字楼概览：商务空间出售与选择指南

“甲级”、“5A”等概念是评定写字楼等级的不同方向。其中，“甲级”是从综合品质角度出发，而“5A”则是从硬件配置角度。“第四代”写字楼则是从发展角度出发制定标准。这些评定方法各具特色，导致消费人群对概念的理解产生混淆。

二、甲级写字楼并非最高级别

“甲级写字楼”是一种通行叫法，通常是由外资发展商在开发涉外写字楼时引入并流行的词汇。写字楼按其综合质素可分为甲、乙、丙等多个等级。就中国市场而言，高档物业即为甲级写字楼，但甲级并非最高级别。顶级写字楼与国际写字楼标准相符，其界定是基于本地市场的现行标准。甲级写字楼的评级主要参照四星级或五星级酒店的标准，是房地产业内的习惯称呼。

在超大城市（如北京、上海、深圳）的办公物业划分中，除了楼宇品质，还需考虑城市交通和城市规划因素。具体来说，物业等级和等级标准可如下界定：

1. 顶级物业（国际写字楼）：

- 楼宇品质：建筑物品质一流，建筑质量符合高标准，具有灵活平面布局和高使用率。

- 装饰标准：外立面采用高档国际化装修材料，公共区域地面、墙面采用高级材料，配套设施齐全。

- 电梯系统、设备标准：先进的电梯系统，每4000平方米一部电梯，平均候梯时间短。包括中央空调、楼宇自控、安全报警、综合布线等高端设备。

- 其它要求：建筑规模超过50000平方米，客户进驻以国外知名公司为主，物业服务由一流的管理公司负责，24小时物业服务，交通便利，位于主要商务区的核心区，智能化程度高（3A～5A），开发商具备丰富经验和财务弹性。

2. 高档物业（甲级写字楼）：

- 楼宇品质、装饰标准：建筑物物理状况优良，建筑质量达标，装饰采用高级材料。

- 配套设施、设备标准：齐全的高端设施和设备，包括中央空调、楼宇自控等。

- 其它要求：建筑规模在1-5万平米之间，客户主要为知名国内外大公司，物业服务完善，交通便利，位于主要商务区或副都心区，智能化程度较高（3A及以上）。

上述内容详细介绍了甲级写字楼的特点和与其他写字楼的区别，以及顶级和甲级写字楼的详细标准。对于中档物业（乙级写字楼），其楼宇品质表现良好，建筑物满足相关建筑条例和规范的要求。虽然功能不是最先进的，存在自然磨损，但收益能力依然稳健。装饰标准方面，外立面采用面砖或瓷砖，设有大堂，公共区域配备中档装饰。配套设施包括专用停车场。设备方面，虽无楼宇自控和综合布线，但中央空调系统和安全报警系统完备。建筑规模无限制，主要吸引国内的中小公司进驻，如销售代理和产品研发企业。物业服务由专业公司提供，交通便利，位于副都心或城区位置。

对于低档物业（丙级写字楼），其楼宇品质可能稍显老旧，但仍能满足较低收入承租人的需求。装饰标准较为简单，外立面多为涂料，无大堂设施，公共区域地面普通，卫生间配置普通洁具。设备方面，仅配备分体空调，无其他智能化系统。规模无限制，主要吸引小型私企进驻。物业服务基础，交通便利。

关于“5A”评定标准，狭义上主要关注智能化硬件，包括办公、楼宇、通讯、消防和安保等方面的智能化。而广义上则涉及更全面的综合“A”级评定，包括楼宇品牌、地理位置、客户层次、服务品质和硬件设施等方面。写字楼的发展与城市发展紧密相连，品牌、地理位置和客户层次等都是重要的考量因素。服务品质和硬件设施也是评定重点，其中硬件设施的创新和专业化服务尤为关键。

中国的写字楼发展经历了四代演变。第一代主要满足基本办公功能，第二代开始考虑客户需求和智能化提升，第三代加入绿色环保理念并提高舒适度，而第四代则能满足国际化商务办公的需要。根据这些发展轨迹制定的写字楼标准能更准确地反映其市场定位和服务对象。深圳作为中国经济和写字楼发展的重镇，其不同代际写字楼的典型代表也反映了这一市场的变迁和发展趋势。第四代写字楼的特点及评定标准解析

第四代写字楼是基于前三代的进步与发展，更加注重客户需求，追求低成本、高效率的商务平台。以下是其主要特点：

一、目标客户精准

第四代写字楼主要面向跨国企业和外资企业以及实力强大的国内大中型企业，最大程度满足他们对办公舒适性、工作效率及效益的需求。

二、景观要求高

第四代写字楼不仅注重外部自然景观，内部绿色景观也越来越受到重视。共享交流的中庭式花园成为新的发展趋势。

三、商务空间创新

突破传统空间模式，提供更多商务共享空间，倡导交流沟通，使办公空间趋于模糊化，提升工作效率。

四、绿色环保理念

不仅关注外部环境，也在内部广泛引入绿色景观，形成健康环保的办公空间，并将自然空气巧妙引入办公楼内。

五、高度智能化

第四代写字楼智能化程度极高，并为未来升级预留充足空间，至少达到5A甲级标准。

关于写字楼评定标准的解析：

一、“甲级”、“5A”、“第四代”是不同角度界定办公物业等级的概念。其中，“甲级”是从综合品质角度出发，而“5A”则是从硬件配置角度进行评定。而“第四代”则是从写字楼发展角度出发指定的标准。

二、关于“甲级”标准的说明。“甲级写字楼”是一种通行叫法，通常是根据写字楼的综合质量进行等级划分。但在不同市场，尤其是不同城市，其划分标准和等级可能会有所不同。在一些超大城市如北京、上海、深圳等，除了楼宇品质外，还会考虑城市交通和城市规划等因素。顶级物业与国际写字楼标准相符，而甲级则是根据本地市场现行标准划分的。

伴随科技进步和开发理念的成熟，写字楼的标准也在不断更新。消费者在选购办公物业时，应明确自身需求，结合不同评定标准，做出明智的选择。南京的德基广场是高端商业的代表，一期和二期分别于2006年和2012年开业，与亚洲第一大地铁站新街口站相连通。这里汇聚了超过95%的世界一线奢侈品牌，是新街口最大的奢侈品中心。在中国仅有的销售额超过百亿的大型商场中，南京德基广场位列其中。北京的国贸位于商务中心的核心地段，包括中国大饭店等多栋建筑。这里是多家财富500强企业的所在地，同时拥有先进的科技设施和丰富的物业管理经验。上海恒隆广场汇集了众多知名品牌如Loewe等，被评为国家五星购物中心。西安SKP商场于近年开业，拥有超过一千三百个知名品牌入驻，其中一半为国际奢侈品牌。成都IFS被评为成渝十大文旅新地标之一，拥有众多国内外奢侈品牌和小众设计师品牌。北京东方新天地是集购物、餐饮、娱乐于一体的商业街区，深受白领喜爱。上海的iapm是一个时尚商业区，集国际零售和餐饮娱乐于一体，主打夜行消费购物理念，已经成为当地潮流购物的地标。