写字楼物业智能系统升级，租赁新体验（写字楼租赁信息更新）

智能建筑，根据GB/T50314-2000的定义，是以建筑为平台，集成了建筑设备、办公自动化及通信网络系统，能提供一个安全、高效、舒适、便利的环境。其主要研究内容是基于综合布线系统，以计算机网络系统为桥梁，全面配置和管理建筑物内的各功能子系统，包括通信系统、办公自动化系统以及楼内各种设备。

二、智能建筑的组成与核心

智能建筑主要由楼宇自动化系统(BAS)、办公自动化系统(OAS)和通信自动化系统(CAS)三部分组成，也被称为“3A”结构。系统集成（SIC）是智能建筑的核心，它通过综合布线系统实现BAS、OAS和CAS的整合，以一体化方式共享信息、资源和管理服务。

三、综合布线系统的作用

综合布线系统(PDS)在智能建筑中起到关键作用，它提供了标准化的接口，将BAS、OAS、CAS与SIC连接起来。可以说，SIC是智能建筑的大脑，PDS是连接各系统的血管和神经。

四、智能建筑的特点与智能性体现

智能建筑的特点包括工程规模大、总建筑面积大、具有重要性或特殊性、应用系统配套齐全、资金和技术密集等。其智能性体现在所设计的系统具有感知、传递、处理和综合分析信息的能力，以及根据这些信息做出决定并发出指令，提供动作响应的能力。

五、相关技术与楼宇自动化特点

智能建筑涉及计算机技术、控制技术、通信技术和图像处理技术等相关技术。楼宇自动化的特点在于涉及的设备多且分散，需要对温度、湿度、烟雾、亮度等进行监控，对供配电、照明、消防、给排水等系统进行管理。

六、单闭环自动控制系统结构图

单闭环自动控制系统包括输入给定值、比较给定与反馈值、控制器进行算法计算、执行输出控制量作用于对象、以及传感变送检测被控量并转换为标准值等部分。

七、传感器与变送器的作用

在测量过程中，传感器将物理量、化学量转变成电信号，而变送器则将传感器得到的电信号转变成标准的电信号。它们是将非电量的被测信号转换成电信号的主要装置，对于工业自动化控制及信息检测具有关键作用。在智能建筑中，它们可以测试和评定各类参数，进行过程控制和调节，并实现远距离传送和信号处理。

八、温度传感器在楼宇自动化中的测量对象与作用

温度传感器主要测量水管或风管中介质的温度，控制对应的水泵、风机、阀门和风门的开度。

九、半导体感温元件的优点与测温原理

半导体感温元件具有灵敏度高、体积小、寿命长的优点。其工作原理是基于负温度系数热敏电阻的负的电阻温度特性，即当温度升高时，电阻值减小；温度降低时，电阻值增大。通过测量热敏电阻的阻值，可以推算出对应的温度值。

十、湿度、湿度传感器与压力/压差在楼宇自控中的作用

一、压力测量的种类与原理

压力测量可分为静压式、弹性式、电远传式等。具体地，静压式包括液柱式和活塞式；弹性式则涵盖模盒式、模片式、波纹管式、弹簧管式等。电远传式则表现为压力变送器、压差变送器等，从信号转换上又可细分为电阻式、电容式、电感式和频率式。在楼宇自动化系统中，常用的是电远传式。

二、流量传感器的作用及常用类型

流量传感器主要用来检测水系统中液体的流量，从而控制相应水泵阀的流量。常用的流量传感器包括涡轮流量计、孔板式流量计（如膜盒、膜片、电容式等）以及电磁流量计。

三、楼宇系统中的其他检测参数

除了温度和流量外，楼宇系统还需要检测许多其他参数，如空气中二氧化碳、一氧化碳的浓度，电网中的电流或电压，环境照度，空气品质，功率因素等。

四、控制器在楼宇自控中的作用及数字PID的输出形式

控制器在楼宇自控中起着至关重要的作用。它通过检测元件对温度、湿度、压力、流量、压差等参数的检测，运用合适的控制算法（开关控制或连续控制）以达到设定值的要求。数字PID的增量式和位置式输出数学表达形式中，涉及到的参数包括采样序号、采样周期、输出值、系统偏差以及比例系数、积分时间常数和微分时间常数等。

五、液体压差开关与气体压差开关的作用

液体压差开关主要用于供水管路与回水管路之间的压差检测，通过波纹管感应压差，当压差低于下限或高于上限时，输出开关信号。而气体压差开关则用于感应空气流量、空气压力或空气压差，监视风道中滤网、风机及空气流的状态，典型应用于探测过滤器是否堵塞。

六、电动调节阀在楼宇自动化系统中的作用

电动调节阀是楼宇自动化系统中连续控制算法的实现关键，如PID控制等。它在多个场合都有应用，特别是在对温度、湿度、压力等要求较高的场合。除了上述通用控制器外，楼宇自动化系统还有许多专用控制器，如空气处理机组控制器、空调控制器等。这些控制器在相应的场合发挥着重要的作用。对于点多面广的楼宇自控系统来说，必须使用多个数字直接控制器（DDC）并将其联网组成集散型控制系统以实现全面的监控和控制。现场总线是一种用于自动化领域的底层通信网络，具有开放的通信协议和直接与现场仪表互连的能力。与传统的模拟传输相比，现场总线实现了智能化测量仪表与控制器间的双向串行多节点数字通信。它的优点在于提高了系统的可靠性和灵活性，降低了成本并提高了系统的性能。一、对于温度和湿度的控制，建议将冬季控制在40％-50％，夏季控制在50％-60％的范围内较为适宜。

二、空气调节系统一般由以下几个部分组成：

1. 进风部分

2. 空气过滤部分

3. 空气的热湿处理部分

4. 空气输送和分配部分

5. 冷热源部分

三、楼宇自动化对空调控制系统的要求包括：

1. 监测功能：监测风机电机的运行状态、风机出口的空气温度和湿度参数、新风过滤器两侧的压差以及新风阀的开关状态。

2. 控制功能：控制风机启停、空气—水换热器水侧调节阀、干蒸汽加湿器阀门等。

3. 保护功能：当热水温度降低或热水供应停止时，应停止风机工作并关闭新风阀门，恢复时应能重新启动。

4. 集中管理功能：通过现场总线将各机组附近的DDC控制装置与中央管理机相连，以显示机组状态、发送控制信号、修改参数设定值等。

四、空调控制系统的典型控制回路包括：

1. 回风温度控制回路，通过PID控制电动阀保持回风温度稳定。

2. 湿度控制回路，检测送风管内的湿度值并控制湿度电动调节阀。

3. 基于焓值的节能控制回路，检测新风与回风的焓值并控制新风门与回风门。

4. 送风量控制回路，测量送风机两侧压力并调节送风量。

5. 其他控制回路包括风机启停控制、运行状态检测与故障报警、过滤网堵塞报警等。

一、给水排水监控系统的主要功能是通过计算机控制调整水泵的运行台数，实现供水量与需求量、来水量与排水量的平衡，达到高效、低能耗的最优化控制。

二、给排水计算机监控系统主要监控的工艺参数和状态参数包括水池、水箱的水位、各类水泵的工作状态以及出水压力与报警等。

三、智能大厦的供水系统主要有重力给水系统、压力给水系统、水泵直接给水等方式。

四、排水系统实现的监控功能主要包括：集水井和废水井水位检测及超限报警，根据水位控制排水泵的启停，以及排水泵运行状态的检测和故障报警等。

一、电梯的分类方式包括：

1. 按控制方式分，如手动控制电梯、自动控制电梯、群控电梯。

2. 按控制器件分，如继电控制电梯、半导体控制电梯、微机控制电梯。

3. 按驱动形式分，如交流电梯、直流电梯、液压电梯。

4. 按用途分，包括客梯、货梯、客货梯、消防电梯等。另外还包括观光电梯、自动扶梯和自动人行道等。

二、电梯的监控系统应完成的功能有：

1. 电梯运行状态的监视，包括启停状态、运行方向、所处位置、供电情况、运行方式以及安全保护装置的动作情况等。

电梯系统的管理与控制

一、日常管理

智能大厦控制中心负责电梯的日常管理，系统可对电梯进行不间断的监视，涵盖运行时间、状态、线路及故障情况等，并形成报告。

二、应急控制

针对乘客被困电梯的紧急情况，如因停电导致，则启用备用电源；如因机械故障，则联系维修人员或采取其他措施。在火灾情况下，应急电源为消防电梯供电并启动广播，及时报告火警情况并安抚顾客。

社会生活安全因素与安防自动化研究重点

一、不安全因素包括自然灾害（如火灾、地震、洪水等），准自然灾害（如产品设计缺陷、环境卫生问题等）以及人为属性的不安全因素（如偷盗、等）。安防自动化研究的重点在于防盗和防火。

二、安防自动化的含义

安防自动化是基于电子技术、传感技术和计算机技术，通过各类安全防范设备组成的系统。当出现入侵、盗窃等犯罪活动或火灾时，该系统能及时发现、报警，并通过电视监控系统记录现场和过程，从而提高效率，节省人力物力。

三、安防自动化系统分类

主要包括安全自动化和消防自动化。安全自动化系统包括出入口控制、防盗报警、闭路监控等；消防自动化系统则包括火灾探测、报警、灭火系统。

四、门禁系统

门禁系统是对人员进出进行管制的系统，重点在于进门系统的控制。一般由目标识别系统、控制执行系统和计算机管理系统组成。目标识别系统负责将目标信息转换为电信号送控制器；控制执行系统负责比较目标信息与上位机发来的信息，决定是否开门或发出报警信息；计算机管理系统则负责门禁控制器的管理和目标信息的修改。

五、防盗报警系统

防盗报警系统通过探测器对建筑物内外的重要区域和地点进行布防。在探测到非法入侵者时，会发出信号到报警主机，启动声光报警并显示地址。值班人员接到报警后，会根据情况采取措施。防盗报警系统还有联动功能，例如开启报警现场的灯光、音视频矩阵控制器等，使监控中心能够复核报警现场的情况，并采取相应的措施。

六、闭路电视监控系统

闭路电视监控系统主要用于观察大厦内外情况，为保安和消防人员提供视觉效果，并可用于监视机电设备的运行。该系统由摄像、传输、控制和显示与记录四部分组成。

写字楼物业费昂贵的原因：

一、高级设施配备与维护成本高

写字楼通常拥有高端的设施和设备，例如先进的安保系统、高效的空调系统等。这些设施的维护和保养成本较高，因此物业费用相应上升。

二、高品质服务要求

写字楼物业管理提供的服务品质通常高于住宅物业，包括保洁、绿化、安保等服务，这些专业服务的费用也是物业费中的重要组成部分。

三、地理位置优势带来的管理成本增加

写字楼往往位于城市核心地段，土地成本和租金高昂，同时人流量大，管理和运营难度增加，这也导致了物业费用的提高。写字楼物业费较高，主要由于以下几点因素：高级设施配备、高维护成本、优质服务要求、优越的地理位置以及管理难度的增加。这些因素共同决定了写字楼物业费的收费标准。写字楼因建筑规模、设施配置和服务要求等差异，导致物业费用有所不同。以下是写字楼物业管理的主要工作内容及其重要性：

一、管理要求高，涉及众多科技含量

现代化的写字楼因其规模大、功能多样、设备先进，对管理的要求极高。物业管理人员需具备丰富的管理知识和专业技术知识，以应对先进的智能设备，确保设备的正常运行与维护。物业管理人员还需指导客户正确使用设备，避免人为损坏。

二、设施设备管理

写字楼需提供舒适的工作环境，因此物业管理公司需确保空调系统、给排水系统、电梯等设备的正常运行。这包括定期对空调通风管道消毒、对生活水箱进行清洗消毒、制定电梯运行保养制度等。

三、重视消防工作，确保安全保障

消防工作在写字楼物业管理中至关重要。物业公司需保证消防设备设施的完好，加强消防渠道的畅通，开展火灾隐患的排查与消除，强化写字楼内的装修管理与防火宣传教育。还需加强安全监控措施，对办公区进行定时巡逻检查，确保人员与财产的安全。

四、清洁与绿化要求高

为了创造优美的办公环境，物业公司需重视写字楼内的卫生清洁工作，包括卫生间、大堂、走廊、楼梯间等公共区域的卫生维护。还需进行楼内垃圾的及时清运与消毒工作，保持写字楼的良好形象。适当摆放花卉和观赏植物，既能增加美感又能净化环境。

五、其他重要管理工作

1. 安全管理：作为物业管理首要任务，需落实安防措施，保障人员与财产安全。

2. 机电设备管理：确保电梯、空调、供电等设备的稳定运行，提供可靠的工作环境。

3. 工程维修与装修改造：及时处理设施故障与损坏，保证物业设施的正常使用。

4. 设施租赁与管理：对写字楼内的会议设施、展厅等进行租赁与日常管理，发挥设施的经济价值。

5. 智慧物业服务：利用现代科技手段提高管理水平，如超一流的硬件及软件配套，实现高端办公场所的智慧、科技、生态与个性化并存。

运用物联网、大数据和云计算技术，实现写字楼安防、机电、节能等系统的信息化和智能化管理，提升管理效率，优化服务体验。

7. 停车场管理方面，写字楼需有序管理停车场，制定明确的出入规定和收费标准，确保停车服务的便捷性。

8. 客户服务是管理的核心。通过专业化的培训，提高管理人员的专业技能和服务理念，建立长期客户关系，迅速响应客户需求，提升客户满意度。

结语：高端写字楼物业服务的核心竞争力在于优质的设施与管理、个性化的增值服务以及一流的服务态度。新视窗智慧物业商写解决方案针对商写业态的管理难点和痛点，提供全面的解决方案。实现资产管理线上化、合同管理在线化、物业服务线上化、财务管理自动化以及经营可视化，同时整合车闸、门禁、监控等系统，完成写字楼一体化管理。致力于提供高效率、低成本、高满意的服务。想了解更多关于写字楼物业管理服务内容和产品详情，请联系杭州新视窗。