甲级写字楼空间创新规划与高效利用方案

写字楼等级中的“甲级”、“5A”和“第四代”等概念，从不同角度反映了写字楼的综合品质、硬件配置及发展趋势。甲级写字楼是从整体品质出发的评定，5A则关注硬件配置的完善程度，而第四代写字楼则代表了写字楼的发展趋势和方向。这三个概念在业界被广泛接受和应用。

甲级写字楼是一种通行叫法，是在外资开发商开发涉外写字楼过程中逐渐流行起来的。在中国市场，写字楼一般被分为高档物业（甲级写字楼）、中档物业（乙级写字楼）和低档物业（丙级写字楼）。甲级写字楼主要参照四星级或五星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。由于不同市场的写字楼物业各异，其分类标准通常是基于相对质量，在一些小城市可能还没有顶级写字楼与国际写字楼的评定。

第四代写字楼相较于前三代，具有显著的特点。其目标客户明确，主要面向跨国企业、外资企业和实力雄厚的国内大中型企业，满足他们对办公舒适性和工作效率的高要求。第四代写字楼更注重景观，不仅关注外部的自然景观，也注重内部的绿色景观，打造健康环保的办公空间。在商务空间方面，第四代写字楼提供更大的共享空间，模糊办公空间界限，倡导交流沟通，提升工作效率。智能化程度极高，预留充足的升级空间，达到5A甲级标准。

对于超大城市如北京、上海、深圳的办公物业划分，除了考虑楼宇品质外，还需关注城市交通和城市规划因素。顶级物业（国际写字楼“超甲”）的评定标准更为严格，包括楼宇品质、装饰标准、配套设施、建筑规模、客户进驻、物业服务及交通便利等方面。这些标准反映了国际顶级写字楼的高度发达和成熟。

写字楼的评定标准随着科技进步和开发理念的成熟不断更新。在评定写字楼等级时，应综合考虑其品质、硬件配置、发展趋势以及客户需求等多方面因素。办公物业的分类及其特点

一、办公物业概述

办公楼是白领阶层进行生产、经营、咨询、服务等活动的场所，属于生产经营资料的范畴。随着时代的变迁和技术的发展，办公物业的形态和品质也在不断变化。

二、传统办公楼

传统办公楼的特点主要是自然通风和采光，空间以小为单位进行排列组合。其优点在于私密性强，工作者可自主控制工作环境。空间利用率较低，缺乏灵活性是其不足之处。

三、早期现代办公楼

早期现代办公楼追求实效，特点为大空间。但这种模式也有其消极之处，即机器化的办公环境和非人性化的工作方式。

四、后期现代办公楼

后期现代办公楼注重人情味的办公环境和优雅的周围景观，如带有绿化的内庭院或中庭。景观办公室设计中，大空间灵活布局，有适当的休息空间，使用灵活隔断和绿化保证私密性，同时考虑吸音处理。

五、智能化办公楼

随着信息时代的到来，智能化办公楼迅速发展。这类办公楼立面新颖，设备设施豪华，特别在安保、通讯、计算机网络等方面考虑较为周全。智能化功能达到3A以上，已成为21世纪办公建筑的发展趋势。

六、物业分类

1. 高档物业（甲级写字楼）

建筑物物理状况优良，建筑质量符合相关条例，功能先进，收益能力较高。装饰标准高，配套设施完善，包括专用停车场等。设备先进，包括中央空调、楼宇自控、安全报警、综合布线等。客户主要为知名国内外大公司，从事研发、技术服务等业务。物业服务由知名公司管理，物业管理服务完善，包括24小时维护维修和保安服务。交通便利，位于主要商务区或副都心区。

2. 中档物业（乙级写字楼）

建筑物物理状况良好，但功能可能不是最先进，存在自然磨损。装饰标准中等，配套设施包括专用停车场。客户主要为国内中小公司，从事销售代理、产品研发等业务。物业服务有物业公司提供一般务。交通便利，位于副都心或较好城区位置。

3. 低档物业（丙级写字楼）

建筑物已使用较长年限，在某些方面可能不满足新建筑条例要求。尽管存在物理磨损和功能陈旧，但仍能满足较低收入承租人的需求。装饰标准较低，无配套设施。客户主要是小型私企，从事简单销售业务。物业服务为一般务，如卫生、收发、值班等。交通便利，位于一般城区位置。关于厂房或其他用途物业改建的办公用房，这些物业内部设施相对简易，目前市场份额正逐步减少。从办公用房的发展历程来看，其品质与档次经历了从低级到高级、从落后到先进的演变过程。现阶段的办公物业市场，因为品质、规模、智能化程度、服务等方面的差异，形成了高档、中档、低档物业的供应结构。为明确界定这些差异，我们可以从建筑面积、装饰、设施、设备、客户情况、交通区位、智能化程度及物业服务等角度进行深入探讨。

二、关于办公楼物业档次划分标准的研究

在我国办公楼市场，常见的分类有高档物业（甲级写字楼）、中档物业（乙级写字楼）和低档物业（丙级写字楼）。高档物业又可细分为顶级和甲级写字楼。顶级写字楼的标准与国际接轨，而甲级的定义则基于当地市场的相对质量。划分写字楼等级时，通常参考四星级或五星级酒店的标准。

对于超大城市（如北京、上海），除了考虑楼宇品质，还需重视城市交通和城市规划因素。具体来说，物业等级和标准的划分如下：

1. 顶级物业（国际写字楼）：

楼宇品质：建筑物质量卓越，达到或超越建筑规范，具有高使用率和大空间布局。大堂和走道宽敞，净高不少于2.6米。

装饰标准：国际化的外装修，如玻璃幕墙、大理石等。公共部分地面采用高级材料，墙面装饰高级，配备吊顶和电梯设施。

配套设施：包含商务和生活设施，如会议室、邮局、银行等。还包括专用停车场、充足的停车位以及满足日常需求的商店和餐饮设施。

设备标准：配备名牌中央空调，高效的电梯系统，楼宇自控和安全报警系统，以及综合布线。

2. 高档物业（甲级写字楼）：

楼宇品质：建筑物物理状况良好，达到或超越建筑规范。其收益能力与新建办公楼相当。

装饰标准和配套设施相对于顶级物业有所降低，但仍然采用高质量的材料和设施。

设备标准：包括中央空调、楼宇自控、安全报警和综合布线等。

中高档物业（甲级写字楼）：

该物业由经验丰富的知名公司进行全面管理，提供24小时的完善物业管理服务，包括维护维修及保安服务。其所处位置优越，位于主要商务区或副都心区，交通便捷，多种交通工具均可直达。楼宇品质卓越，装饰豪华，配套设施齐全。建筑质量符合相关建筑条例或规范的要求。客户主要为大型企业和知名公司。

中档物业（乙级写字楼）：

此类物业楼宇品质良好，物理状况优良，建筑质量达标。虽然可能存在功能不是最先进、自然磨损等问题，但收益能力仍然可观。装饰标准中等，配套设施包括专用地上、地下停车场。设备标准包括中央空调系统，无楼宇自控和安全报警系统，无综合布线。客户主要为国内中小公司，从事销售代理、产品研发等业务。物业服务由专业公司提供，交通便利，位于副都心区或城区位置。

低档物业（丙级写字楼）：

此类物业使用年限较长，在某些方面可能无法满足新的建筑条例或规范的要求。尽管存在物理磨损和功能陈旧的问题，但仍能满足较低收入承租人的需求。装饰标准简单，无大堂，公共部分地面普通，卫生间采用普通国产洁具。没有额外的配套设施，设备标准较低。客户主要是小型私企，从事简单的销售业务。物业服务一般，如卫生、收发、值班等。交通便利，位于一般城区位置。