写字楼共享创新服务升级揭秘：共享产品新趋势（2024版）

文章中的三个概念：“甲级”、“5A”和“第四代”，为我们揭示了评定写字楼等级的不同视角。其中，“甲级”是从综合品质角度进行评定的，涵盖了写字楼的硬件设施、服务质量等多方面；“5A”则是从硬件配置角度出发，关注写字楼的智能化水平等硬件设施；“第四代”则是从写字楼的发展趋势出发，强调写字楼的现代化和创新性。由于这三个评定方法各有侧重，导致消费者对其概念产生混淆。

二、“甲级”标准并非最高级别

“甲级写字楼”这一称呼是在外资开发商开发涉外写字楼过程中逐渐流行起来的。在中国的办公楼市场中，写字楼按其综合质素被划分为甲、乙、丙等多个等级。对于超大城市如北京、上海、深圳等，除了考虑楼宇品质外，还需考虑城市交通和城市规划等因素。顶级物业与国际写字楼标准相符，而甲级则是根据本地市场的现行标准来划分的。值得注意的是，“甲级写字楼”的评级主要参照了四星级或五星级酒店的评级标准，这是房地产业内的一种习惯称呼。

对于顶级物业（国际写字楼）和高档物业（甲级写字楼），其评定标准涵盖了楼宇品质、建筑规模、客户进驻、物业服务、交通便利性、所属区位、智能化程度以及开发商背景等多个方面。具体来说，顶级物业要求建筑物品质一流，装饰豪华，配套设施完善，电梯系统先进，设备标准高级，建筑规模超过一定面积，客户进驻以国外知名公司为主，物业服务由经验丰富的一流公司管理，交通便利且位于主要商务区的核心区。而高档物业的评定标准则相对灵活，但同样注重楼宇品质、配套设施和设备标准等方面。

三、乙级写字楼特点

乙级写字楼楼宇品质良好，建筑质量符合相关条例规范。虽然功能不是最先进，存在自然磨损，但收益能力仍稳健。装饰标准包括外立面采用面砖或瓷砖，设有大堂，公共区域地面铺有地砖或地毯，墙面刷白，卫生间配备合资或国产中高档洁具。配套设施包括专用停车场。设备方面，中央空调系统完善，还配备了安全报警系统。建筑规模不受限制。客户主要为国内中小公司，从事销售代理、产品研发等业务。物业服务由专业公司提供，交通便利，位于副都心或城区优越位置。

四、丙级写字楼概述

丙级写字楼使用年限较长，在某些方面可能不满足新的建筑标准。尽管存在物理磨损和功能陈旧，但仍能满足较低收入承租人的需求。装饰简单，外立面一般采用涂料，无大堂，公共区域地面多为普通地砖或水磨石，卫生间配备普通洁具。规模方面没有限制。客户主要是小型私企，从事简单销售业务。物业服务基础，包括卫生、收发、值班等。交通便利，位于一般城区位置。

五、狭义与广义的“5A”评定标准解析

当前，“5A”成为流行的评定方式，其中包括两种评定方法。一种是针对智能化硬件方面的狭义评定，涵盖OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）。另一种是广义的评定，涉及楼宇品牌、地理位置、客户层次、服务品质以及硬件设施等方面。写字楼的品牌形成与其产品差异化、商务文化、服务经营理念以及地域标志性物业和城市历史紧密相关。广义的“5A”评定更为全面，能够反映写字楼的综合价值。

六、写字楼标准随发展轨迹的演变

中国写字楼经历了四个阶段的发展。第一代主要是计划经济下的行政办公楼，功能基础。深圳的代表有国贸大厦等。第二代随着外企进入中国市场而建设，开始考虑客户需求和智能化提升。深圳的电子科技大厦和中银大厦是代表。第三代在二代基础上进一步提高智能化和舒适度，加入绿色环保理念。以深圳的地王大厦、赛格广场和江苏大厦为代表。随着全球化趋势的加强，第四代写字楼应运而生，满足国际化商务办公需求。写字楼市场发展及物业管理服务标准

至2006年三季度末，中国写字楼市场热门城市包括上海、厦门、杭州等，其中杭州以显著优势领跑。杭州写字楼市场最高成交价格在该时期不断攀升，表明市场正在由一线城市向商业发达的沿海二线城市转移。随着“住宅禁商”政策的出台，中小企业转向写字楼市场，催生了“住改商”、“商务公寓”等新型业态。尽管这些产品满足了短期需求，但在配套设施、服务和商务氛围方面仍有待提升。当前，写字楼市场仍待细分，开发商正面临如何打造高节能、高智能、特色鲜明的写字楼的挑战。

以佛山为例，未来三年商业写字楼的供应量预计将达到约320万平方米。优质写字楼的售价和租金一直保持上升趋势，而毛利率则呈下降趋势。随着大量写字楼的进驻，市场的租金将进行调整，而制造业企业的产业升级也将带动写字楼需求量的扩大。佛山的零售物业市场也在不断发展，未来商圈分布将出现新的变化。

关于写字楼物业管理服务活动，以下是一些关键标准和要求：

1. 适用范围：适用于本市行政区域内写字楼物业管理服务活动。

2. 术语定义：写字楼是为商务、办公活动提供空间的建筑及附属设施。

3. 物业管理企业资质：从事写字楼管理的企业需具有相应资质，符合建设部的要求。

4. 物业管理承接验收、管理机构与人力资源配置、管理服务、档案管理、财务管理等均有详细的要求和规范。

5. 顾客服务：包括接待服务、邮件报刊收发、装修管理、投诉处理以及专项特约服务的受理等。

6. 房屋共用部位、共用设施设备运行、维护服务：对房屋共用部位进行维护管理，装修管理以及共用设施设备的日常运行和维护服务。

7. 秩序维护与安全服务：包括门卫、巡逻、安全监控、交通和车辆停放管理以及安全管理。

8. 环境保洁服务：根据写字楼实际情况设置环卫设施，实行清洁保洁责任制，有专职保洁人员和明确的责任范围，实行标准化作业。

7.3各区域清洁标准如下：外围及其周边道路地面清洁，无杂物积水，表面干净无污迹油渍；明沟和窨井内无杂物异味，各类标识标牌表面洁净无积尘水印。路灯表面清洁无污渍。绿化带和水池内无杂物，花台洁净无污渍，水池水质清澈无漂浮物，池壁清洁无青苔等污垢，水池空气清新。大厅、楼内及公共通道地面洁净有光泽，保持原有材质风貌；门框、窗框、窗台及金属件光亮无灰尘污渍；门窗玻璃通透无尘，无明显印迹；各种金属件表面洁净有金属光泽；门把手清洁定时消毒；天花板无污渍蛛网；灯具洁净无积尘，中央空调风口清洁无污迹。进出口地垫整齐洁净。会议室和接待室地面墙面洁净，桌椅整齐有序。楼梯及楼梯间表面洁净无污渍，防滑条缝干净，扶手栏杆表面无灰尘；防火门及闭门器表面洁净；公共卫生间地面洁净无积水，大小便器光洁有光彩；隔断表面洁净，金属饰件光亮；洗手台清洁无积水，各类管道表面洁净；停车场地面清洁无杂物油渍；指示牌表面洁净有光泽；消防器材整洁有序。开水间及清洁间地面整洁，各类物品表面洁净，室内无异味。电梯及电梯厅四壁光洁，操作面板无污迹灰尘；电梯凹槽内无垃圾杂物。电器设施、装饰件、开关插座配电箱等无积尘污迹。垃圾桶及果皮箱按指定位置摆放，表面洁净；消防栓、公共设施保持表面洁净。报警器、通讯设备、灭火器表面光亮。监控设备、门警器表面无积尘斑点。垃圾中转房应专人管理，垃圾日产日清。设备机房管道指示牌等清洁无死角，金属件表面光亮。外墙视觉清洁无污垢，接缝角落边线等处洁净。平台屋顶无垃圾堆积。

8.1环境消杀管理要求在不影响物业使用人的前提下进行，如消杀时间可定于上班前或下班后等时间段；使用的消杀药剂需是有关部门发放的低毒高效药剂，并注意个人防护。

8.2垃圾清运需专人负责写字楼产生的生活和建筑垃圾，确保垃圾日产日清。

8.3保洁工作中遇到应急情况如自来水爆管、化粪池外溢、公共性疫情等，应迅速启动应急预案，保障顾客安全并减少财产损失。

绿化服务方面包括室内和室外绿化。当顾客需要专项特约服务时，物业管理机构应在法律、法规、规章允许的范围内尽力满足需求。提供特约服务前应明示内容、标准和收费标准，遵循政策规定或双方协商确定的收费标准。