购房宝典：优质楼盘推荐、二手房市场深度解读与趋势预测

地产是土地的经济形态，表现为土地财产。其中，毛地指需拆迁的城市土地，生地则是尚未开发的农地或荒地。飞地则指土地所有权或使用权部分或全部位于他人土地范围内。炒地皮是对土地使用权的转售，涉外房地产经营涉及中外合资、合作及外商独资企业的房地产活动。晒地皮指的是土地投机商对预期地价上涨的地段进行投资，待地价达到预期价位后再出售，以获取高额利润。挖顶则指承租房屋的住户在搬家时，将不易拆除的装修及家具等作价抵给新的承租房使用。绝卖指房屋典期届满后标的物所有权转移，一般是典当期满不赎的情况下发生的。一级市场是新建住房的买卖市场，居民通过这里购得住房产权。二级市场则是住房私有权出售、出租等交易市场。CBD即中央商务区，具有世界级企业聚集、经济金融高度集中等特征。

20、私房：也称私有住宅或私产住宅，是由个人或家庭购买、建造的住宅。在农村，农民的住宅多为自建私有住宅。公有住房通过住宅市场出售给个人和家庭后，便转为私有住宅。

21、安居房：指为实施国家“安居工程”而建设的住房，属于经济适用房的一种。主要面向广大中低收入家庭，尤其是4㎡以下特困户提供低于成本价的非盈利性住房。销售价格由补贴，强调住房的使用效果而非建筑标准。

22、经济适用房：是一种具有社会保障性质的商品住宅，旨在解决中低收入家庭的住房问题。其价格适中，符合大多数家庭的承受能力，同时在住房设计和建筑标准上注重实用性。由于减免了部分工程费用，包括土地出让金的全部减免和大市政配套费用的部分减免，以及优先享受银行信贷，其成本略低于普通商品房。因此也被称为经济实用房。

23、集资房：指改变国家和单位全包住房建设的制度，实行、单位、个人共同承担的方式，通过筹集资金进行住房建设。职工可按房价全额或部分出资，及相关部门在用地、信贷等方面给予优惠。

24、全民单位自管公房和集体单位自管公房：分别指全民所有制单位和集体所有制单位自行管理的房屋。

25、二手房：指旧房，即第一次交易为“一手”，第二次及以后交易为“二手”。适用于不同需求的人群，如无房者购买多余房屋、有房者卖旧买新或住房富余户出售多余住房获取收益。

26、期房：指开发商取得商品房预售许可证至取得房地产权证大产证期间的商品房。消费者在这一阶段购房应签订预售合同。在成都市，通常理解为尚未修建完成、无法入住的房屋。

27、现房：指开发商已办妥房地产权证的商品房，消费者在这一阶段购房应签订出售合同。在成都市，通常指的是已经竣工并可以入住的房屋。

28、外销房：指由房地产开发企业建设并取得外销商品房预（销）售许可证的房屋，可出售给国内外企业和组织及个人。

29、内销房：指由房地产开发企业建设并取得商品房销售许可证的房屋，仅面向当地企事业单位和居民销售。

30、准现房：指房屋主体基本封顶，小区轮廓初步显现，工程处于内外墙装修和配套施工阶段的房屋。

31、共同共有房产：指两个或更多人对同一房产平等享有所有权，不分份额。

32、平价房：以成本加3%管理费作为销售价格，向中低收家庭提供的住宅。成本包括征地、拆迁、建安、小区基建等费用。

33、共有房产：指两个或更多人对同一房产共同享有所有权。

34、尾房：又称扫尾房，是房地产进入散户零售时代的产物，是空置房的一种。当商品住宅销售量达80%后，剩余的房子即称为尾房，大多存在户型、位置不佳或采光不足等问题。

35、烂尾房：指因开发商资金不足、盲目开发或供需判断失误，导致建设停滞的楼房。“烂尾”情况通常不会在项目推出时发生，而是随着推进逐渐显现。

36、城市居住区：泛指不同规模居住人口的居住生活聚居地，一般与3万至5万人口相对应，并配备完善的公共服务设施。

39、居住组团：居住组团一般被小区道路分隔，是与1000-3000人居住人口规模相对应的居住生活聚居地。这里配建有居民所需的基层公共服务设施。

40、配建设施：配建设施是指与住宅规模或人口规模相配套的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。

41、公共活动中心：公共活动中心是配套公建相对集中的区域，如居住区中心、小区中心和组团中心等。

42、酒店式公寓：酒店式服务公寓是集住宅、酒店、会所多功能于一体的物业类型，提供酒店式管理服务。与传统酒店相比，其硬件配套设施不逊色，服务更出色。这种公寓不仅提供传统酒店的各项服务，更重要的是提供家庭式居住布局和家居式服务，实现宾至如归的感觉。其最大特点是比传统酒店更具家的氛围，深受商务人士青睐。

建筑知识：

43、建筑小品：建筑小品是指具有功能要求，同时能点缀、装饰和美化环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物的统称。

44、建筑面积：住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积。它包括房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积以及其他公摊面积等。

45、使用面积：住宅的使用面积是指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算租金时一般按使用面积计算。

46、公用面积：指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间等所占的面积。开发商在出售商品房时需要分摊公共面积。

47、实用面积：指“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额。

48、居住面积：指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和，即除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积。

49、计租面积：作为计算房租的面积。住宅用房按使用面积计算，包括居室、客厅等。非住宅用房按建筑面积计算。

50、容积率：是建筑总面积与建筑用地面积的比率。

51、得房率：指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。

52、开间：指住宅的宽度，即一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。

53、进深：指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。为保证自然采光和通风，进深在设计上有一定要求。

54、套内面积：指实用面积中扣除柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。

55、公摊面积：商品房的公摊面积主要由两部分组成，包括公共用房和管理用房的建筑面积，以及各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔和外墙水平投影面积的50%。

56、竣工面积：指按照设计要求全部完工并经验收合格的各幢房屋建筑面积总和。

共有建筑面积指的是各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值即为共有建筑面积分摊系数。商品房的销售面积包括购房者所购买的套内建筑面积与应分摊的共有建筑面积之和。建筑密度反映了居住区用地范围内的建筑密集程度，是基底总面积与用地比率的百分比。

绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比，对购房者而言，绿化率高是优选。绿地率描述了居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率，主要包括公共绿地、宅旁绿地等。层高是指住宅高度以层为单位计量，每一层的高度国家在设计上有规定。净高则是层高减去楼板厚度的剩余高度。

公用建筑面积分摊系数是将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和得到的。实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率，考虑到分摊的共有共用建筑面积。标准层指的是平面布置相同的住宅楼层。阳台和平台都是供居住者进行室外活动的空间。走廊是住宅套外使用的水平交通空间。

地下室是指室内地面低于室外地面的高度超过该房间净高的一半以上的空间。类似地，半地下室的高度超过房间净高的三分之一但不超过一半。玄关是住宅的缓冲过渡地带，具有私密性，同时也是接收邮件、简单会客的场所。隔断专门用于分隔室内空间，不到顶部。居住区用地包括住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等。其他用地则指规划范围内除居住区用地以外的各种用地。公共服务设施用地是为居民服务和使用的设施的土地。道路用地指居住区的道路和停车场等。公共绿地是供居民共享的绿地。

道路红线指城市道路包括居住区级道路用地的规划控制线。建筑线一般称建筑控制线，控制建筑物的基底位置。公用建筑面积的计算是整栋建筑物的面积扣除各套套内建筑面积之和，再扣除独立使用的地下室、车棚等人防工程面积。复式住宅是受跃层式住宅启发而设计的一种经济型住宅。

跃层式住宅和复式住宅是近年来新颖的建筑形式。跃层式住宅借鉴了欧美小二楼独院的设计手法，拥有上下两层楼面，卧室、客厅等功能区分层布置，通过户内独用小楼梯联接，具有良好的通风采光和较大的居住面积。复式住宅则在层高较高的楼层中增建夹层，具备省地、省工、省料且实用的特点，尤其适合大家庭居住，既满足隔代人的相对独立，又达到相互照应的目的。

蝶式住宅是改良型塔楼，其横断面形状像蝴蝶。这种住宅解决了通风和采光问题，同时具有较高的使用率，避免了普通塔楼的走廊问题，户型方正。

对于低层房屋（1至3层）和多层房屋（4至8层），其定义明确且各具特色。而在房地产项目中，尾盘销售是一项挑战。尾盘房源往往具有一些先天性的挑战，比如存在一些设计或位置上的不足。通过一些销售策略，这些房源仍然可以被成功推销出去。

销售人员需要保持积极态度，将尾盘房源视为保留的优质房源而非剩余房源。他们可以强调这些房源的独特优势，比如视野开阔、空气清新等。进行一些统一的培训活动，让客户相信这些房源的独特来历。

可以采用诱惑性的促销策略。通过推出一些价格极具吸引力的房源，吸引公众的关注。例如，在某项目中通过夹报促销广告推出小户型房源，引起大量客户的关注。

利用销控板展示房源销售情况也是一种有效的策略。销控板不仅是内部工具，更是向客户展示销售进度的媒介。通过精心布置销控板并适时展示给客户，可以影响客户的心理，促进销售的成功。在展示销控板时，可以利用客户的心理习惯，突出已售出的房源数量，营造出供不应求的氛围。

尾盘销售虽然面临挑战，但通过积极的销售策略和巧妙的宣传手段，仍然可以实现成功推销。关于某小区商品住宅的销售布局与策略分析

该小区拥有7层商品住宅，北进布局，一梯四户设计。对于销控板的布置，已呈现出清晰的房源销售状态。以下为具体的分析：

一、销控板布局

以“一单元”为例，楼层房号清晰列出，其中数字代表楼层，如“7F701”代表第七层的第一个房源。价格或状态以相应的数字标识，例如“138.5”可能代表该房源的价格，而某些数字可能表示已售或未售状态。这种布局使客户可以直观地看到房源的销售情况。

二、销售原则与策略

在销控板的布置中，要遵循“三看、两不看”的原则。让客户看到对门的房子、相似的房子以及上下左右的房子都已经售出，可以激发其购买欲望，形成从众心理。避免让客户看到同楼层或同单元的房子还未售出，以免影响其购买决策。

三、销售说辞的艺术性

成功的销售人员需要理解客户的担忧并解决他们的问题。对于不同的楼层和户型，有不同的销售说辞。例如，对于老年人，强调低层的安全和健康因素；对于年轻人，突出高层提供的视野和时尚感。对于客户关于顶楼担心的问题，如日晒和漏水，要详细解释建筑的质量和材料，并强调住宅质量保证书的重要性。

四、专业性的应对

对于尾盘或棘手问题，需要总结并归纳专业的销售说辞。根据客户的不同需求和疑虑，提供针对性的解答和解决方案。例如，当客户询问剩余房源的质量时，可以从建筑质量、地理位置、配套设施等方面进行详细解释。强调每个置业顾问都是全才，能够解决客户可能提出的任何问题。

探索沈阳：全面解析各类房产

沈阳，作为东北地区的重要城市，拥有众多的房地产项目。无论您是寻找住宅、别墅、写字楼还是商铺，这里都有丰富的选择。

一、区域概览

沈阳的房地产项目遍布各个区域，包括和平、沈河、皇姑、大东、铁西、苏家屯等。无论您偏好市中心的繁华还是郊区的宁静，都能在这里找到满意的选择。

二、项目类型与价格

您可以选择住宅、别墅、写字楼和商铺等各种类型。价格从2000元以下到6000元以上都有，满足不同预算的需求。

三、特色楼盘

沈阳还有许多特色楼盘，如打折优惠楼盘、水景地产、特色别墅、豪华居住区等。这些楼盘都有其独特之处，为您提供更多选择。

四、购房圈与全国楼盘

沈阳的购房圈包括怒江北、长白、铁百等地。您还可以查看全国其他城市的楼盘，如北京、上海、广州、深圳等。

五、具体楼盘介绍

以下是部分楼盘的详细介绍：

兴华大厦：位于铁西兴华南街，为写字楼投资地产，价格6188元/平方米。

宏发长岛：位于铁西沈辽西路仙女湖公园内，均价6200元/平方米。

富海弘麟：位于铁西沈辽路，均价6280元/平方米。

里仁居·润尚枫庭：位于铁西建业路，均价6500元/平方米。

梦想西铁成：位于铁西经济开发区，均价6600元/平方米。

沈阳铁西万达广场：作为写字楼复合地产投资地产，均价6800元/平方米。

其他楼盘如惠盛苑、铁西万达广场、宏发三千院、美好愿景以及汇景园等也有不同的物业类型和价格供您选择。

沈阳的房地产市场丰富多样，无论您的需求是什么，都能在这里找到满意的选择。联系电话：400-813-0000转（楼盘对应的编号）。希望您在沈阳找到理想的家园！