高端写字楼的新商机：探寻理想办公空间与最佳入驻企业类型（适合开设的公司类型）

华贸中心大家都有所了解，其在先前的宣传中展现了自己的实力与影响力。在现今北京的商业环境下，东边写字楼的供应需求皆表现良好，而西边则呈现出不同的景象。为此，我们特别邀请了德胜置业代表参与讨论，以回应关于西边写字楼市场的观点。德胜置业位于西城区北二环内，不在CBD或中关村等热门商圈内，却拥有独特的优势。虽然北京各大商圈各具特色，但每个商圈都有其独特的潜台词——商机。写字楼不仅仅是一个物理空间，更是生产力酝酿和激活的场所。项目的定位需结合区域特色，发掘其潜在商机，满足各类企业的成长需求。德胜门区域虽然毗邻金融街，但长期以来缺乏有特色的写字楼空间产品。德胜置业开始探索满足成长型公司的需求，他们虽然硬件上可能无法达到顶尖水平，但在文化和尊严上追求高端。为此，德胜置业的外立面设计追求时尚，公共区域采用新中式风格，融入城墙砖等元素，彰显文化底蕴。德胜门城楼也被改造为企业会所，打造高端政界和商界文化交流的场所。此举旨在结合民族的文化底蕴与现代需求，为区域内的传统企业提供信心和尊严。考虑到本土企业的商务需求，德胜置业立足于为这些企业提供适合的商务空间，而不是去中关村或CBD挖掘客户。自开盘以来，德胜置业的客户主要来自于本土成长性企业。价格策略也是结合区域客户的实际购买力进行制定。尽管北京的国际化趋势日益明显，但德胜置业在走中式建筑风格的注重与中关村等区域的差异化竞争。他们运用明式简约的审美哲学和道德思想，打造符合现代需求的办公楼。尽管不在热门商圈内，德胜置业依然能够立足北京文化，为本土企业提供适合的商务空间产品。【褚宏亮】关于盈科大厦，我有所了解。这个项目最初定位在一万五到一万三，现调整为大约一万一。我参观了现房，品质上乘，却销售不畅。初时定位较高，期房价格可能更高。

回到我们关注的区域，介绍一下我们自己的项目。它离我们这儿最近，与潘总、魏总的项目有一定竞争性，但并非特别强烈，客户冲突也不多。我们决定从西二环扩展到东二环找项目，原因是西二环已无地可开发。当初网通选择购买地块时，长安街和西二环是首选。长安街沿线地块已名花有主，金融街北部的国际投资大厦虽未广告，却已售罄。我们的项目也将遵循这一思路。经常开会时，从楼上就能看到东二环工程施工进展。

我们找项目时，首选长安街，接着是西二环，然后是东二环。东二环的优势在于亚洲最大的交通枢纽、东方银座的大力宣传以及东直门区域的高档住宅区认知。任总在东直门地块而非CBD购地自有其策略考量，我们也琢磨出了一些道理。我们项目的市场潜力被看好，本月26号将封顶。

前期我们主要瞄准中国网通等公司，但封顶后做了调整。研究发现，东直门地区现包含三个商务区：CBD、中关村、金融街。东城区正在打造东二环商务带，但名称有待提升。当代万国城提出的“国门第一商务区”概念有一定说服力。亚洲最大枢纽建成后，东直门将成为机场检票口的第一站，这提升了其商务价值。我们也参考了南新仓、新保利的提法，提出东二环商务区的概念。

我希望能与各位老总沟通，共同为这一区域定一个名称。东二环沿线将聚集众多大型自用企业和市场推出的商务楼，竞争不激烈，产品各具特色。若合作打造东二环这个商务区，可借鉴金融街的成功经验，结合东城区的特色，打造与西城、海淀、朝阳相抗衡的热点区域。

回到创新话题，结合项目特点，我们在传统创新上做了一些尝试。写字楼应中规中矩，避免奇异的造型，这会增加成本且不好使用。客户最喜欢的房间格局是方方正正的，避免拐角或尖角。整层的面积也是买家选择的重要因素。我们在金融街的项目因整层面积的优势而受到众多买家的青睐。金融街的某些楼盘因单纯的面积过大而销售不佳，这也验证了整层面积的重要性。我们的买家多整层购买，觉得这样更适合他们的需求。有的买家先买九百平方米一层，后来觉得不够再买通层或再加购一层。虽然他们实际使用的面积只有四千平方米，但他们占据了四层楼的空间，这对他们的企业形象是非常有利的。这些优势使得我们的楼盘在金融街中质量虽不是最好却销售最佳。【褚宏亮】回顾我们的楼盘，初始时规模并不大，仅五万多平方米，但经过巧妙调整，我们将其从单一楼座转变为两个核心楼，实质仍是联通的整体。这两个楼座每层两千平方米，可按需分为六百或一千四百平方米独立使用，市场反馈极佳。许多客户赞赏这种灵活性，认为它既提高了使用效率，又满足了不同规模公司的需求。这种创新并非新鲜出炉，早在1994年我们已有过类似的尝试。此次的改进是刻意的，旨在满足市场的新需求。

我们注重空间的使用率。一般写字楼的合理使用率在68-75%，而我们通过精巧设计大堂、压缩公共区域等措施，将使用率提升至76%以上，这在同类楼盘中是非常高的。我们采用的新型真空玻璃幕墙，更是国内首例。这种真空玻璃不仅隔热隔音，还提升了大厦的整体品质。

关于餐饮，要想赢得长久的发展，必须注重品质。简餐也要追求口感、外观和食欲感。不断创新，推出新菜品，才能培养忠实的客户群。与公司的合作也是提高利润的好方法，如提供上门送餐服务、微信群点餐等便捷方式。

三、按摩美容店：许多忙碌的白领渴望在午休时间享受放松和美容。运动、美容和身体护理成为他们的首选方式。许多时尚女白领注重养生和生活品质，美容行业在这里有着巨大的商机。

四、午休房：上班族午休问题带来了众多商机。无论是书吧、宾馆酒店还是美容店，都可以提供午休服务。这样的服务不仅增加了午间的收入，还不影响正常时间段的生意。

五、二手办公物品回收：办公室用品损耗大，如打印机、电脑等设备的淘汰和更新速度很快。这些旧设备坏了无法继续使用，放在办公室又占地方，因此二手办公物品回收行业应运而生。