江城二手豪宅卖出新房最高价 交易“高处不胜寒”

9月12日，汉口精武路地块拍出楼面地价和总价双高，让附近一些高价二手房挂牌价又蠢蠢欲动;9月18日国家统计局发布的武汉二手房成交价格，也出现了近一年来最大的同比涨幅0.9%，一切似乎都显示着二手房市场成交的不断走热。武汉装修网业内人士近日探访了解到，一些市中心的二手豪宅挂牌量和成交量今年以来均有所上升，武汉市中心拥有江景、湖景的一批总价在500万—1000万的二手豪宅相继低调挂牌。不过，这些高价豪宅因“曲高和寡”、成交量很小，颇有些高处不胜寒。

现象：二手豪宅卖出新房最高价 交易成本堪比豪车

在长江二桥头中山大道一个小区的住宅底层商铺内，民生房地产的经纪人张思哲正在等待他的意向客户看房。这个崭新的店面在主干道上并不显眼，但却不妨碍它成为武汉二手房中介市场上一个很有影响力的门店。这个店面成交的都是总价220万元以上的房子，1000万元的豪宅也曾卖出过。

让张思哲印象很深的是，从今年4月开始，永清街这个高档社区二手房挂牌量突然多了起来，新增了三四十套，这在以往可不常见。从4月开始，他所在的店面每月能成交2套价格几百万元的豪宅。比如，8月份武汉天地御江苑成交的一套149平米的二手房，最终单价2.3万元，总价达到了342万元。

而在武昌沙湖边水岸星城社区旁，中联地产的门店经理朱宝平也高兴地告诉记者，8月份该社区一套230平米的花园洋房，被一位买家以总价400万元买走，加上后期税费，单价也达到了2.3万元——这个价格是武汉市区目前核心地段、单价最高的精装修新房的价格。

武汉装修网初步调查了解到，不包括别墅，目前市区高档二手豪宅的成交主要集中在江岸的江景房、武昌的东湖和沙湖一带，2004年以后建设的豪宅，单价能卖到2万以上的不少，最高的可达到4万元。其中，汉口武汉天地的500万元左右的二手房不少，最贵的一套挂牌价2800万元;武昌的水岸星城、东湖天下等豪宅也有不少总价在300万元以上的。

不过，与普通二手房交易不同，豪宅的交易税费令人吃惊。

以中联那套总价400万元的洋房为例，因为属于豪宅，要按成交评估价总额缴纳1%的个税、5.8%的营业税、4%的契税，光税就要43.2万元，已经达到普通豪车的价格了。而武汉天地去年成交的一套千万元的看江大平层，税费高达120万元。

揭秘：神秘房主多为投资客 有人同一小区挂牌卖7套

房主、意向买家、中介经纪人坐在一起砍价，这是普通二手房交易常见的情景，但是豪宅的交易显然比较隐秘。

沙湖边一个高档社区，有位客户一次性挂出来七套高层湖景房，在同一个高档小区拥有这么多套房子，还比较少见。朱宝平透露，该业主原是外地人，不过几年前全家户籍已经迁入武汉，目前这位业主及其家人在武汉中心城区有十几套房子。

据介绍，卖房的过程中该业主并不常出面，主要委托给中介代理，直到确定买家有实力、有意愿买，才会出面办理最后的手续。

在上述永清街高档小区里，今年4月份至今挂牌出售的30多套房子，从户籍上看，业主均是本省人士，鲜有传说中的外省投资客。

张思哲介绍，挂牌出手房子的多是前几年购房的投资客，这些客户当年以单价一万多元买入，现在普通户型卖到2.3万元比较正常。如9月初该小区成交的一套两房户型，总价208万元，单价2.5万元，业主原来的购入价为1.7万元。另外，一线看江景的户型单价超过4万的也有成交。

中联地产武汉公司分析员认为，这些投资者过去几年趁武汉市中心房价与其他片区没有拉开很大差距时出手买房，因为不限购，有的很多与亲人一起买了多套。有的则是2008年的低点买入，经过了这两年的高峰后，看到时机不错，开始陆续出手。

另外，也有一些业主在居住了几年后，有了更高的居住追求，如沙湖边这个小区虽然入住率高，出售房子的也高，有的业主是到郊区换别墅居住了，开始转手卖房。

分析：1年仅成交数套 千万豪宅“高处不胜寒”

房价贵、总价高、成交少，这是目前二手豪宅在二手房市场上的主要境遇。

近段时间，张思哲和他的同事们正在为武汉天地一套总价达到1100万元的二手江景豪宅忙活，买家已经交了诚意金，准备购买这套房产。这套面积249平米的一线观江豪宅，单价超过了4.4万元——这个价格不算太离谱，这个楼栋两年前开盘均价就达到了3.5万元。

21世纪不动产经纪人雷龙飞介绍，去年，两套同样户型的房子顺利成交，总价都超过了千万元。“这种顶级豪宅一年也成交不了几套，一是本身房源很少，二是有实力、愿意买二手豪宅的买家也有限。”朱宝平告诉记者。他介绍，去年武昌的老牌高档社区水岸星城，其联排别墅有两套顺利成交，总价也都在千万元左右。“买得起500万以上的二手房的客户，基本是冲着社区来的，很多人就点名要某某小区的大户型房子。”百居易门店一位经纪人介绍。这些社区总价在200万—400万元的二手豪宅时有成交，但超过500万元的就很少见了。

武汉装修网从武汉市房管局发布的月度监测报告查询到，8月份武汉二手房交易面积为34.23万平方米，套数为3719套，套均成交面积仅为92平米，可见超大户型的高端二手住宅成交的比例并不大。

武汉装修网业内人士调查了解到，在武汉天地、怡景花园、水岸星城、东湖天下、万达公馆等小区，空置房比例并不高，多数在10%—15%，这也造成这些小区二手豪宅供应量是有限的。但由于总价太高，这些二手豪宅相比普通二手房还是稍显“高处不胜寒”。如上述一次挂出7套房的业主，至今也只成交了一套。

如武汉在售的一栋改建的老房子“洞庭公馆”，三年前标价4400万~4500万，如今降到3500万，并且可议价，仍没找到买家。

观察：武汉二手房成交均价有个“抗性价格” 单价超1.1万就罕有成交

一批豪宅的挂牌，是否意味着武汉楼市迎来抛售潮?21世纪不动产武汉区域市场研究总监黄蕾介绍，即使在二手房过户20%缴纳个税的新政刚出台的3月份，武汉也没有一次大量抛售二手房的案例。虽然房产税的传言隔三差五就会出来，但目前武汉二手房市场相对比较平静。

武汉中联地产公司监测显示，武汉二手房成交均价有个明显的“抗性价格”，在市中心，单价超过11000元的二手房，成交就很难了。

比如，以武昌秦园路为核心，单价万元、总价80万—90万元的两房非常好卖，很多房子两周内可以成交。

“毕竟花大几百万买个二手房，还是不太被一般购房者接受的。”21世纪不动产市场研究总监黄蕾认为，由于武汉新房供应量大，市区可选择性也很高，不像北京上海，市中心已经以二手房交易为主了，豪宅销量比较高。

武汉中介协会相关人士也分析称，目前豪宅在二手房市场还不是主流，虽然它们因“稀缺”而价格高高在上，但其市场比较小众，对片区二手房价格也难有明显拉动。