房地产开发融资的新策略：问题楼盘融资方案优化版（深度解析）

一、全员营销的目的与意义

全员营销旨在激发公司全体员工的积极性，推动营销工作取得更好的经济效益。通过倡导员工爱岗敬业、团结协作、拼搏进取，营造人人参与促销的工作氛围。

二、实施办法

1. 采取“全员营销、多销多得”策略，员工在不干扰本职工作的前提下参与。

2. 适用于公司开发的房地产项目，包括住宅和商铺，销售部除外。

3. 员工提供客户咨询，协助完成购房流程，包括签订合同、缴纳款项等。

三、销售流程详解

1. 员工提供物业资料与咨询服务。

2. 督促客户按时支付房款。

3. 协助客户完成现金缴纳或转账手续。

4. 合同填写由售楼管理员与经办员工共同完成，并存档保管。

5. 协助按揭贷款客户完成手续。

6. 经办员工需向客户解释相关政策及公司规定。

四、业绩提成

制定不同楼号、不同物业形式的销售提成比率，住宅提成比率为0.8%，商铺提成比率为0.5%。业绩提成根据合同总房价计算，销售工作完成后即可领取。

五、方案试行

该方案自发布之日起开始试行。

住宅项目营销策划方案（扩展版）

一、市场定位与诉求

定位东南亚风情社区，开启花都人居新时代。突出区位优势，如毗邻名校、名园和广场，强调独特的人性化居住环境和文化社区特色。

二、活动策划主旨与目标

通过策划活动，让潜在购房者了解并感受到楼盘的魅力优势，提高知名度、美誉度，激发购房欲望。以书画艺术为活动形式，吸引目标消费者及有影响力人物的参与，促进楼盘销售。

三、主题广告语及活动框架

1. 主题广告语：描绘花都写意人居。

2. 活动时间：20XX年5月1日至7日。

3. 活动地点：云珠花园现场及售楼部。

4. 活动内容：包括儿童、青少年及书画家现场表演、作品展览与销售、艺术酒会沙龙等。

5. 活动组织：由开发商主办，区书画家协会协办，祥业广告公司策划承办。

6. 促销配合：包括参观样板房、派发宣传资料、优惠购房折扣、义卖书画作品等。

7. 媒体支持：花都新闻、花都电视台等。费用预算包括活动策划组织费用、现场布置费用以及礼品纪念品和奖品费用等。总费用预计为六万多元。强调我公司策划承办的优势，如丰富的房地产经验和对房地产市场的深入理解等。

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住宅项目营销策划方案（精简版）

一、项目简介

凤凰城项目位于郑州东南板块，郑汴路南侧。物业类型包括连排别墅、多层住宅及小户型。一期别墅市场定位失误，造成销售障碍。一期多层以低价入市虽实现销售，但未达预期利润，对品牌形成障碍。目前可售资源包括期房小户型、现房大户型和商铺。

二、市场概况与竞争态势

东南板块主要由郑汴路商圈支撑，成为高尚住宅区。凤凰城身处其中，但品牌区分与借势处理不当，未收获地段优势。小户型市场竞争激烈，青年居易等楼盘打破市场格局。燕归园成功介入并认识到主力市场为60-80平米两室及100平米三室户型，与我们市场调研结果一致。

三、营销策略

1. 信心与利润并重：快速回款，减少成本，创新驱动发展。

2. 全城营销与全员营销：主动出击，创新方式。

3. 资源集中策略：聚焦目标客户群，精准投放资源。

4. 奖励老客户推荐新客户：推荐成功奖励现金，激发老客户积极性。

5. 合作伙伴策略：与保险等合作伙伴合作，扩大营销渠道。

四、具体执行

1. 老客户推荐策略：老客户带礼品上门推荐新客户，每推荐一个奖1000元；召集保险人员举办推介会，推荐新客户亦有奖励。

2. 市场调研与分析：深入了解客户需求与竞争态势，制定针对性营销策略。

3. 精准营销：根据目标客户群特点，选择合适的营销渠道与方式。

4. 品牌塑造与传播：强化品牌特色与优势，提高知名度与美誉度。

5. 活动策划与执行：举办各类促销活动，激发客户购买欲望。

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三、营销方案

为了增进与客户的联系，推广我们的住宅项目——皇家壹号，我们将采取一系列营销策略：

1. 客户聚餐与产品推介：

召集老客户晚上聚餐，加深彼此关系，同时介绍产品优势。每推荐一位新客户，奖励1000元；推荐10位新客户，再额外奖励3000元。

2. 教师策略：

邀请热心教师参与，每推荐一位新客户，同样享受以上奖励机制。

3. 单位合作策略：

主动联系友好单位，进行上门推广。单位主要负责人成功推销十套房，除了正常优惠外，再额外减免1.5万元。

4. 县域推广策略：

针对各县城、乡镇及主要大村，通过短信、派单等方式进行推广，每个县预算约需2万元。寻找当地联络人，每推荐一位新客户奖励1000元，推荐10位再额外奖励3000元。并在主要地段考虑投放广告，同时结合价格因素进行选择。

5. 派单策略延续：

继续原有的派单方式，覆盖乡镇、县城及安阳市主要单位。

五、其他措施：

1. 安排售楼员直接与客户接触，如到客户家中或单位里。考虑安排与客户共同就餐。

2. 加强收款力度，定房时要求客户在一周内交纳40%的款项，全款付清则享受更多优惠。未按时履行的订单将不再接受。

3. 对于在县域、乡镇及主要大村的活动，需要考虑车辆安排、礼品赠送以及午餐问题，因为一户可带动多户购买。

4. 加强售楼员的培训和思想引导，提高信心和工作积极性。

5. 宣传单页用词直接、吸引人，如“安阳东区最优位最低价一口价”，“无融资、无贷款公司”等。

6. 在定价策略上既要坚持原则也要灵活变通。

关于房屋贷款无法办理的原因及应对策略

无法办理房屋贷款的原因可能涉及房屋产权问题。小产权房因缺乏产权证明，银行通常会拒绝贷款。一些房龄较大的二手房因剩余产权年限问题也可能被银行拒贷。

开发商的原因也是贷款办理不下的一个重要因素。在购买新房时，如果开发商出现漏交材料或不具备销售资格等问题，都可能影响贷款办理。如因开发商原因导致贷款无法办理，购房者有权要求开发商解决问题并承担相应责任。

如款无法办理，解决方法包括：了解具体原因后采取补救措施，如增加首付款、减少贷款额等；尝试更换贷款银行，因不同银行放贷政策有差异；可找担保公司协助贷款，但需注意这会产生额外费用。

个人住房贷款存在风险，包括职员道德风险、贷款审查风险、贷后治理风险、“假按揭”风险、房屋瑕疵风险和借款人信用风险等。银行在审批个人住房贷款时需警惕这些风险，而购房者也应慎重考虑并了解全面情况后再做决定。

以上内容希望能让大家了解房屋贷款无法办理的原因及应对策略，做出明智的决策。如需了解更多关于个人住房贷款的内容，可查阅经验网的法律栏目。由于房屋存在瑕疵风险，开发商开发的房屋可能出现严重质量问题，如房屋无法正常居住、面积缩水、以次充好抬高房价等，导致购房者产生抵触情绪并拖欠贷款。开发商未履行承诺，如延迟完成消防等配套工程、拖欠工程款、未办妥房产证等，也可能导致信贷风险。物业治理不善也会造成业主与开发商的矛盾，加大信贷风险。

借款人的信用风险也不容忽视。由于缺乏完善的个人信息治理体系，银行很难进行正确的风险判定。借款人的家庭、工作、健康等因素的变化，可能导致其无法或不愿偿还银行贷款。也存在故意欺诈的情况，如通过伪造的个人信用资料骗取银行贷款，给银行带来风险。

针对政策和行业周期风险，房地产市场的周期性波动和政策调控对金融机构的风险影响较大。从1998年房改开始，中国房地产市场经历了高速发展、鼓励、调控等阶段。随着政策调控的加强和市场的变化，金融机构需要关注宏观调控政策合规风险和行业周期性风险。

在行业周期性方面，房地产行业具有投资大、周期长等特点，导致房地产项目的开发建设具有惯性。随着经济发展和人口周期等因素的影响，房产需求旺盛，但也存在市场波动和投机炒房的风险。金融机构在参与房地产市场时需要谨慎评估风险，顺势而为。也需要加强对借款人的信用风险管理，建立完善的个人信息治理体系，降低信用风险带来的损失。在楼市持续发展后，尤其是三四线城市，当房屋供给超过真实需求增长时，市场会出现调整。根据西方经济学的理论，供给过剩会导致价格下调。这时，敏锐的投机者会率先退出市场，也会采取措施控制房价。在这个过程中，房产交易量缩减，观望情绪浓厚。这一周期性谷底是市场自我调节的结果。

随着经济发展和家庭需求的变动，房地产市场会有新的乐观预期，但也会再次经历繁荣与寒冬的周期。这是房地产行业的自然规律。国内房地产周期性的风险，银行在办理个人住房按揭贷款时须充分预测并采取措施应对。

二、楼盘与开发商风险方面，房地产行业的高速发展吸引了众多公司跨行介入，但经验欠缺和情况预估不足可能会引发项目开发失败。银行需要重点关注楼盘项目和开发商的资质风险。在楼盘准入阶段，银行需进行严格的资料审查和现场走访，了解楼盘的各方面情况，包括是否结顶、质量等。对于开发商的资质，银行也需要进行严格的审核，包括证件是否齐全、自有资金是否充足等。

三、在按揭客户信用风险方面，银行作为资金经营者，应重视第一还款来源。个人住房按揭贷款申请人的还款能力是防范信用风险的关键。申请人分为受薪人士和自营业主两类，两类人群的信用风险防范侧重点不同。

银行在办理个人住房按揭贷款时，应充分了解市场周期性风险、楼盘与开发商风险以及按揭客户信用风险，并采取相应的风险控制措施，以保障资金安全。一、X品牌为强化市场占有及品牌影响力，决定深入房产市场，开展一系列的小区直销活动。

二、活动目的：旨在提升X品牌的知名度，扩大市场占有率，同时强化与新客户的联系，深化品牌忠诚度。通过创建新的销售渠道，提升销量和品牌影响力。

三、活动主题：“购X品牌家厨，共筑美好生活”。

四、前期准备：

宣传物料制作：

1. 条幅：每个小区悬挂至少三条，内容突出品牌特色，如“X品牌家厨，创造舒适新生活”，以吸引目光。

2. 海报：张贴于小区显眼位置，突出品牌特色和产品优势。

3. X展架：展示产品形象、企业Logo及优惠活动信息。

4. DM宣传单页：详细介绍品牌、产品、服务及优惠信息，并印有售后服务承诺和联系电话。此外制作楼层贴，内容以公益性质为主，辅以品牌宣传。统一印刷企业CI形象的帐篷，增加品牌曝光度。制作售后服务联络卡，提升客户对品牌的信任度。

小区选择策略：

1. 调查小区背景及业主需求。

2. 与物业人员沟通，寻求合作机会。

3. 与房地产开发商签署合作协议，共同开展活动。

直销活动宣传方式：

1. 发放宣传单页，做到小区每户皆知。

2. 在小区内显眼位置悬挂横幅、张贴楼层贴。

3. 直销现场发放小礼品，引起关注。

4. 借助房地产开发商展览大厅放置宣传资料，借助售楼小姐进行推介。

五、导购员培训与活动执行：

1. 全面培训导购员的产品知识、推销技巧及活动细节。

2. 统一说辞、着装，友善、热情对待消费者，积极介绍活动内容。

3. 终端布置要醒目，产品整齐摆放，赠品合理展示，烘托现场气氛。

4. 导购员积极发放宣传资料，引导消费者购买。

5. 每天统计销量并反馈，以便及时调整策略。

五、直销活动内容：

现场演示产品的独特功能和特点，向消费者展示产品的核心卖点，以吸引消费者的注意力，并通过现场演示的吸引力带来更多消费者。为了加强直销活动的力度，我们决定提供赠品并举办其他活动，确保消费者感受到现场购买的实惠。

活动方案一：以旧换新活动。消费者购买台式灶，可用旧台式灶换新灶，旧灶可抵现金一定金额；购买嵌入式灶和热水器也有相应的旧产品抵现活动。

活动方案二：赠品活动。购买台式灶可获得围裙一条；购买嵌入式可获得砧板一块；购买热水器可获得不锈钢鸣笛水壶一个。我们还提供套餐制产品，以满足不同消费者的需求。

活动方案三：免费维修活动。随着消费者越来越理性，售后服务的重要性日益凸显。我们提供及时、规范、完善的售后服务，并开展免费维修活动，解决消费者的后顾之忧，提升品牌效应和企业美誉度。

在活动期间，需要注意以下几点：

1. 关注天气变化，避免在不利于直销活动的天气下开展活动。

2. 防范不良分子的干扰，与小区保安保持紧密联系。

3. 避免与消费者发生不愉快的事情，特别是售后服务和导购员需要交代清楚，遵循“顾客永远是对的”的原则。

4. 如遇竞争对手也在开展活动，不诋毁对方，不为一时之利与竞争对手争执。

5. 严格管理货物和赠品的保管，同时做好销量统计工作，避免货物和赠品的损失。

针对小区直销活动的效果评估：通过小区直销活动，我们成功拓展了新的销售渠道，避免了与竞争对手的直接竞争，提高了品牌知名度和销量。对活动效果进行评估和费用预算的存档备案也是必不可少的。