北京东直门写字楼租金概览与租房价格趋势分析

华贸中心大家都有所了解，其在国贸中心发起挑战之初，其影响力就已显露无遗。我们注意到市场热议关于东边的写字楼供应量与需求较为乐观，但西边却显得相对沉寂。于是我们请到了德胜置业的项目代表来解答这一问题。虽然位于西区的德胜门附近区域在北二环以内，相较于CBD和中关村区域更显得默默无闻，但我们相信它的独特价值和商机仍然存在。今天我们有幸邀请到德胜置业总经理王冲先生来为我们解读这一区域的市场情况。王冲先生首先指出，每个区域都有其独特的商机和发展潜力，关键在于如何定位项目并挖掘其独特价值。他指出德胜门区域的发展需要我们去研究和发现该区域的商业价值和发展前景。在中关村和CBD已经深入人心的当下，我们必须思考如何利用这一优势并打造出具有独特价值的项目。许多内资和成长型企业已经在此发展，这一区域迫切需要具有特色的写字楼空间来满足他们的需求。对于成长型企业来说，他们渴望成为行业领导者，需要一个符合他们发展阶段的办公空间来助力他们的成长过程。在硬件上这些公司可能尚未具备竞争力，但在他们的理想追求上仍然向往成为高端的商务环境。针对这一市场需求，德胜置业推出中派风格的办公空间项目。他们对外立面设计进行时尚化设计，公共区域采用新中式风格并运用文物的感觉元素，同时也运用民族文化的精髓融入现代设计之中。德胜门城楼已被改造为企业会所，致力于打造成政界和商界文化交流的高端场所。这些创新做法都为了体现公司的尊严和成长型企业的成功愿景。王冲先生还提到公司更注重本土市场的开发，考虑到本土企业的商务关系和商业环境等成本因素，他们更希望立足于本土市场满足本土企业的需求。目前德胜置业的销售情况良好，客户群主要来自于本土的成长性企业。他们注重与客户的匹配度并致力于打造一个符合北京文化特色的办公空间项目。总体来说，德胜置业的项目定位是立足于北京文化并注重挖掘本土市场的商业价值和发展潜力。【褚宏亮】关于盈科大厦项目，我对它的位置相当熟悉，它位于中关村区域，最初定位于高端市场，价格区间在一万五到一万三，后调整为约一万一。现房的品质非常出色，然而销售情况却不尽如人意。

谈到我们自己的项目，它与我们团队近期关注的另一个项目在某种程度上存在竞争关系，但客户冲突并不明显。我们团队选择从西二环向周边扩展的原因在于西二环的土地资源日渐稀缺。例如，当网通考虑购买楼宇时，他们的选择范围仅限于长安街和西二环周边。长安街的地产资源已经基本分配完毕。我们的项目在某种程度上遵循了这样的路径。我们经常参加广东的会议，从楼上眺望，可以看到工程施工的进展。

在寻找新项目时，我们首选长安街和西二环区域，但当这些区域没有合适的地块时，我们会将目光转向东二环。东二环交通枢纽是亚洲最大的交通枢纽之一，东方银座的成功广告策略以及东直门区域的高档住宅项目如当代万国城等都提升了这一区域的知名度。东直门区域正在形成新的高档住宅区。任总在东直门购买地块而非CBD的选择自有其道理，我们也看到了这一项目巨大的市场潜力。我们的项目预计将在本月26号封顶。

前期我们的目标主要是吸引类似网通这样的公司，但在封顶后我们进行了策略调整。通过研究东直门地区的市场情况，我们发现这里正在形成与CBD、中关村和金融街并列的商务区。虽然东城区正在尝试打造东二环商务带，但我们觉得“国门商务区”这一名称更有说服力。毕竟，亚洲最大的交通枢纽建成后，东直门将成为进入北京的第一站。我们也参考了南新仓、新保利的提法，提出了东二环商务区的概念。

我非常希望能与各位老总坐下来共同探讨，为这一区域定一个更具吸引力的名称。东二环沿线已经聚集了很多大型自用型楼盘和市场可售的商务楼，竞争激烈但各具特色。如果我们合作推广东二环这个商务区，或许可以创造一个与金融街、朝阳区、海淀区相抗衡的东城区热点区域。为此，我也在思考我们如何结合创新理念来打造我们的项目。

我同意罗总的观点，写字楼设计应更注重实用性和中规中矩，避免过多的奇异造型，这样既能控制成本也符合使用需求。客户更倾向于选择方方正正的房间格局，避免有拐角或尖角的设计。整层的面积也是买家选择的重要因素之一。我们的投资方曾受到启发，金融街的楼盘整层面积大多为五千平米左右显得过于单一。而我们项目的整层面积为一千八百平米并可灵活分割为两个楼座每个九百平米的设计受到了市场的热烈欢迎。这种设计使得我们的项目在金融街的销售业绩最佳即使在均价高达两千八百元的情况下也是如此。反观金融街的另一知名楼盘国企大厦由于价格定位过高且平面布局不够灵活导致销售情况不佳。我们的买家大多选择整层购买他们认为这样的设计更符合他们的企业形象需求。虽然我们的楼质量在金融街不是最好的但销售成绩却是最佳的这得益于我们灵活的单层面积设计满足了众多客户的需求。【褚宏亮】回顾我们的楼盘打造过程，初始时楼盘规模并不大，仅有五万多平方米，经过巧妙的设计改造，我们将其转变为两个核心楼座，每个楼座独立又相互连接，提供了一整层两千平方米或更小规模的办公空间选择。客户反馈热烈，许多企业都对我们灵活多变的办公空间布局表示赞赏，特别是那些想要独立空间的中小企业。我们还注重空间的使用效率，与一般写字楼的68-75%使用率不同，我们的大堂设计精巧，既保证了气派又不失实用性，同时我们的使用率达到了76%以上，这在很多楼盘中都是较高的水平。不仅如此，我们还采用了创新的真空玻璃幕墙，这是国内首次在写字楼中使用，有效隔音隔热，提升了大厦的品质。

【交通指南】乘坐935路或地铁10号线可轻松抵达建业写字楼。也有特12内和34路公交车线路可供选择。与住宅市场相比，北京写字楼市场的行情更为稳定。2015年北京甲级写字楼市场需求旺盛，租金上涨迅速，成为全国最高。据高力国际市场研究报告显示，多个甲级写字楼项目在年内完工入市，市场总存量上升，受金融、IT及专业服务等行业的需求推动，净吸纳量大幅上升。金融街市场因金融企业需求持续增长且供应量有限，成为北京租金最高且涨幅最大的区域。业主对于金融公司的租户资质甄选更为严格，尤其是对于那些小型内资金融公司存在潜在违约风险的考虑。