低层写字楼优势解析：舒适度提升，便利生活就在眼前！（2024版）

写字楼的价值随着高度的递增而逐渐提升。无论是售价还是租金，楼层越高，价格越贵，且更容易出租。绝大多数企业偏好在高层办公，享受优越的视野、采光以及俯瞰之感。通常，每隔20层，超高层写字楼的价格会有6%-8%的增幅，而顶楼价格则远超过常规规律，有时甚至贵得离谱。开发商多数会自持顶楼。

从环境角度看，写字楼并非越高越好。超高层建筑可能对周边居民产生影响，如引起旋风效应、减少附近楼房的日照等。在日本，建筑法规要求达到一定高度的建筑需内缩，以减少对居民日照权的干扰。商业高楼多采用玻璃幕墙，虽节省日间照明，但在低纬度城市可能加剧热岛效应。建造摩天大楼还需考虑交通、建筑摇晃、地盘位移、电波干扰等问题。

此类房子大多兴建于2008年之前，是时代的产物。当时住宅价格远低于写字楼，且潘石屹的建外Soho带动了这种模式的兴起。这种房源可办营业执照，享受民用设施及学区落户等权益。曾一度非常受欢迎，价格高涨，远超普通住宅。好景不长，自2009年底开始，由于写字楼供应增加，市场受到冲击，价格停止上涨。

商品的价格受供需关系影响，这是经济学的基本原理。更倾向于批准商业用地并支持商业地产开发商，因为商场和写字楼能带来稳定的税收。土地供应增加，商业项目也越来越多，价格自然逐渐降低。

尽管这些产品的性质为住宅，但实际上并不适合居住。楼里大多是办公的公司，白天嘈杂，等电梯都成问题。晚上则安静得让人害怕，大多数住户也逐渐搬出。这些房子多为大户型，最小的一居室也达80平米，一般为200-300平米，大的甚至达到500-800平米，宛如半层楼。

总结来说，这种住宅虽然性质为住宅，但实际上是按照商办的标准来对待的。其价格随写字楼市场涨跌。虽然租售比不错，但房价涨幅缓慢，甚至有下跌风险。一般写字楼分为甲级、5A和第四代等，没有固定的层高标准。甲级写字楼是从综合品质出发评定的等级；5A是从硬件配置角度评定的；而第四代则是基于写字楼的发展标准来评定的。每个评定方法都有其特点，导致概念上的混乱。甲级写字楼主要是参照了四星级或五星级酒店的标准，是房地产业内的习惯称谓。第四代写字楼的特点包括目标客户明确、景观要求更高以及更多商务空间。第四代写字楼推动商务共享空间的发展，使办公空间更加模糊化，旨在通过交流沟通提高工作效率，并创新地将休闲融入办公，打造全新的办公模式。写字楼不仅注重外部环境，也在内部空间中广泛引入绿色景观，营造健康环保的工作氛围。针对后非典时期的需求，写字楼设计巧妙引入自然空气，结合中庭花园和先进的新风系统。

第四代写字楼智能化程度极高，不仅满足当前需求，也为未来升级预留充足空间，达到5A甲级标准。评定写字楼等级时，除考虑楼宇品质外，还需充分考虑城市交通和城市规划因素。

对于超大城市如北京、上海、深圳的办公物业，顶级物业（国际写字楼“超甲”）的标准包括：建筑物品质一流，建筑质量超越规范，使用率高达70%，装饰豪华，配套设施齐全，包括商务和生活设施。电梯系统先进，设备如中央空调、楼宇自控、安全报警、综合布线等均名牌高效。建筑规模超过50000平方米，客户组合以知名跨国公司和财团为主。物业服务由一流品牌公司管理，实现计算机化管理，24小时提供维护维修和保安服务。交通便利，位于主要商务区核心区，智能化程度高，开发商背景雄厚且具备丰富经验。

高档物业（甲级写字楼）的标准也包括楼宇品质优良、装饰标准高等要求。配套设施齐全，设备如中央空调、楼宇自控等均为名牌。建筑规模在1-5万平米之间，客户主要为知名国内外大公司。物业服务由知名公司管理，交通较为便利，位于主要商务区或副都心区，智能化程度较高。

中档物业（乙级写字楼）

该楼宇品质良好，符合建筑规范。装饰标准包括外立面采用面砖或瓷砖，有大堂、公共区域地面铺有地砖或地毯，墙面刷白，卫生间配备合资或国产中档洁具。配套设施包括专用停车场。设备方面，中央空调系统完善，但无楼宇自控和安全报警系统。建筑规模不限。客户主要为国内中小公司，从事销售代理和产品研发。物业服务到位，交通便利，位于副都心或城区位置。

低档物业（丙级写字楼）

此楼宇已使用多年，部分方面可能不满足新的建筑规范。装饰简单，外立面多为涂料，无大堂，公共设施地面为普通地砖或水磨石。设备基础，包括分体空调，但无高级设施如楼宇自控和安全报警系统。规模不限。客户主要是小型私企，从事简单销售业务。物业服务基础，交通便利，位置一般。

“5A”评定标准的狭义与广义解释

“5A”评定主要关注智能化硬件或综合标准。狭义上包括OA、BA、CA、FA、SA，即办公、楼宇、通讯、消防和安保智能化。广义上则涵盖楼宇品牌、地理位置、客户层次、服务品质和硬件设施等方面。写字楼品牌与城市发展紧密相关，A级写字楼需具备区域影响力并与城市品牌和谐统一。地理位置是投资关键，只有位于城市商务区且地段优良才有高价值。客户层次影响投资决策，服务品质和硬件设施也是考核重点。

购买写字楼注意事项

购买写字楼需注意采光、噪音、扬尘、顶层问题和视觉空间。北半球需考虑冬季采光，楼层高度要满足光照需求。噪音方面，楼层越高噪音越小。扬尘一般出现在22-30米高度，需避开这一区间。顶层易漏水且保温差，应谨慎选择。视觉空间上，视线最好能看得远些。性价比也很重要，低楼层单价便宜，高楼层价格贵。