写字楼电梯分类：高效高低分，无机房设计更便捷

写字楼电梯厅出入口在高峰时段经常极度拥挤，因为人流峰值时，楼上人员数量可能是口部人流的十倍甚至二十倍以上，超高层建筑更是可能达到六七十倍之多。而电梯厅设计不能过宽，因为上层没有这么大的人员需求。首层还常常设有防火门，这进一步缩小了口部空间，加剧了问题。首要解决的是口部容纳问题。电梯数量也不应过多，四台以下较为理想。对于超高层建筑，由于电梯使用人数众多，大堂设计应考虑分散人流压力，可考虑设置两个或更多入口，必要时四面均可进门。大堂内部也可不设置商业设施以缓解压力。

对于超过两百米高的建筑，通常作为城市的地标性建筑。这类建筑由于高度较高，一般每层建筑面积较大，电梯数量众多，占用核心筒的面积也较广泛。为解决进出拥挤问题，可考虑在首层和二层都设置大堂，并配置自动扶梯连接。另一种策略是从门厅设置一定数量的直达电梯连接空中门厅。在百米以上区域，电梯筒可以重叠使用，以节约核心筒空间和提高使用效率。对于直达梯在电梯厅内的安排问题，也可在厅的一侧解决。

写字楼等级评定有多种概念，如甲级、5A、第四代等，并无固定层高标准。其中，“甲级”是从综合品质角度出发进行评定，“5A”则侧重于硬件配置，“第四代”则是基于写字楼发展趋势而制定的标准。这些评定方法各具特色，导致消费者对这些概念存在混淆。甲级写字楼是外资发展商在开发涉外写字楼时引入并流行的词汇，按照综合质素划分为甲、乙、丙等不同等级。在中国办公楼市场，一般分为高档物业（甲级写字楼）、中档物业（乙级写字楼）和低档物业（丙级写字楼）。而顶级写字楼则与国际标准相符。

一、高档物业（超甲级写字楼）

外立面采用高档次的国际外装修材料，如大理石、玻璃幕墙等。公共部分地面采用大理石、花岗岩等高级材料，墙面则使用大理石或高级墙纸。配备名牌中央空调，先进的电梯系统，以及完善的配套设施，如会议室、邮局、银行等。由经验丰富的知名品牌物业管理公司管理，提供全天候服务。位于重要地段，交通便捷，隶属主要商务区的核心区，智能化水平高。开发商具备丰富的经验和资金实力。

二、高档物业（甲级写字楼）

建筑物品质优良，物理状态良好，满足或超过建筑规范。装饰豪华，采用高级材料。配套设施完善，包括商务和生活设施。设备先进，如中央空调、楼宇自控等。规模在1-5万平米之间。主要进驻的租户为知名国内外大公司，从事研发、技术服务等业务。物业管理由知名公司负责，提供完善的24小时服务。位于主要商务区或副都心区，交通便利。智能化水平较高。

三、中档物业（乙级写字楼）

建筑物物理状态良好，装饰标准较甲级稍低，采用面砖或瓷砖等。配套设施包括专用停车场。设备如中央空调系统等较为完善。规模无限制。租户主要为国内中小公司，从事销售代理等业务。物业服务由物业公司提供。位于副都心区或城区位置较好的区域，交通便利性较好。智能化水平一般。

四、低档物业（丙级写字楼）

物业使用年限较长，存在物理磨损和功能陈旧。装饰简单，外立面采用涂料，无大堂设计。配套设施较少或无。设备陈旧，如分体空调等。规模无限制。租户主要为小型私企，从事简单销售业务。物业服务较为基础，如卫生清洁、收发文件等值班服务。位于交通便利的区域。

上述内容描述了不同档次的物业（写字楼）的特点和细节，从装饰标准、配套设施、设备等方面进行了详细的阐述，同时提到了建筑规模、客户进驻情况、物业服务、交通便利性和所属区位等因素。所属区位：城市核心区域。

狭义的“5A”与广义的“5A”评定标准解析

目前比较流行的评定方式中的“5A”标准，实际上存在两种理解。狭义的“5A”主要关注智能化硬件方面，包括OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）。

而广义的“5A”则是一种综合“A”级评定标准，具体包括：

1. 楼宇品牌标准：A级

写字楼，作为城市文化和财富的特定空间，其品牌形成需要产品的差异化、商务文化、服务经营、地域标志和城市历史等元素。高级写字楼的发展与城市发展紧密相关，其品牌需与城市息息相关，对城市的未来具有重要影响。具有强大区域影响力、与城市品牌相和谐的写字楼品牌将获得楼宇品牌标准的A级评定。

2. 地理位置标准：A级

地理位置是投资购买写字楼的关键要素之一。只有位于城市现有或潜在商务区、地段优良、高投资价值的写字楼才能获得地理位置的A级评定。

3. 客户层次标准：A级

客户层次指入驻写字楼的业主或租户的质量。客户层次的高低直接影响新业主或租户的投资决策，因为高级客户层次对公司的形象有提升作用。

4. 服务品质标准：A级

服务品质体现在高效的物业管理和对入驻企业的专业化商务服务上，两者俱佳的将获得服务品质A级评定。

5. 硬件设施标准：A级

主要考核建筑设计和功能的创新性，包括建筑技术、标准层高、承重、弱电系统、新风系统、电梯智能等。有两项以上未达到优良的不能获得硬件设施标准A级。

电梯配置方面，一般按照建筑面积、有效办公面积和人数三种方式计算需要的电梯数量。其中，有效办公面积约为总建筑面积的70%。从电梯交通配置角度看，主要考虑五分钟运载能力和平均等候时间两个参数。一般写字楼要求五分钟运载能力大于12%，平均等候时间小于30秒。根据这些参数和大厦人数，可以计算出所需的电梯数量、速度和载重。

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