成都写字楼状况与风险解析（深度分析）

投资写字楼全攻略：四大风险与八项注意

一、四大风险提前了解

1. 规避贬值风险：

了解写字楼的地理位置、商业配套设施及未来区域规划是关键。若所在区域未来涌现大量新楼盘，可能会对现有市场构成冲击。宏观经济因素如房地产政策、金融政策等也需密切关注。

2. 防止租赁困难：

投资前需精准定位目标人群，深入了解其区位、面积及配套设施需求。中小户型项目通常更受市场欢迎，投资回报相对较快。

3. 把握投资时机：

避免在新盘开盘时盲目投资。项目整体销售率超过50%时，进驻公司的情况将更有助于判断投资时机。经济萧条时，业主间的竞争可能影响到租金收益。

4. 量入为出，防范压力：

购买写字楼资金要求较高，需充分考虑自身经济能力及贷款能力。写字楼的变现周期较长，务必避免后期还款压力过大。

二、八招成功投资写字楼

1. 区位资源：

地理位置是首要考虑因素，城市主中心区的写字楼增值空间更大。周边设施如人流、物流、资金流、信息流等也是衡量投资价值的关键。

2. 设计与外观：

写字楼的外观、内部设计、采光通风等都会影响其使用价值与投资价值。新颖合理的设计能提升企业形象。

3. 使用方便：

交通便捷、停车方便、电梯质量等都是使用者关注的重点。使用方便的写字楼才能吸引企业长久进驻，有利于投资回报。

4. 物业管理：

物业管理直接关系到写字楼的用水、用电、供暖等问题，影响企业办公体验。选择物业档次高的项目，可能产生稳定的收益。

5. 软性配套：

信息化与智能化配置日益重要。通信网络是办公基础，最新智能产品与技术能提升办公效率，节约能源。拥有这类系统的写字楼更具投资价值。

6. 资源集中度：

周边资源的集中度也是决定写字楼价值的重要因素，包括商业、金融、服务等各类资源的集中程度。

7. 品质与品牌：

高品质的写字楼不仅能提升企业形象，也是投资的重要考量因素。知名品牌或优质开发商的写字楼通常更具保值与增值潜力。

8. 市场前景预测：

了解当地经济发展趋势、产业结构变化等，预测写字楼的未来需求与市场前景，有助于做出明智的投资决策。关于写字楼投资与客户群体分析：

在考虑投资写字楼时，我们不仅要考虑谁将成为我们的租户，还要关注物业的投资组合和竞争对手情况。对于分割出售的小块物业，虽然投资门槛较低，但由于业主众多、流动性大以及物业管理水平可能受影响，对于自用型客户的比例提升并不利。相反，整层或半层销售能提升进驻门槛，吸引更有实力的企业入驻，从而提高自用型客户的比例。当写字楼中自用型客户超过60%时，对投资者而言是一个积极的信号。

甲级写字楼与乙级写字楼的比较：

甲级写字楼虽然价格较高，但其物业管理、配套设施和企业形象均更胜一筹，因此租金往往能持续增长。乙级写字楼虽然总价较低，但由于管理和形象上的差距，招租困难，尤其是缺乏有实力企业的入驻，租金提升困难。

投资回报率的考量：

投资写字楼时，我们需要综合考虑资金实力和投资回报率。投资回报率可通过月租金乘以12再除以售价来计算。以某100平米、售价约18000元/平米的写字楼为例，如果月租金为9000元，投资回报率约为6%。根据国际专业理财公司的标准，15年内收回投资总价的项目具有投资价值。

关于租赁写字楼的注意事项：

1. 租金计算：写字楼的租金通常按每天每平方米报价和磋商。如某写字楼的报价为“人民币5元/平方米/日”。由于写字楼通常是一个大产证，实际租赁面积需与开发商协商。必须根据实际租赁面积计算租金。

2. 物业管理费：除租金外，物业管理费是租赁办公楼时最重要的费用。物业管理的服务水平直接关系到办公环境品质。在租赁时，需明确物业管理费的水平和支付方式，以及所包含的具体服务内容。

3. 涉外办公楼特别注意：涉外办公楼可以出租给在境内注册的企业以及境外公司在境内设立的办事机构。非涉外办公楼则不能出租给境外机构。

4. 交付形态与装修：大部分办公楼以毛坯房的形式交付，租户往往需要进行二次装修。出租人通常会给予租户一段时间来装修，并免收装修期间的租金，但物业管理费和实际使用的水、电等费用仍需支付。

5. 其他注意事项：包括营业执照、车位、电话容量和租赁税费负担等问题也需要在租赁合同中明确。

对于想在成都租赁写字楼的企业，人民南路和东大街是主要的集中区域。关于成都写字楼的租售比，国际上通常认为健康的租售比为1∶300～1∶200。在选择写字楼时，建议综合考虑以上因素，以确保投资的明智和顺利。无论在哪里租赁写字楼，了解该地区的写字楼集中区域都是节省时间的关键。那么，在成都，写字楼主要集中在哪里，租售比又是多少呢？以下为您详细解析。

一、成都写字楼主要集中区域

1. 成都写字楼的核心区域是人民南路和东大街。特别是东大街，锦江区早已将其定位为“西部华尔街”，集聚了金融、商务和写字楼等，使其成为了真正的“金融商务街”。这两个区域无疑是成都写字楼的主要集中地。

2. 成都的写字楼主要分布在骡马市、天府广场、盐市口、东大街、人民南路及南延线等商圈。例如，南延线附近的东方希望天祥广场，因其优越的地理位置和创新的商业模式，具有巨大的发展潜力。

二、成都写字楼的租售比

1. 租售比通常指的是每平方米建筑面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比例，也有说法认为是月租与房屋总价的比值。

2. 在成都的写字楼租赁市场中，各区域的租金和售价水平都有所不同。只要房价上涨且涨幅在一定比例之上，即使租售比偏大也不会有问题，因为租金相对于房价来说仍然是一个较小的部分。有些专家宣传租售比概念，可能是出于某些利益考虑或者是没有深入了解实际情况。

本文通过对成都写字楼的集中区域和租售比的详细解析，让我们了解到成都的写字楼主要集中在人民南路和东大街。一般的租售比正常范围是1∶300～1∶200。希望这篇文章能为大家带来一些帮助。