虹桥商务写字楼地毯展示：舒适办公新体验（专业定制）

办公楼作为生产、经营、咨询、服务等管理人员的办公场所，属于生产经营资料的范畴。其物业形态经历了多个阶段的发展变化。

1. 传统办公楼：其特点是自然通风和采光，以较小的空间为单位进行排列组合。这类办公楼一般为底层或多层砖混结构，具有私密性强的优点，但空间利用率较低，缺乏灵活性。随着建筑技术的发展，传统办公室逐渐采用钢筋混凝土的框架结构，但仍属于传统模式的一种。

2. 早期的现代办公楼：追求实效，以较大的空间为主。这种模式的积极意义在于提高工作效率，但同时也带来了机器化的办公环境和非人性化的工作方式。

3. 后期的现代办公楼：强调富有人情味的办公环境和优雅的周围环境，带有内庭院或中庭设计。例如上海的虹桥商务大厦，景观办公室注重灵活布局和休息空间的设置，同时注重私密性和吸音处理。

随着信息时代的发展，智能化办公楼逐渐兴起。从办公楼宇的品质类别来看，可分为以下几类：智能化办公楼、现代化办公大楼、不带中央空调的办公大楼以及由厂房或其他用途物业改建的办公用房。现阶段，办公物业因品质、规模、智能化程度、配套服务和管理水平的差异而在市场上形成不同的档次供应结构。对于超大城市如北京、上海等，顶级物业的划分除考虑楼宇品质外，还需充分考虑城市交通和城市规划因素。顶级物业的建筑物品质需达到一流标准，具有极高的使用率和大空间布局等特点。其交通便捷度也极高，符合国际写字楼的标准。接下来我们将详细探讨办公物业档次的划分标准。在我国，办公物业市场一般被划分为高档物业（甲级写字楼）、中档物业（乙级写字楼）和低档物业（丙级写字楼）。其中高档物业可细分为顶级和甲级写字楼两类。顶级写字楼符合国际写字楼标准，而甲级则是基于本地市场的现行标准划分。在具体划分时，除了楼宇品质外，还需考虑城市交通和城市规划等因素。顶级物业除了具备一流的楼宇品质外，还需具备极高的交通便利度和符合城市核心商业区（CBD）的布局规划。这样的物业通常具有宽敞的大堂和走道，建筑物使用率高，且具备灵活的平面布局和高使用率等特点。随着信息革命、知识革命和经济全球化的推进，大量外资企业涌入，本土企业也在逐渐壮大，对写字楼的需求不断增长。办公型物业逐渐从火爆走向成熟，但关于其等级评定标准却存在诸多混乱。市场上存在的“甲级”、“5A”、“第四代”等评定标准，实际上是从不同角度对办公物业进行界定。

“甲级”是从综合品质角度出发评定的写字楼等级，而“5A”则是从硬件配置角度进行评定的。至于“第四代”，则是从写字楼发展角度制定的标准。这三个评定方法各具特色，由于消费人群对这些评定方法不够了解，导致了概念的混淆。

需要澄清的是，“甲级”标准并非最高级别。“甲级写字楼”是外资开发商在开发涉外写字楼时引入的概念，是根据综合质素划分的。在中国市场，一般将写字楼分为甲级、乙级、丙级等多个等级。而顶级物业则与国际写字楼标准相符。超大城市如北京、上海、深圳的办公物业等级划分还需考虑城市交通和城市规划因素。具体来说，顶级物业和甲级写字楼的评定标准如下：

顶级物业（国际写字楼）要求极高，包括楼宇品质、建筑规模、客户进驻、物业服务、交通便利、所属区位、智能化以及开发商背景等多个方面。其中，楼宇品质要求建筑物达到或超过相关建筑标准，装饰标准也非常高，需要采用高档的国际装修材料。配套设施、电梯系统、设备标准等也都有严格的要求。

高档物业（甲级写字楼）的评定标准虽然较顶级物业略有降低，但同样有严格的要求。建筑物的物理状况要优良，装饰标准也要达到一定的水平。其收益能力需与新建成的办公楼相媲美。

一、写字楼等级概述及界定标准

写字楼物业等级通常通过“甲级”、“丙级”等划分来评定其综合品质，不同等级反映了不同的硬件设施和服务水平。“甲级写字楼”是一种习惯称谓，在中国市场分为高档物业（甲级写字楼）、中档物业（乙级写字楼）和低档物业（丙级写字楼）。顶级写字楼则与国际标准相符。这些划分主要是基于本地市场现行标准，在不同市场会有所不同。超大城市如北京、上海、深圳等，在划分物业等级时还需考虑城市交通和城市规划等因素。以下是具体的等级划分和界定：

二、顶级物业（国际写字楼）

1. 楼宇品质卓越，物理状况和品质均达到一流水平，建筑质量符合高标准。楼层面积宽敞，大堂和走道设计优雅，净高度至少为2.6米。

装饰标准豪华，外立面采用国际化设计如玻璃幕墙和大理石外墙。公共部分地面采用大理石、花岗岩或高级地砖，墙面则采用大理石、高级墙纸或漆料。卫生间配备进口高端洁具品牌。

2. 配套设施完善，包括会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等。同时设有专用地上、地下停车场，并配备丰富的日常商店、餐饮设施以及娱乐休闲场所。

3. 电梯系统先进，每4000平方米配备一部电梯，平均候梯时间约30秒。同时拥有高效的中央空调系统、楼宇自控系统、安全报警系统和综合布线系统。

三、高档物业（甲级写字楼）与中档物业（乙级写字楼）

甲级写字楼通常具备一流的建筑品质和硬件设施，但功能可能不是最先进。乙级写字楼则多为国内中小公司使用，建筑品质良好但可能存在一些自然磨损和功能陈旧的情况。两者在装饰标准、配套设施和设备标准上有所不同，但具体规模未明确限制。物业服务也有所差异，甲级写字楼通常由知名公司管理，服务更为完善。

四、低档物业（丙级写字楼）

丙级写字楼的物业使用年限较长，建筑在某些方面可能不满足新的建筑规范。虽然存在物理磨损和功能陈旧的情况，但仍能满足较低收入承租人的需求。装饰标准和配套设施较为简单，服务也较为基础。

五、甲级与“5A”概念的区别

甲级写字楼是从综合品质角度评定的，而“5A”则是从硬件配置角度评定的。在评定方法和消费人群上存在一定的差异和混淆。对于不同类型的写字楼，其等级评定方法和标准会有所不同。

一、高档物业（甲级写字楼）

1. 品质与设施：

该物业品质卓越，建筑质量符合或超越相关法规和规范，具备与新落成的办公楼相当的收益能力。其外观时尚现代，采用高级材料如大理石、玻璃幕墙等。内部设施豪华，包括大堂、高级电梯和卫生间配备进口名牌洁具。

2. 规模与客户：

建筑规模在1至5万平米之间，吸引了众多国内外知名企业进驻，主要从事研发、技术服务、电子商务或知名品牌代理等业务。

3. 物业服务与便利：

物业管理由知名公司负责，提供全天候的维护维修和保安服务。物业地处重要地段，交通便利，多种交通工具直达。位于主要商务区核心地带，智能化水平高。

二、中档物业（乙级写字楼）

1. 品质与特色：

物业物理状态良好，建筑质量达标，但可能存在功能陈旧或自然磨损。装饰标准较为适中，包括外立面的面砖或瓷砖、大堂的基本装修等。

2. 客户与进驻：

主要吸引国内中小公司，涉及销售代理、产品研发等业务。物业服务由专业公司提供，虽不如甲级写字楼豪华，但满足基本需求。物业交通便利，位于副都心或城区较好位置。

三、低档物业（丙级写字楼）

1. 基本情况：

这类物业使用年限较长，存在物理磨损和功能陈旧。装饰标准简单，如外立面采用涂料，无大堂设计等。

2. 客户与服务：

主要吸引小型私企，从事简单销售业务。物业服务基础，如卫生、收发、值班等。物业交通便利，但位置一般。

四、关于“5A”评定标准

“5A”评定标准在行业内流行，包括两种类型：一种是针对智能化硬件方面的狭义评定，涵盖OA（办公智能化）等五个智能化领域；另一种是广义的“A”级综合评定标准，涉及楼宇品牌、商务文化、服务经营等多个方面。尤其是楼宇品牌标准，要求写字楼不仅具备产品差异化特征，还要与所在城市有极大的关联性，对城市未来发展具备重要价值。