写字楼周边绿化打造新风尚：绿色生态景观设计_2024（小区入口绿化创新实践）

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该物业位于[具体地理位置]，周边设施完备，交通便利，地理条件优越。由知名开发商进行开发建设，占地面积广阔，总建筑面积宏大。物业内部配备了中央空调、24小时热水、消监控设施以及多台电梯，满足日常需求。

管理依据

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该物业的管理依据包括《浙江省物业管理服务收费暂行办法》、《杭州市物业管理条例》等相关国家或建设部的法律规定，以及当地的相关规定。还参考了楼书、浙江XX物业管理有限公司的质量手册等。

管理目标

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为体现开发商的高档写字楼开发初衷，我们将秉持浙江XX物管公司的企业精神，实施科学的管理并提供优质的服务。我们的目标是在两年内达到地区物业管理优秀示范大厦标准，三年内达到全国物业管理优秀示范大厦标准，确保业主综合满意率达到93%—95%以上。

管理原则

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为实现管理目标并追求最佳的环境效益、社会效益和经济效益，物业管理过程将遵循以下原则：

1. 服务第一、管理从严：以优质服务为首要任务，同时建立严格的管理制度，确保服务质量和效果。

2. 专业管理与业主自治相结合：充分发挥物业管理公司的专业优势与业主的自治权利，共同创建和谐的办公环境。

3. 物管为主、多种经营：在做好基础管理的开展多种经营，满足业主需求，增强公司的造血功能。

管理办法

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1. 实施全程物业管理，提供合理化建议，构建优秀的物业管理硬件环境。

2. 成立专业管理处，实施专业化管理。

3. 培养高素质的管理人才，组建专业团队。

4. 导入ISO9000质量管理理念，制定高标准的规章制度。

5. 严格遵守相关法规，制定切实可行的管理方案。

6. 运用CS系统建立亲和的管理和服务模式。

7. 采用智能化手段提高管理水平。

8. 运用CIS系统进行形象策划，提升物业品位。

9. 依照市场化、企业化的方式，提供全方位服务并开展多元化经营。

一、公共服务项目（全体业主均可享受，费用已纳入物业管理费）：

1. 维护大厦内部公共秩序，24小时保安执勤，消防和交通管理；

2. 公共场所清洁，办公垃圾收集清运；

3. 大厦共用部位及公共设施设备的维护与保养；

4. 公共绿地园艺的栽培与保养；

5. 室内公共场所绿化养护；

6. 大厦各类资料管理；

7. 未装修房屋通风打扫等服务；

8. 电话及访客留言传递；

9. 临时借用雨伞、雨衣；

10. 节日环境布置；

11. 提供重要时刻提醒服务；

12. 代订报刊、信件收发；

13. 代聘钟点工服务；

14. 代收代缴水电费、宽带网络费、有线电视及卫星电视费用；

15. 代叫出租车服务；

16. 代办保险业务；

17. 安全用电常识宣传。

二、有偿专项服务项目（多数业主可享受，价格由物管公司核定并报物价部门备案）：

1. 大厦内物品搬运服务；

2. 各类健身、娱乐活动（视大厦配置而定）；

3. 机动车辆清洗；

4. 大厦报警室内系统维护；

5. 提供小型商务会议场所及服务；

6. 商务中心服务；

7. 办公区域绿化供应及养护；

8. 办公区域报警系统维护及接警；

9. 办公区域设备设施上门维修安装等；

10. 代订车、船、机票服务；

11. 代订代送饮用水。

具体实施方案：

物业管理由早期介入阶段（物业预售至交付前三个月）和前期实施阶段（物业交付前三个月至业主委员会成立）组成。在实施过程中，应分阶段有重点地落实相应工作。

第一阶段：早期物业管理介入阶段

该阶段主要从业主、开发商及物业管理专业角度，对物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等提出合理化意见和建议，既符合管理要求，又满足业主需求，尽可能减少疏漏，保证质量，节约成本。内容包括：

1. 提供政策法规角度的物业管理意见及依据。

2. 参与物业规划设计评审，提出改善建议。

3. 从管理角度评审设施设备的选配。

4. 提供公建配套设备设施的改良意见。

5. 提供大厦公共部位环境设计意见。

6. 机电安装及能源分配管理意见。

7. 功能布局、用料更改管理意见。

8. 楼宇材质保护管理意见。

9. 标识系统设计、配置管理意见。

10. 参与开发商市场营销中的物业管理的协调和沟通。

11. 参与物业竣工验收。

管理措施包括：熟悉掌握物业管理法规政策，学习运用各类专业知识，制定早期介入计划并积极稳妥展开工作，参与有关工程联席会议并协调各方面关系。

第二阶段：前期物业管理阶段

该阶段分为接管验收管理、业主入伙管理等多个方面。其中，接管验收管理是确保大厦环境、建筑和设施设备等符合相关法规政策、规划设计要求，维护业主合法权益，为日后的物业管理奠定基础。其管理内容包括：

1. 确定接管验收时间并与开发商沟通。

2. 编制物业接管验收计划，确定验收标准、方法和日程安排。

3. 与开发、设计、施工单位一起进行物业现场初步验收，并记录验收结果。

4. 对存在的问题要求施工单位限期整改，并进行复验。

5. 与开发、施工单位进行物业交接，包括核对、接收各类房屋、钥匙、图纸资料、设施设备及标识等。

管理措施包括：组建接管验收小组，开展接管验收培训，制定接管验收规程并按程序办理接管验收手续。五、绿化保洁管理方案：

大厦的绿化保洁对于维护其整体形象及业主的工作环境至关重要，同时也是衡量环境质量的关键指标。

管理内容：

1. 绿化养护：

为确保绿化植被生机盎然，绿化工需做到日常管理科学化、养护操作规范化。这包括根据气候变化适量浇水、施肥和松土，制定病虫害防治措施，及时清除杂草和枯枝，定期修剪花木，并对受损苗木进行扶正、整修或补种。对大厦内部公共场所进行绿化布置和养护，修饰建筑小品，确保大厦周边绿地和花草植被完好无损。

2. 清洁卫生：

通过日常保洁工作，确保大厦公共环境和部位整洁，公共设施洁净、无异味、无破损。具体措施包括定期上光打蜡，保持材质表面光亮整洁；公共卫生间专人清洁，保持无异味；楼层烟缸每日擦试两次，大堂玻璃门窗保持明亮等。还需重视垃圾处理，定期收集、清理，确保垃圾袋装化，并对垃圾桶定期清洁、消毒。还需进行外墙清洗，各类公共设施每月保洁一次，定期清理下水道和排污管道，对违反环境卫生规定的行为予以制止。

管理措施：

1. 建立绿化保洁制度，制定养护计划，规范操作。

2. 加强业务培训，提高专业技能，聘请专业人员指导养护。

3. 实施“三查”制度，确保绿化服务满意率95%、保洁服务满意率95%。

4. 强化行为规范管理，统一服装、标识，言行文明。

六、房屋及公共设施设备管理方案：

房屋及公共设施设备的管理对于大厦的形象、物业使用年限及使用安全具有重要影响，直接关系到业主及使用人的安全。

管理内容：

1. 房屋公共部位管理：根据现状，大厦内房屋可分为已领房、空关房和公共用房。对已领房，要加强装修管理，防止违章装修；对空关房和公共用房要定期检查，确保房屋安全。

二、管理措施：

1. 强化装修户管理，督促提前申报，现场检查并制止问题。

2. 全面培训管理人员，熟悉隐蔽线路及系统操作，强化技术人员培训。

3. 建立设备技术档案，快速查得设备参数，确保系统最佳运行。

4. 详实建档设备和配件，快速获取所需配件，跟踪产品更新。

5. 设立维修人员值班制度，确保维修及时率与合格率达98%以上，实施回访并记录。

6. 采用日常巡视与定期保养，确保房屋及设施完好率达98%以上。

七、娱乐设施管理方案：

确保健身娱乐设施安全使用，为业主提供丰富多彩的娱乐环境。

1. 每周进行安全检查，包括设施破损、松动及电气安全等。

2. 对不安全设施及时停用并检修，无法修复则按程序报废。

八、水系使用管理方案（视具体情况调整）：

有序管理水系运行，节省管理成本。

1. 定期巡查泵房及蓄水池，确保正常运行。

2. 专人管理蓄水池，定时开放。

九、财务管理方案：

通过财务管理扩大经济效益。

1. 加强现金管理，搞好财务核算。

2. 每半年公布物业维修更新费用，做好年度预算和决算。

3. 审核报销票据，控制费用报销。

4. 及时掌握财务状况，做好财务分析。

十、质量管理方案：

实施全面质量管理，实现既定质量目标。

1. 制定质量工作计划，参照ISO9000标准。

2. 实施计划并检查执行情况。

3. 根据检查结果巩固成绩，吸取教训。

十一、档案资料管理方案：

加强档案管理，便于房屋及设施的检查、维护与业主沟通。

1. 归档工程资料、业主购租房合同等。

2. 分类管理财务、文件和管理资料。

以上内容简洁明了，希望符合您的要求。