写字楼价格计算揭秘：单价如何确定及最新价格趋势（每平米一览）

写字楼出租率是通过已出租的写字楼面积与总面积的比例来计算的，即：出租率 = 已出租面积 / (已出租面积 + 未出租面积)。对于平均单价的计算，如果以天为单位，则需要将年租金总额除以365天再除以出租面积；若按月计算，则只需将年租金总额除以12个月再除以出租面积。

二、物业管理费用的报价依据与测算内容

物业管理企业在报价时，需考虑物业的类型、性质、市场定位等多方面的因素，参照当地物业管理部门制定的收费标准，结合市场同类物业的收费标准及企业自身的经验数据进行全面、具体的测算。测算内容主要包括人力资源成本、日常管理成本、物业收入项目的预测以及管理、经营风险和通货膨胀率的评估。

三、物业管理成本构成

物业管理成本包括人员费用、行政办公费用、公共设施设备运行维护费用、环境物业服务费用等。其中，不可预见费、保险费、法定税费以及管理佣金（合理利润）等也是重要组成部分。

四、物业管理收入

物业管理收入主要来源于物业服务费、停车场收入、物业租赁及经营收入、有偿特约服务等。

五、费用测算方法与物业费概念

费用测算时，需先根据物业的基本资料和管理需求估算管理成本，并预测各项费用，包括房屋保险、设备保险等，同时对期间可能出现的风险进行预测。估算不可预见费用后，推算出项目的盈亏平衡点，并据此估算物业服务费标准。物业费是物业公司向业主收取的各项费用总和，其单价高低受城市级别、小区档次等因素影响。目前，物业费的价格由市场调节，不再审批。业主签订的物业合同中会明确规定收费标准。

六、写字楼回报率计算方法

计算写字楼回报率可采用以下两个公式：1. 年回报率 = (每平方米的月租金 / 每平方米的售价) × 12个月；或者 2. 年回报率 = (月租金× 12个月) / 物业购入总价。例如，某地业主购入200平方米的写字楼，成交单价为每平方米8000元，月租金为9500元，计算得出该写字楼的回报率为7.1%。年回报率达到8%~10%的写字楼才被认为值得入手，但实际行情中这样的回报率可能并不多见。选择写字楼时，除了考虑回报率，还需结合市场动态的对比和综合考虑才能做出准确的判断。