写字楼电器安全手册：短路应对与宿舍火灾防护应急指南

配电间应配备二氧化碳灭火器，依据GB50140规范。这类火灾为E类，可使用干粉、1211或二氧化碳灭火器，但干粉和1211各有缺点，故最终选择二氧化碳灭火器。

物业概述：该大厦位于（具体地理位置），周边设施丰富，交通便捷，由（开发商）开发，占地面积（平方米），总建筑面积（平方米）。大厦配备中央空调、热水、消监控设施及多部电梯。

管理依据：《浙江省物业管理服务收费暂行办法》、《杭州市物业管理条例》等法规以及楼书和其他规定。

管理目标：体现开发商的高档写字楼建造初衷，提供优质服务并创建与业主需求相符的管理模式，使业主满意度达到93%-95%以上，并在两年内达到地区级、三年内达到国家级物业管理优秀示范大厦标准。

管理原则：

1. 服务第一，管理从严。以人为本，强化服务，依法、科学、从严管理。

2. 专业管理与业主自治相结合。物业管理公司提供专业管理，同时争取业主支持，共同创建文明办公环境。

3. 以物业管理为主，多种经营为辅。满足业主需求，增强造血功能，为业主提供更好的服务。

管理办法：

1. 全程物业管理，提供专业建议，构建优秀管理硬件环境。

2. 成立管理处，配备专业管理人员。

3. 培养高素质人才，组建专业队伍。

4. 导入ISO9000质量管理理念，制定实际规章制度，确定高标准行为规范。

5. 遵守相关法规，制定可行管理方案，与业主签订协议，约束双方行为。

6. 运用CS系统建立管理和服务模式。

7. 智能化手段提高管理水平效率。

8. CIS系统设计提升物业品位。

五、绿化保洁管理方案：

大厦的绿化保洁对于塑造其形象、确保业主舒适的工作环境以及评估环境质量具有关键作用。

管理内容：

1. 绿化养护：确保绿化工作日常化、科学化。

根据气候变化，适量浇水、施肥，适当松土。

制定病虫害防治方案。

清除杂草、枯枝，定期修剪花木，扶正受损植株，补种缺失的苗木。

对大厦内部及周围绿地进行全面绿化布置和养护。

2. 清洁卫生：保持大厦公共环境和部位的整洁，公共设施洁净无破损。

定期进行材质保养，保持表面光亮。

公共卫生间专人清洁，确保无异味。

楼层烟缸每日擦拭，保持无烟蒂堆积。

大堂保持清洁，玻璃门窗明亮。

定期收集垃圾，确保垃圾处理得当。

定期清洗外墙、告示牌等。

对违反环境卫生规定的行为予以制止。

管理措施：

1. 建立绿化保洁制度，规范操作。

2. 加强业务培训，提高专业技能，聘请专业人员指导。

3. 实施“三查”制度，确保服务质量。

4. 强化管理规范，统一服装、标识，言行文明。

六、房屋及公共设施设备管理方案：

房屋及公共设施设备的管理对于大厦的形象、使用安全及业主的切身利益至关重要。

管理内容：

1. 房屋公共部位管理：根据现状，大厦内房屋可分为已领房、空关房和公共用房。对已领房加强装修管理，对空关房和公共用房定期检查维护。

2. 设备设施维护：

公共设施设备定期巡查，及时维修损坏。

对水泵、锅炉等重要设备每日巡查。

电梯机房每周保养，中央空调机组专人管理。

对温感、烟感、喷淋等设备定期检查，确保其有效性。

智能化系统实行日常巡视与定期保养相结合，建立实时运行档案。

对业主自用水电设施报修，提供有偿服务，确保维修及时与合格。

二、管理措施：

1. 强化装修户管理，督促业主提前申报装修，进行现场检查并制止违规行为。

2. 全面培训管理人员，熟悉隐蔽线路位置，并强化技术人员的系统操作与维护培训。

3. 建立详细技术档案，快速查得设备参数，确保系统最佳运行。

4. 建立设备档案，快速取得配件并跟踪产品更新。

5. 设立维修人员值班制度，确保维修及时率与合格率超过98%，并实行回访制度和记录。

6. 结合日常巡视和定期保养，确保房屋及配套设施完好率超过98%。

七、娱乐设施管理方案：

为确保业主的娱乐休闲环境丰富多彩，我们将对健身娱乐设施进行严格管理。

一、管理内容：

1. 每周对健身娱乐设施进行安全检查，包括活动设施、健身器械、室、网球场、篮球场等，确保设施完好无损。

2. 对存在不安全因素的娱乐设施及时停用并检修，无法修复的则按程序申请报废。

二、管理措施：

1. 设安全检查负责人，对健身娱乐设施的一票否决权。

2. 安全检查人员需如实填写安全检查表并妥善保管，每月上报管理处主任。

八、水系使用管理方案：

为有序管理大厦水系，确保正常运行并有效节省管理成本，我们将采取以下措施：

一、管理内容：定期巡查泵房设施、清洁蓄水池并保持水质洁净，专人负责管理蓄水池的开放。

二、管理措施：制定使用规定、建立设施设备档案、做好巡检记录，并按规定操作，发现异常及时报修。

九、财务管理方案：

通过财务管理扩大财务成果，提高企业经济效益。

一、管理内容：加强现金收支管理、财务核算、统计物业维修更新费用使用情况、做好年度预算和决算工作等。

二、管理措施：制定财务管理制度、规范财务操作、加强成本控制、财务监督和财务检查等。

十、质量管理方案：

导入ISO9000质量体系标准，实施全面质量管理。

一、参照ISO9000体系标准制定大厦质量工作计划并付诸实施。

二、检查实施效果，及时发现问题并采取措施巩固成绩、吸取教训。

三、开展质量管理培训教育工作，不断提高管理人员的质量意识，确保质量管理工作落到实处。

十一、档案资料管理方案：

加强档案资料管理以保存大厦历史资料，维护管理的连续性和规范化。

一、管理内容：包括工程档案、业主档案、财务档案、文件档案及管理资料等。

二、采取有效措施确保各类档案资料的完整性和安全性，便于房屋及设施设备的检查、维护、更新以及与业主的沟通联系。