商办楼盘深度解读：理解楼盘办的含义与功能（2024版）

商办和商住在功能和使用上有明显的区别。商办指的是商业办公楼，主要用于商业服务，不允许生活居住。其通道和大门在晚上会封闭，一般为整层楼大开间格局，不会划分成单独的单元。而商住两用楼则是商业地产购地，但建设格局按照住宅设计，其居住使用上和普通住宅没有明显区别，只是在水电能源收费上按照商业标准收费。

问题二：商办是什么意思？商务楼、商住楼、商办综合楼如何定义？以及写字楼市场的两大评定标准是什么？

商办指的是用于商业服务的建筑物，常见于办公楼、写字楼等。商务楼是指专门用于商业服务的七层以下建筑物，八层以上则称为大楼。商住楼是底层或数层作为商场、商店、商务，其余楼层为住宅的综合性大楼。商办综合楼则是一种综合性的建筑物，包含商务、办公、住宅等多种功能。写字楼市场的两大评定标准主要是甲级写字楼和5A写字楼。其中，黄金区位、超大规模、建筑文化、硬件设施以及软件服务是评判写字楼等级的重要要素。

问题三：写字楼市场中的甲级写字楼和5A写字楼的标准是什么？

写字楼要称得上五星级，必须拥有相当规模的建筑体量与配套设施。其核心便是建筑文化，如同酒店业中的国王饭店、皇后饭店等历史品牌，写字楼则更侧重于摩天大楼的文化。无论在哪个国度，无论发达与否，摩天大楼情结都是写字楼不可或缺的元素。尽管世贸中心的悲剧影响了全球对摩天大楼的追求，但这种追求不会消失，因为低矮建筑同样面临安全风险。

写字楼的硬件设施追求科技与创新的融合，就像比尔·盖茨的科技豪宅结合奢华与创新。这其中涉及先进的建筑技术、标准层高、承重、弱电、新风系统以及电梯和智能设施等。写写字楼的硬件设施的最大追求在于创新，特别是在建筑设计和功能的创新上。

对于写字楼的服务，与酒店的五星级服务标准相比，其变化主要体现在高效的物业管理以及针对入驻企业的专业商务服务上。比如，将酒店式服务转变为会议服务、活动策划、会展中心服务等。新型写字楼还能提供全天候空调、节假日无休的服务，甚至协助员工办理地铁月票等。

开发商办理房产证流程如下：首先由开发商完成初始登记，然后买受人申办商品房买卖登记。开发商应提供如立项批文、土地使用权证、测绘资料等证明文件。完成初始登记后，买受人可自行申办产权登记。开发商的义务分为两部分：一是完成初始登记的办理义务；二是在买受人申办产权时承担协办义务。具体的办理步骤包括前期资料准备、测绘、立契过户和审核发证。这个过程需要开发商和购房者的配合，如果因为开发商的原因导致逾期，开发商应承担相应责任。

商办用房是指用于商务或办公的房屋。商业办公房和住宅房存在明显的区别，包括使用年限、税费以及使用性质等方面的不同。商办楼与办公楼的区别在于商务楼通常指用于商业服务的七层以下的办公楼或写字楼的通称，而商住楼则是指商业与居住混合的建筑，商办综合楼则包含了商业、办公以及可能的居住功能。

购买新房时，您可以选着自己去办理房产证或者交给开发商办理。一些有信誉的开发商办理流程更为便捷，省心省力。自己去办理则需要跑多个部门，花费较多时间和精力。

房管局备案意味着购房手续会在房管局留有备案，以证明房屋的权属状况。备案是保障您房屋产权的重要步骤。

对于商办楼与办公楼的区别，以及商务楼、商住楼、商办综合楼的定义，可以参考当地建筑管理规定的定义，这些规定会详细解释这些概念并说明它们之间的区别。

商住楼是指底层或数层为商场、商店、商务，其余部分为住宅的综合性大楼。而写字楼市场目前流行的评定标准主要有甲级写字楼和5A写字楼两种。甲级写字楼并没有固定的标准，只要是具有玻璃幕墙、带电梯以及高度较高的写字楼都可能会自称甲级写字楼。而5A写字楼则有一定的标准，类似于酒店星级评定。

对于写字楼的选择，有几个重要的因素需要考虑：

一、黄金区位

地段是购买写字楼的第一要素，几乎无反例。

二、超大规模

不仅指建筑体量本身大，更强调其规模的伸展力及拓展性，包括综合配套和交通条件。

三、建筑文化

对于写字楼而言，更强调的是摩天大楼的建筑文化。无论东西方，无论发达或落后，摩天大楼情结在写字楼领域都非常明显。

四、硬件设施

写字楼的硬件追求更多的是科技与创新。包括建筑技术、标准层高、标准承重、弱电系统、新风系统、电梯、智能等，都较酒店更先进。

五、软件服务

写字楼服务包括高效的物业管理以及专业的商务服务。如会议服务、活动策划、会展中心服务等，还包括一些新型写字楼提供的特色服务，如全天候空调、节假日无休等。

关于开发商办理房产证的费用：

1. 交易手续费：住宅3元/平方米，非住宅10元/平方米。

2. 登记费：根据房屋面积不同有所区别，具体费用根据购房人购买的房屋面积而定。

3. 物业管理公共资金：住宅需要交纳，非住宅不需要。

4. 房屋所有权证书工本费：一本免费，增加一本收10元。

5. 印花税：5元/本。

6. 契税：根据购房人购买的是住宅还是非住宅，以及面积大小等因素有所不同。领取房产证时需携带相关证件和已交税费的发票。

开发商基于市场调研，洞悉消费者的喜好和需求，对一期房进行改进和完善，打造了二期房。一期房和二期房在多个方面呈现出明显的差异：

1. 价格方面，二期房的价格高于一期房。一期房带有实验性质，设备和设施尚不完善，因此价格较低。若消费者注重性价比，一期房是不错的选择。而二期房经过改进，设备更为完善，价格相对较高。

2. 建造时间方面，一期房的建造时间较二期房长，因为二期工程队在吸取一期经验后更加熟练。若一期房销售状况良好，开发商会加快二期工程进度，尽早完工销售。

3. 舒适度方面，二期房的舒适度优于一期房。购买一期房的住户可能需要忍受施工噪音，因为二期房可能还在施工阶段。

关于房地产，其由于位置的固定性和不可移动性，在经济学上被称为不动产。房地产的存在形态包括土地、建筑物和房地合一。在调控手段上，中央采取步步为营的策略，对房地产调控态度明确且决心坚定。银行收紧房贷有助于抑制房价过快上涨，而利率优惠政策的调整则有利于引导住房消费，抑制投资、投机性购房需求。购买房地产是一种重要的投资方式。

混合式住宅融合了多种住宅类型，如高层、多层、低层住宅以及走廊式、梯间式或跃层式的混合布局。这种设计思路突破了住宅类型划分的束缚，更贴合当地建设条件，满足了居民多样化的使用需求，推动了建筑设计的多样化进程。例如，塔板结构住宅便是将塔住宅与板式住宅有机结合的产物。

小户型住宅是近年来市场上备受欢迎的户型，尤其受到年轻人的青睐。其面积通常不超过60平方米，符合年轻人群独立生活、奖金保值等需求。购买小户型住宅时，除了面积控制，还需关注功能布局的合理性，确保在有限的空间内实现舒适的生活体验。部分小户型可能存在采光通风不佳或靠近电梯间易受干扰的问题，购房时需谨慎选择。

超小户型住宅则更为紧凑，面积通常在15-30平方米之间。尽管空间有限，但卧室、客厅、厨房、卫生间等生活设施一应俱全。由于空间过小，部分设施可能简化或缺失，更像是家庭旅馆的居住体验。

青年住宅是为满足青年夫妇需求而设计的新型住宅类型，虽面积不大，但功能齐全，空间划分灵活。在总体布局中充分考虑了年轻人的个性特点、行为模式以及商业、文化、娱乐等服务设施的需求。

两代居住宅的设计旨在适应人口老龄化趋势，为两代人或多代人提供相对独立又相互关联的生活空间。这种住宅既保留了各自的私密性，又便于照顾老年人的生活。

老人住宅专为老年人设计，主要服务于没有晚辈照顾的老年人群体。在单元内设置了活动室等空间，整体布局考虑到了老年人的生活特点和需求，同时增加了与邻里交往的机会。

商住住宅融合了居家与办公的概念，具备住宅和写字楼的双重特点，尤其是强大的网络功能，适合小型公司及依赖网络进行社会活动的人群。

酒店式公寓则是一种集酒店服务与管理于一体的物业类型。其结构形式类似于酒店，但由物业公司提供酒店式的服务。居室内配有全套家具及厨房设备，同时提供酒店客房打扫、洗衣等服务。酒店式公寓不仅提供酒店的高标准服务，还具备公寓的私密性和生活风格。产权酒店、单身公寓和商务公寓与酒店式公寓有所不同。产权酒店主要分布于旅游度假胜地，投资者购买的是特定时间的使用权；单身公寓主要针对收入较高的年轻人；商务公寓则更注重商用，大开间设计，便于后期改造。

关于商务公寓与错层式住宅等概念解析

商务公寓市场上，曾经风靡一时的STUDIO和SOHO等精装修公寓，虽然配备家具，但整体更偏向办公用途，配套设施也主要是邮寄、打印等办公服务。而酒店式公寓则提供类似酒店的公共设施，除了办公服务，还设有银行、会所和超市等家庭配套设施。

错层式住宅则是一种特殊的住宅设计，其客厅、卧室、卫生间、厨房和阳台并不在同一平面上。这种设计与复式房屋有所不同，虽然两者都有不同层面的元素，但错层式的层高较低，而且楼面并非垂直相叠，而是以不等高的形式错开。

对于城镇中的低收入家庭，通过实施社会保障功能，提供廉租房。这些房屋主要包括空置的公有住房、现存的公有住房以及和单位出资购置的住房。租金标准根据维修费和管理费确定，并随着租户收入的提高而适当调整。

经济适用住房则是针对中低收入家庭的普通住宅，强调适用、经济、美观、安全、卫生和便利的原则。这些住宅的布局符合城市规划，功能满足居民基本生活需求，建设标准则根据市场需求确定。现阶段主要有统一开发、房地产开发企业转为经济适用房以及单位自建或联建等方式。

公有住房指国家和单位投资建设或购买的住房，产权属于国家或单位。管理方可以是房地产管理部门或各产权单位自行管理。符合资格的城镇居民可以申请购买租住的公有住宅楼房。

至于二手房，通常是指已经办理完产权证的住房再次上市买卖的情况，包括个人购买的新竣工的商品房、经济适用房和单位自建住房等。

集资房则是通过国家、单位和个人的共同承担，多渠道筹集资金进行住房建设的方式。主要解决职工住房困难的问题。

区分板楼和塔楼则可以通过楼房的平面图进行。塔楼通常一层多户围绕公共竖向交通通道形成平面，板楼的长度则明显大于宽度。简单说，塔楼较高较方，板楼则较低较长。