徐汇写字楼投资前景展望：买写字楼投资的优势与策略分析

上海作为中国的经济巨头之一，其商业地产市场的活跃度和成熟度在全国中独占鳌头。作为各类投资者的布局焦点，尤其是写字楼市场，一直是投资者不可忽视的投资组合拼图。在过去的五年里，上海的大宗交易总额中，写字楼相关的交易占据了高达83%。随着近年来市场环境的变动，特别是中美贸易摩擦和新冠疫情的冲击，上海写字楼市场迎来了新一轮的供应高峰。在此背景下，重新评估上海写字楼市场的驱动因素和投资逻辑变得尤为重要。

从全球视角看，上海正迈向“卓越全球城市”。其在经济发展、金融城市综合排行及科创城市等方面的全球影响力日益增强。国家和地方的一系列重大举措，如金融开放加速、长三角一体化示范区和上海自贸区临港片区的设立，为上海的建设按下了快进键。预计未来数年，上海在经济、城市建设等方面将迎来新一轮的高速发展。

关于市场是否供应过多的疑虑，实际上，上海甲级写字楼的供应增长与市场需求增长相匹配。未来的供应分布大多集中在土地供应充足的新兴市场和部分核心拓展区。虽然短期内供应增加迅速，但从长远看，这种增长并未脱离全球主要市场的范式。而且，上海的经济转型和产业升级将继续推动写字楼需求增长。

产业升级是上海写字楼需求增长的根本动力。金融、科技和先进制造业是这一进程的三大推动力。尤其是先进制造业，虽然全市工业产值连年下降，但先进制造业仍持续增长，战略性新兴产业总产值已经突破1万亿人民币。许多外资制造业企业正在整合搬迁，对于新办公地点的选择将综合考虑多方面因素，并偏好核心拓展区及新兴区域的高品质新楼。

随着上海国际金融中心地位的提升，金融企业也在加速集聚。金融机构的分布有在金融中心城市中央商务区集聚发展的特质，上海的新政也加速了内外资金融机构的集聚和扩张。尽管目前金融机构在上海甲级写字楼中的需求占比已经很高，但随着金融中心的不断发展，其需求增长潜力依然巨大。

上海作为全球的卓越城市，其商业地产市场特别是写字楼市场仍具有巨大的投资潜力。随着经济的转型和升级，以及金融中心的不断发展，上海将继续吸引各类投资者的目光。全球科创中心建设中，TMT企业租赁需求迅猛增长

自全球科创中心建设启动以来，上海凭借其人才储备、金融支持和营商环境优势，成功吸引众多科技龙头企业落户，并大力扶持初创企业。近年来，科技电信新媒体（TMT）行业已成为上海写字楼和商务园区租赁需求的主力军。

数据显示，TMT行业在上海的租赁面积呈现持续增长态势。2019年新增租赁面积达到51.2万平方米，同比增长107%。即使在疫情期间，TMT企业展现韧性，持续扩租，2020年上半年新增租赁面积达11.7万平方米。行业龙头企业聚集的漕河泾地区，TMT租户新增租赁面积占全市的36%。

展望未来，我们认为TMT产业在接下来五年内的写字楼需求将持续迅猛增长，尤其在中环科创带沿线的写字楼板块和商务园区。购地自建或购置总部楼宇也成为许多大型TMT企业的房地产策略的重要组成部分。

随着市场供需变化，上海写字楼的租户圈层效应和租金梯度将更为明显。核心商务区将继续吸引内、外资传统金融行业和专业服务业的需求；新兴商务区和商务园区则将满足大型制造业和TMT企业的总部需求。未来，各区位和楼宇品质之间的租金梯度将进一步扩大。

当前全球经济复苏中，中国表现尤为突出，上海写字楼市场虽短期受新冠疫情影响，但中长期投资价值依然显著。预计至2021年初，上海写字楼价格将企稳，企业租赁需求将随新经济增长周期全面复苏。

针对这一趋势，投资者应把握当前时间窗口，优先布局位置优越或TMT产业集聚板块的高品质项目。徐家汇作为上海市的重要商业和文化中心，其经济地位和文化特色日益凸显，近年来楼宇经济已成为街道经济的支柱。该区域在招商引资方面力度加大，通过与物业合作、制定招商引资奖励措施等举措，不断扩大楼宇招商的覆盖面。这也使得徐家汇成为投资者关注的热点区域。

上海在全球科创中心建设中持续吸引TMT企业入驻，市场租赁需求持续增长。投资者应关注市场趋势，把握投资机会，布局优质写字楼和商务园区。徐家汇作为繁华的商业和文化中心，值得投资者关注。徐家汇街道通过购买服务，为企业提供便利的落户流程，并上门了解企业经营情况，提供政策咨询，建立了融洽的政企关系。全方位的服务和人性化的操作使得招商工作取得了显著成效。目前，徐家汇街道拥有四十余幢商务楼宇，入驻企业超过三千家，成为商务楼宇最集中的地区之一。今年1至8月，新引进企业约180家，完成税收5.6亿元。

近期，一线品牌如Versace范思哲、Hugoboss、Dkny等纷纷进驻港汇广场一楼。预计明年8月，这里将成为拥有十个国际一线品牌的顶级品牌聚集区。徐家汇双塔写字楼的落成及高档服务公寓的进驻迅速提升了商圈的层次，吸引了大量商务人士，并培养了高消费客户群。奢侈品卖场的开设使得徐家汇商圈有追赶南京西路“梅泰恒”之势。

根据《每日经济新闻》的报道，徐家汇地区将建成世界级城市副中心，商贸、商务和现代服务业将集中发展，构筑“两圈一线”商务发展框架。有专家表示，徐家汇在短期内难以达到南京西路“梅泰恒”的档次，因为一线品牌集聚区的关键不仅在于招商，更在于有足够的消费群体来消化商品。目前，几大高端商务楼仍在建设初期，待这些楼宇竣工并招商完毕后，徐家汇商圈有望赶超南京西路。

随着徐家汇大型商场商业业态的升级和港汇双塔的进驻，核心圈沿街商铺租金经历了一波上涨。据美联物业市场部研究资料显示，小型商铺租金年涨幅达一成。地铁商铺和沿街商铺是个人投资者较喜欢的投资品种。特别是沿街商铺，日租金根据位置不同在15-30元/平米之间。人气最旺的天钥桥路主打餐饮品牌，商铺面积一般在50-200平方米左右。地铁商铺一铺难求，日租金高达30-40元/平米。

徐家汇商圈以其高端的商业环境和丰富的商业业态吸引了众多投资者和消费者的关注，未来的发展潜力巨大。