写字楼交易协议（办公楼买卖合同）新解读

购买写字楼流程及注意事项

在购买写字楼的过程中，买方、卖方和中介公司需共同签订《房产转让合同》。卖方会向买方收取一定额度的诚意金。在交易初期，首要任务是核查写字楼的产权，中介公司在确认产权无误后，会将买方支付的担保金转给卖方。

买方需将购楼金额存入中介公司的代管账户内，卖方开具收据，中介公司需提供楼款存入证明。买方需提供身份证明以完成交易。

购买写字楼时，有几个关键因素需要注意：

1. 写字楼的地块用途和容积率至关重要，这两个指标不可更改。购买者应当警惕那些未按照规划进行设计和施工的开发商。对于没有经验但打算长期持有写字楼的人来说，从一手市场开始是一个不错的选择，这样有助于熟悉整个交易及持有环节，再进入二手市场。

2. 购买写字楼时的贷款问题。即使购买的是初购的写字楼，也只能申请到高五成10年的贷款，税率需按照基准利率上浮10%，并且不能使用公积金贷款。对于公司产权的写字楼，交易时除了正常的税费外，还需额外交纳营业税、企业所得税等，整体税费较高。

3. 产权是二手写字楼交易过程中最需警惕的部分。如果产权属于公司，需要查清该物业是否有抵押、质押或为他人担保的情况，还要了解公司法人或股权变更过程中是否会影响产权的归属和完整性。如果产权属于个人，需要确认该业主名下是否有公司，以及公司性质，因为无限责任公司的法人财产也可能作为冲抵公司债务的财产。

在法律方面，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条规定了房地产转让的相关流程和凭据。卖家在交易过程中需要交纳的税费包括增值税、印花税、土地增值税和所得税。买家则需要交纳契税和印花税。具体的税费计算方式根据卖出价和购置价格等因素而定。

购买写字楼时还需注意一些其他因素，如房屋交易税费、印花税、公证费、律师费等，这些费用需在签订预售合同时缴纳。对于一手房屋交易和二手房交易，还有一些特定的税费和规定需要注意。

关于房屋交易税费及写字楼租赁合同注意事项：

一、房屋交易税费

对于出售自有住房并在一年内重新购房的纳税人，其个人所得税可先以纳税保证金形式缴纳，并根据新购房金额与旧房销售额的关系部分或全部退还。对转让自用5年以上且为家庭唯一生活用房的所得免征个人所得税。营业税方面，普通住宅满5年免缴，非普通住宅则需根据不同情况缴纳。所得税方面，房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价1%或房屋原值与现价的差额20%缴纳。还需缴纳印花税和房屋交易手续费。

二、写字楼租赁合同注意事项

在签订写字楼房屋租赁合需特别注意以下事项：

1. 承租单元、租期、起租日、月租金及停车位等应明确约定。

2. 应注意房屋装修消防验收日期的约定。

3. 押金付款方式与退还条款需详细约定，承租企业应争取较少的押金金额，并约定合同到期时业主方应按时退还押金及延期退还的违约滞纳金。

4. 免租期的具体时间应明确约定，租户应争取更多的免租期以完成装修和搬迁。

5. 退租交房标准包括现状退租交房和还原退租交房两种方式，租户应尽量选择现状退租交房以避免恢复装修的额外负担。

在租赁合同签订过程中，还需注意以下陷阱及需留心的事项：

1. 业主方应提供房屋所有权证明文件，如产权证明、出租许可证明等。

2. 出租标的物的定义和描述要准确，并明确房屋的交付状态。

3. 租金相关费用包含的内容、收费标准和付款方式需详细约定。

4. 出租人和承租人的权利和义务应明确。

5. 承租单元续租、扩租、转租或优先购买权的约定及条件应详细阐述。

6. 对不可抗力事件的约定及双方负责的条款应明确。

7. 合同终止及相应处理办法的约定需清晰。

8. 双方争议的解决方式应明确约定。