甲级写字楼建造视频2024：大楼建设进展全程记录揭秘！

受疫情影响，北京市写字楼市场在2020年持续承压运行。根据贝壳研究院最新发布的《北京市写字楼市场监测报告》，去年北京市甲级写字楼的净吸纳量同比下降了16.0%，租金也相应下滑了7.9%，导致空置率上升了7.4个百分点，达到18.5%。

报告指出，去年一季度，北京写字楼市场的租赁活动几乎停滞，出现了大量的退租现象。尽管在二季度开始，成交热度逐渐上升，但全年整体租赁需求依然低迷。甲级写字楼的退租商圈主要集中在望京和CBD，而退租租户主要是承租能力较弱的专业服务类租户。与此位于CBD和中关村的乙级写字楼商圈也出现了大面积退租情况，租户主要为线下教育类公司。

新租赁活动主要集中在望京、中关村、上地和丽泽金融商务区。由于上半年居家办公和在线教育的普及，互联网和科技行业的租赁需求大幅增长。传统金融、专业服务和地产行业的头部企业则保持稳定的扩租频率，主要向CBD商圈搬迁或扩张。丽泽金融商务区凭借优质的楼宇硬件和相对较低的租金价格，吸引了大量寻求性价比的租户，其租户主要以传统金融和信息技术类为主。

从行业结构来看，传统金融、信息技术和专业服务仍是甲级写字楼市场的主要租赁行业。预计北京市市场将在2021年迎来约110万平方米的新建甲级写字楼项目，主要集中在CBD、丽泽金融商务区和通州区运河核心区商圈。

报告预测，新增供应的集中入市将加剧市场竞争，导致空置率继续上升，租金水平承受压力。乙级写字楼的租户黏性较低，其空置率在2020年也呈现持续上升的趋势。面对当前的市场状况，业主们需要加速去化，并拥抱数字化，通过技术平台提升供需匹配效率。

在写字楼租赁市场中，“甲级”、“5A”等概念从不同角度界定办公物业等级。消费者对于这些概念的模糊认识导致了市场的混乱。北京市写字楼市场在未来一段时间内仍面临较大的压力和挑战。如需了解更多信息，可查阅相关报告或咨询专业人士。对于所谓的“甲级写字楼”，其实并不是一种绝对的标准，而是相对本地市场现行标准的一种划分。这种称呼是在外资发展商开发涉外写字楼的过程中逐步引进并流行起来的，主要是为了区分写字楼的综合质素不同，将其划分为甲、乙、丙等多个等级。在中国办公楼市场中，一般可以分为高档物业（甲级写字楼）、中档物业（乙级写字楼）和低档物业（丙级写字楼）。而高档物业中，还有顶级和甲级之分。

顶级写字楼与国际写字楼标准相符，而甲级则是根据本地市场的现行标准来划分的。甲级写字楼的评级标准，主要参照了四星级酒店或五星级酒店的评级体系，这也是房地产业内的一种习惯称谓。

对于超大城市如北京、上海、深圳等，办公物业的划分除了考虑楼宇品质，还需考虑城市交通和城市规划因素。具体来说，物业等级和等级标准可以这样划分和界定：

1. 顶级物业（国际写字楼）：这类物业的楼宇品质、装饰标准、建筑规模等都是一流的，并且客户进驻的主要是国外知名公司和知名的跨国、国内外大公司、财团。物业服务由经验丰富且一流的知名品牌公司管理，配备实用的计算机物业管理软件，实现办公物业管理计算机化。其交通便利，位于主要商务区的核心区，智能化程度高，开发商背景强大，经验丰富并且资金雄厚。

2. 高档物业（甲级写字楼）：这类物业的建筑物物理状况优良，其收益能力能与新建成的办公楼建筑相媲美。装饰标准虽然稍逊于顶级物业，但也是采用高级材料，如大理石、玻璃幕墙等。配套设施完备，包括会议室、邮局、银行、票务中心等。设备标准同样包括中央空调、楼宇自控、安全报警以及综合布线等。建筑规模在1至5万平米之间，客户大多是研发、技术服务、电子商务或知名品牌代理等业务类型。物业服务由经验丰富的知名公司管理，且交通便利，位于主要商务区或副都心区。

一、物业标准（丙级写字楼）

装饰标准：外立面采用涂料，无大堂设计。公共区域地面铺设普通地砖或水磨石。卫生间配置普通国产洁具。

配套设施：无额外设施。

设备标准：采用分体空调，无楼宇自动化、安全报警及综合布线系统。

二、物业特点与客户群体

此类物业使用年限较长，建筑物可能不符合新的建筑条例或规范。尽管存在物理磨损或功能陈旧，但仍能满足较低收入承租人的需求。主要吸引小型私企和从事简单销售业务的公司。物业服务基础，如卫生、收发、值班等。交通便利，有公交线路经过。地理位置一般位于城市的一般区域。

三、广义与狭义的“5A”评定标准解读

目前流行的“5A”标准有两种解读：一种是针对智能化硬件方面的狭义解读，包括办公智能化（OA）、楼宇自动化（BA）、通讯传输智能化（CA）、消防智能化（FA）和安保智能化（SA）。另一种是广义的解读，涵盖了楼宇品牌、地理位置、客户层次、服务品质和硬件设施等多方面的综合“A”级评定标准。

对于广义的“5A”，具体评定要素包括：

1. 楼宇品牌：写字楼品牌需体现产品差异化、商务文化、服务经营理念、地域标志性和城市历史记忆。品牌要与城市紧密关联，反映城市发展历程和特性。

2. 地理位置：关键要素之一，只有位于城市商务区、地段优良、高投资价值的写字楼才能获得地理位置标准A级。

3. 客户层次：入驻写字楼的业主或租户层次趋同，高层次客户有助于提升整体形象并吸引更多优质租户。

4. 服务品质：高效的物业管理和专业化的商务服务是服务品质的关键。

5. 硬件设施：包括建筑设计和功能的创新、建筑技术、标准层高、承重、弱电系统、新风系统、电梯和智能系统等。

四、根据写字楼发展轨迹制定标准

中国的写字楼发展经历了四代。第一代主要是行政办公楼，满足基本办公功能。深圳以国贸大厦为代表。第二代写字楼开始考虑客户需求和灵活空间分割，智能化水平提升，以深圳电子科技大厦等为代表。第三代写字楼加入绿色环保理念，提高舒适度，提高智能化水平，以地王大厦等为代表。第四代写字楼以客户需求为中心，提供低成本高效率的商务平台，强调人性化沟通与交流，注重办公空间对企业文化和员工素质的培养和提高，达到国际化商务社区的标准。与前三代相比，第四代写字楼具有明确的目标客户群。第四代写字楼的特点主要表现在以下几个方面：

一、目标用户群体广泛，包括跨国企业、外资企业以及实力雄厚的国内大中型企业。其设计旨在最大程度地满足这些企业对办公舒适性的需求，以提高工作效率和效益。

二、景观要求更高。许多知名CBD或写字楼都建在优美的自然景观附近，同时写字楼内的绿色景观也越来越受欢迎。未来，楼内中庭式花园将成为写字楼的一大特色，这种既具共享交流功能又充满绿意的环境受到广泛关注。

三、商务空间更加多样化。随着网络的普及和资源共享的重要性日益凸显，办公环境的规划已经超越了传统的空间模式。第四代写字楼提供更为开放的商务共享空间，模糊办公与休闲的界限，鼓励交流沟通，提升工作效率。

四、注重绿色环保。第四代写字楼不仅关注外部景观，也在内部空间中广泛引入绿色元素，形成健康环保的办公空间。如何有效引入自然空气也成为客户关注的焦点，因此许多写字楼在设计时已经将内部花园和新风系统考虑在内。

五、高度智能化。第四代写字楼的智能化程度极高，不仅满足当前的5A甲级标准，也为未来的升级预留了充足的空间。包括楼宇、安防、办公等在内的各项设施都将实现智能化，为企业提供便捷高效的工作环境。